Эта история — подробный разбор сложного пути иногороднего инвестора, который пришёл на рынок Нижнего Новгорода, приобретя территорию для развития в границах улиц Белинского, Тверской и Невзоровых. Мы последовательно разберём ключевые этапы этого проекта, полного неожиданных поворотов и трудностей.
Часть 1: Аукцион и тактика администрации
В конце 2017 года администрация Нижнего Новгорода выставила на аукцион право на развитие застроенной территории. Чиновники проявили стратегическую смекалку: они пригласили на торги две крупные и амбициозные компании-конкурента из Ижевска — «Талан» и «УралДомСтрой». Оба девелопера давно присматривались к нижегородскому рынку, где цены на новостройки были значительно выше, чем в их родном регионе.
Администрация, действуя в интересах пополнения городского бюджета, провела предварительные переговоры с каждым из инвесторов. В качестве «витрины» им была предложена привлекательная площадка на центральной улице Белинского. Для иногородних застройщиков, привыкших доверять местным властям, это казалось отличным стартом. Стартовая цена в 120 млн рублей также выглядела привлекательно. Для города же это был шанс избавиться от проблемного участка, который местные девелоперы брать не хотели, и получить деньги от внешних инвесторов — почти идеальная ситуация.
Обе компании активно готовились к торгам. Вероятно, для каждой из них стало сюрпризом увидеть на аукционе прямого конкурента из своего же города. Это спровоцировало ожесточённую борьбу, в результате которой итоговая цена взлетела более чем в два раза. Победителем вышел «УралДомСтрой», за которым стоял стратегический партнёр — ижевская компания «Юника» с японским капиталом, взявшая на себя все аукционные расходы. Однако радость победителей была недолгой.
Часть 2: Суровая реальность и «добрые» нижегородцы
Спустя неделю после победы на аукционе в Нижний Новгород прибыла целая делегация победителей: юристы, архитекторы, проектировщики. Получив документы, они уже собирались уезжать, но получили звонок от местных консультантов по земельному развитию (ленд-девелопменту), с которыми общались ранее. Те предложили встретиться, чтобы открыть глаза на реальное положение дел.
Участок на ул. Белинского/Тверской
Вот что узнали шокированные инвесторы:
1. Плотность застройки оказалась иллюзией. Реальный коэффициент плотности был гораздо ниже ожидаемого, так как предыдущая застройка квартала (ЖК «Хороши хоромы») уже использовала все доступные «бонусы». Экономика проекта мгновенно стала убыточной и потребовала срочного пересмотра.
2. Жёсткие нормы парковки. Требования к количеству машино-мест в Нижнем Новгороде оказались строже, чем в Ижевске. Создание необходимого числа парковок, особенно подземных, в которые застройщик не планировал вкладываться, стало отдельной сложной задачей.
3. Дефицит социальной инфраструктуры. Расчёты показали критическую нехватку мест в детских садах, ресурсы которых также были исчерпаны жилым комплексом-предшественником.
4. Главная проблема — федеральный объект. Настоящим «сюрпризом» стал объект в центре территории, находящийся в федеральной собственности и имеющий санитарную зону. Изъятие таких земель — процесс невероятно долгий и бюрократический. В качестве примера консультанты привели историю с изъятием крошечного участка под старой антенной для подхода к метромосту, которая решалась годами на уровне областного правительства в Москве.
Часть 3: Распад партнёрства
Первый год работы с площадкой, купленной за 260 млн рублей, оказался полным тупиков и неразрешимых, на тот момент, проблем. Выход на стадию строительства был заблокирован, перспективы — туманны. В таких условиях ижевские партнёры, «УралДомСтрой» и «Юника», приняли решение разделиться. Права и все хлопоты по дальнейшему развитию проблемной территории взяла на себя группа компаний «Юника».
Часть 4: Новая угроза — объект культурного наследия
Казалось, хуже быть не может. Но, как известно, плохое имеет свойство усугубляться. Через год после покупки, когда застройщик уже полностью погрузился в проект, некая группа лиц инициировала процедуру признания одного из расселённых ветхих зданий вновь выявленным объектом культурного наследия (ОКН).
Крайне «удачно» этот объект располагался ровно по центру красной линии улицы Белинского. Признание его ОКН навсегда похоронило бы любые планы по строительству. Это выглядело как классический инструмент шантажа — «дубина» выявления памятника на территории застройки. К счастью для девелопера, эту проблему удалось преодолеть, и подозрительный объект был оперативно снесён.
Заявление (3 страницы) на включение в реестр ОКН
Заявление (3 страницы) на включение в реестр ОКН
Заявление (3 страницы) на включение в реестр ОКН
Теперь, преодолев все эти препятствия, застройщик, наконец, готовится к старту долгожданного строительства. Эта история наглядно показывает все риски и «подводные камни», с которыми может столкнуться иногородний инвестор на незнакомом рынке.
