В России любят инвестировать в недвижимость. Этот способ кажется самым доступным, простым и прибыльным. Наверняка, все слышали истории, как кто-то купил квартиру на стадии котлована, а потом продал на 30-40% дороже. Такие рассказы вдохновляют, особенно в условиях снижения банковских процентов на депозиты. Однако так ли проста эта схема. И можно ли не только заработать, но и потерять?
Ошибка 1. Все побежали и я побежал
С начала 2020 года спрос на новостройки сильно вырос. Доходность по вкладам стала ниже, вдобавок ее с 2021 года обложили налогом, а тут еще так удачно ввели льготную ипотеку, что люди стали массово перекладывать деньги из банков в «бетон». Такой ажиотаж спровоцировал рост цен на жилье. Видя, как цены уносятся вперед, за квартирами пошли и те, кто собирался с этим решением повременить. Тогда застройщики снова подняли цены - покупают же. И покупатели снова пришли - ведь цены так растут.
В итоге, по данным Сбербанка, в некоторых регионах квартиры стали дороже на 30%. А спрос не падает. Традиционно июль-август считается низким сезоном на рынке недвижимости, но в этом году покупателей было больше на 44%, чем в прошлом. Заходить в этот рынок сейчас опасно. В любой момент цены могут начать корректироваться и окажется так, что вы купите недвижимость на максимальной отметке. Если хотели перепродать - придется несколько лет ждать нового пика. Если сдавать - срок возврата инвестиций существенно вырастет и может потерять всякий смысл.
Опытный инвестор всегда идет против толпы. Покупает на снижении и продает на подъеме.
Ошибка 2. Девальвация рубля
За 1 американский доллар сегодня просят уже 80 кровных, деревянных. Хочется их спасти и переложить во что-то, что точно будет расти. В недвижимость? Возможно, но перед этим стоит все посчитать. В рублях недвижимость чаще растет, чем падает, но в иностранной валюте неизбежно дешевеет. Еще хуже, если части денег не хватает и чтобы спасти то, что есть, вы берете кредит. Но доходность от роста цены не гарантирована, а вот комиссии, страховки и проценты банку вы точно отдадите.
Посчитайте доходность в долларах. Возможно, вы найдете более простые способы спасения рублей от обесценивая. Особенно, если часть средств вы планировали брать в ипотеку.
Ошибка 3. Конкуренты? Какие конкуренты!
Если вы не смотрите, сколько еще очередей строит ваш застройщик - вы можете потерять деньги. Если вы не смотрите, что строят в округе другие компании - вы можете потерять деньги. Если вы не изучаете, что представлено в этом районе на вторичном рынке - вы тоже можете потерять деньги. Заработать на аренде или продаже недвижимости не так просто. У вас много конкурентов. Это ваш же застройщик, если возводит большой проект в рамках комплексного освоения территории. Он всегда может заманить новых покупателей юридической безопасностью при такой же цене. Это другие инвесторы, которые могут снизить цены. Это собственники вторичного жилья в округе, потому что теперь вы входите именно в этот рынок.
Изучайте рынок недвижимости целиком. Выбирайте объекты точечной застройки при минимальном предложении квартир в округе.