Добрый день! Меня зовут Алексей Корнеев. Я занимаюсь предпринимательством уже 11 лет, а с 2014 года сосредоточился на инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость. Также я являюсь сооснователем клуба инвесторов «Питер и мир» (КИПИМ).
Философия денежного потока: воздух и вода
В своей работе я особенно увлечен созданием активов через субаренду чужой коммерческой недвижимости. Почему именно эта стратегия? Об этом я расскажу в данной статье.
Давайте проведем аналогию с базовыми потребностями человека. Без воздуха мы можем прожить лишь несколько минут, без воды — несколько дней. Поэтому воздух первичен. В моей философии Positive Cash Flow (положительный денежный поток) — это и есть тот самый «воздух». Он обеспечивает финансовую стабильность и безопасность. Чем сильнее и стабильнее ваш денежный поток, тем здоровее ваше финансовое состояние. Если поток становится отрицательным, наступает «финансовое удушье».
Капитализация (рост стоимости актива) — это «вода». Она важна, но без стабильного «воздуха» (денежного потока) теряет смысл. Субаренда, по моему мнению, — это идеальный способ получать чистый «финансовый воздух»: безопасно, с минимальными рисками и практически без собственных вложений. Более того, создавать такие активы можно постоянно, в процессе своей основной деятельности.
Реальный кейс: как я заработал на пустующем помещении
Осенью 2018 года мне поступил звонок от представителя собственника торгового помещения в Санкт-Петербурге (Гражданский проспект, 84). Помещение пустовало уже три месяца. Объект состоял из двух частей:
- Первый этаж: 104 м², отличный торговый зал.
- Второй этаж: 94 м², низкие потолки, два окна, большой коридор.
Первый этаж сдать было проще, а вот со вторым возникла загвоздка — кому он может быть нужен? Во время осмотра я обнаружил аварийный выход со второго этажа на пандус. Там я познакомился с сотрудницами крупной клиники, расположенной в этом же здании. В разговоре выяснилось, что их руководство как раз ищет помещение под архив поблизости. Я оставил контакты, и уже через два дня мы подписали договор субаренды на второй этаж.
Обратите внимание: Какие существуют способы заработка на недвижимости.
Финансовый результат проекта
Вот что удалось достичь в рамках этой одной сделки:
- Комиссия за арендатора первого этажа: Сеть мясных магазинов. Мой доход — 105 000 рублей.
- Пассивный доход от субаренды второго этажа: Клиника платила 80 000 рублей в месяц. После всех расчетов с собственником и налогов у меня оставалось 18 000 рублей ежемесячного чистого денежного потока. Важный момент: своих денег я не вкладывал, рассчитался с владельцем помещения после получения аванса от клиники.
- Партнерский доход: Дополнительно заработал 15 000 рублей, порекомендовав компанию, которая увеличила электрическую мощность в помещении.
Таким образом, я решил проблемы трех сторон: собственника (помещение сдано), арендатора (магазин на первом этаже) и субарендатора (клиника получила архив). Моей наградой стал стабильный пассивный доход на годы вперед, разовые комиссии и укрепление деловых связей. Все это потребовало всего 4 часа активной работы.
Создание долгосрочных активов
Помимо денег, я создал ценные нематериальные активы:
- Установил доверительные отношения с сетевой клиникой, которая в 2020 году уже искала через меня новое помещение площадью 800-1000 м².
- Укрепил партнерство с владельцем недвижимости и арендатором первого этажа.
Это наглядный пример того, как одна грамотная сделка закладывает фундамент для будущего роста и сотрудничества.
Ключевые выводы
- Возможности вокруг нас. Как воздух, они повсюду — нужно лишь научиться смотреть по сторонам на 360° и действовать.
- Приоритет денежного потока. Для начинающего инвестора стабильный положительный cash flow часто важнее потенциального роста стоимости актива (капитализации).
- Исследуйте все варианты. Не бойтесь открывать новые двери — даже аварийный выход может привести к неожиданной и прибыльной возможности.
Автор: Алексей Корнеев, предприниматель с 11-летним стажем, специалист по инвестициям в недвижимость.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Создаем активы с использованием чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренда.
