Согласно результатам социологических исследований, более 50% жителей России рассматривают вложение средств в недвижимость — будь то квартиры, коммерческие площади или земельные участки — как наиболее предпочтительный вариант. Эта форма инвестиций исторически воспринимается как одна из самых надёжных и психологически комфортных.
Действительно, для многих гораздо спокойнее расставаться с капиталом, когда он превращается в физический, осязаемый актив. Такой объект в будущем можно сдать в аренду, продать с прибылью или использовать для собственных бизнес-нужд, что даёт инвестору чувство контроля и безопасности.
Преимущества инвестиций в недвижимость
Давайте подробнее рассмотрим, почему недвижимость остаётся привлекательным активом для вложений:
✅ Стабильность и безопасность. Инвестиции в недвижимость — это один из самых консервативных и предсказуемых инструментов. И жилые, и коммерческие помещения пользуются постоянным спросом. В отличие от многих других активов, недвижимость невозможно украсть или потерять в одночасье. Вы всегда можете либо использовать её самостоятельно, либо получать от неё регулярный арендный доход.
✅ Минимальные трудозатраты на управление. Объект недвижимости не требует ежедневного контроля. Операционных действий для управления им относительно немного, а при желании все заботы можно делегировать профессиональной управляющей компании.
✅ Защита от инфляции и потенциал роста. Недвижимость — это реальный актив, который традиционно служит «тихой гаванью» для сбережений в периоды экономической нестабильности. Более того, кризисные времена часто открывают возможности для выгодных покупок по сниженным ценам с перспективой значительного роста стоимости после восстановления рынка.
✅ Долгосрочный тренд на рост стоимости. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость демонстрируют устойчивую положительную динамику. Грамотная покупка объекта, особенно на ранних стадиях строительства, часто позволяет впоследствии продать его дороже.
✅ Потенциал для роста арендного дохода. При удачном расположении объекта арендодатель находится в выгодной позиции и может регулярно, например, раз в год, индексировать арендную ставку в соответствии с рыночной конъюнктурой и инфляцией.
Актуальная ситуация на рынке коммерческой недвижимости
Разобравшись с общими преимуществами, возникает закономерный вопрос: на какой тип коммерческой недвижимости стоит обратить внимание в 2021 году — на офисы или на помещения стрит-ритейла (уличной торговли)?
Чтобы ответить на него, важно понимать текущие глобальные и локальные тренды. Данные финансовых аналитиков из США, опросивших игроков рынка коммерческой недвижимости, обнадёживают: спрос на их услуги уверенно растёт.
Около 90% респондентов отметили улучшение ситуации с арендой нежилых помещений в 2021 году по сравнению с кризисным 2020-м. Почти половина (47%) констатировала резкий рост спроса на 5% и более в текущем квартале. Лишь для 10% участников опроса спрос остался на прежнем уровне или снизился. Большинство арендодателей уверены, что позитивная тенденция сохранится, что делает текущий момент благоприятным для старта инвестиций.
В России также наблюдаются положительные сдвиги. Спрос на небольшие торговые площади (60-90 кв. м) в прошлом году вырос на 25-30%, а на малогабаритные офисы (30-50 кв. м) — на 10-15%. Примечательно, что среди покупателей помещений стрит-ритейла резко увеличилась доля частных инвесторов (непрофессионалов), которая сейчас достигает 80%.
Интересное: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Эти тенденции продолжают действовать и в 2021 году, что делает их важным ориентиром для инвестора.Офисы: миф об исчезновении и новые реалии
Прошлый год породил много дискуссий о том, что пандемия и массовый переход на удалённую работу навсегда изменят рынок офисной недвижимости. Такие гиганты, как Google, Amazon и Facebook, также поддержали этот тренд, что заставило многих поверить в скорый закат эры офисов.
Однако важно понимать, что для многих корпораций это был вынужденный шаг. Их истинное отношение к формату работы раскрывается сейчас: Google и Amazon уже объявили о планах ограничить удалённый режим и вернуть сотрудников в офисы осенью 2021 года.
Рынок офисов, безусловно, трансформировался, но не исчез. Напротив, возникли новые востребованные форматы, такие как коворкинги и гибкие офисные пространства, которые по-прежнему требуют качественных помещений. Таким образом, несмотря на прошлогоднюю панику, офисная недвижимость остаётся жизнеспособным инвестиционным активом, и спрос на неё будет восстанавливаться по мере нормализации ситуации.
Критерии выбора объекта для инвестиций
Исходя из представленных данных, можно сделать вывод, что спрос на коммерческую недвижимость имеет хорошие перспективы роста. Сфокусировать внимание можно как на офисах, так и на торговых помещениях. Ключевое значение имеет не тип объекта сам по себе, а его соответствие ряду важных критериев.
Для офисных помещений и помещений в торговых центрах:
✅ Локация. Оптимально — центральный или деловой район города.
✅ Заполняемость. Уровень постоянной занятости в здании должен быть не ниже 90%.
✅ Качество арендаторов. Состав арендаторов должен быть стабильным и респектабельным, что повышает привлекательность объекта.
✅ Рыночная ставка аренды. Ставка должна быть конкурентоспособной и обеспечивать ликвидность вложения.
✅ Коэффициент потерь. Доля неиспользуемых площадей (потерь) в здании не должна превышать 15%.
✅ Долгосрочность договоров. Наличие долгосрочных арендных контрактов с надёжными компаниями говорит о стабильности объекта.
Для помещений стрит-ритейла (уличной торговли):
✅ Расположение. Идеально — первые линии центральных улиц, близость к транспортным узлам (метро, вокзалы, остановки).
✅ Надёжность арендатора. Важно тщательно изучить потенциального или действующего арендатора (будь то сеть или частный предприниматель) и условия договора аренды, особенно пункты о расторжении, штрафах и индексации ставки.
✅ Трафик. Высокий пешеходный и автомобильный поток — залог успешности торговой точки.
✅ Возможности для рекламы. Наличие мест для эффективной наружной рекламы.
✅ Внешний вид. Привлекательный вход, панорамные витрины и качественная вывеска помогают привлечь клиентов.
✅ Парковка. Наличие удобной и, желательно, бесплатной парковки — значительное конкурентное преимущество.
Соблюдение этих условий делает объект коммерческой недвижимости привлекательным для инвестиций. Взвешенный и осознанный выбор — это основа будущего стабильного пассивного дохода на долгие годы.
Наша команда Terra Invest специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. Мы приобретаем недооценённые объекты, в том числе на торгах по банкротству, и выводим их на рынок. При отборе мы руководствуемся не только перечисленными выше критериями, но и проводим глубокий всесторонний анализ каждого актива. Если вам интересны детали нашей методики, задавайте вопросы в комментариях.
Подписывайтесь на наш YouTube-канал, где раз в месяц мы публикуем видеообзоры наших объектов, рассказываем об инвестиционных возможностях и делимся результатами. Также будем рады видеть вас в нашем Telegram-канале, где новости и аналитика появляются значительно чаще.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Коммерческая недвижимость как инвестиция в 2021 году. Стоит ли брать? На что обратить внимание?.
