Нас не учили обращаться с финансами. Нас не учили, что надо рассчитывать на себя, а не на государство. Нас не учили, что нужно формировать капитал на пенсию. Более того, в головы людей активно вбивалось, что деньги — это зло, а зарабатывать много — стыдно. Руководитель офиса Vysotsky Estate в Тушино Екатерина Бунтовичева задаётся вопросом: сколько ещё должно пройти времени, чтобы эти установки исчезли? И рассказывает реальные истории из практики о том, как попытки сохранить деньги в бетоне приводили к плачевным последствиям.
Сегодня мне 35, и у меня ещё есть время. У молодых (о боже, настал тот момент, когда я произношу такое) этого времени ещё больше. А самое главное, у них есть время на тот случай, если они упали, чтобы встать на ноги заново.
Однако есть категория граждан, у которых этого времени уже нет, и мы можем заглянуть в будущее на их опыте, чтобы понять, что недвижимость — это путь в никуда.
Недвижимость считается надёжным тылом, способом сохранить деньги (мы часто шутим, что не сохранить, а схоронить), показателем достатка, ну и просто «своим углом». Показатель достатка — да, но частично. Свой угол — тоже, несомненно, да.
Но что на счёт «сохранить деньги»? Тут две стороны медали. Сохранить их от дурацких поступков — да. Сохранить их количественно — на некоторых объектах — да, но это, скорее, исключение. Так же пытаются сохранить деньги от дефолтов и разных чудес государства, потому что в нашей стране уже было так, что резиновые сапоги превращались в квартиру и наоборот.
Под «надёжным тылом» обычно подразумевается, что капитал как-бы есть, просто упакован он в бетонные стены. И какое-то время человек живёт с полным осознанием собственной финансовой безопасности.
Но жизнь вносит свои коррективы. И рано или поздно человек приходит к возрасту, когда уже не может работать. Часто к этому моменту накоплений нет или они незначительные. Возникает важный вопрос:
На что жить?
Мы в нашей практике часто сталкиваемся с продажами объектов недвижимости людьми в возрасте, которые хотят вытащить оттуда деньги «на жизнь».
Вот несколько примеров.
История 1
Ему 75 лет. Когда-то в прошлом он — успешный бизнесмен с высоким доходом. Тогда он мог позволить себе многое: отдых в разных странах, разнообразный досуг, просто крупные траты, зачастую бездумные. Казалось, так будет всегда. Трёхкомнатная квартира в центре тоже была приобретена — фундамент заложен!
Дальше начинается история с детьми. Дети потребовали расходов на обучение — не классическое школьное/институтское, а в спортивном направлении. Профессиональное спортивное образование оказалось дорогостоящим, а к тому моменту доходы нашего героя немного упали. И трёхкомнатная квартира стала казаться большой. Спорт нужно оплачивать, финансируется он из текущих доходов. И так как доходы упали, не было ничего лучше, чем продать трёшку в центре и купить двушку на окраине Москвы.
Деньги вытащили, всё отлично, жизнь наладилась. Спустя ...дцать лет возраст героя уже не очень работоспособный. Подоспела пенсия аж 20 тысяч рублей, при условии, что ранее расходы на комфортную жизнь обходились в 150 тысяч рублей в месяц. Теперь вдвоём с супругой доход составил 40 тысяч рублей, 10 из которых уходят на коммунальные платежи. Снова встаёт вопрос:
Как же жить на эти деньги?
Но тогда ещё были «живы» остатки от продажи квартиры. Есть дети, безусловно, они по необходимости помогают, но не имеют возможности делать это регулярно. Они тоже ещё встают на ноги!
Следующий ход — продажа двухкомнатной квартиры и покупка однокомнатной. Надо понимать, что это принесло определённый дискомфорт. Супруги состоят в браке даже не два десятка лет. Появляются проблемы:
- супруги жили в разных комнатах, а теперь попадают в одно единое пространство;
- дельта денег, оставшаяся от смены двушки на однушку, небольшая;
- продавать больше нечего.
Как распорядиться оставшимися деньгами так, чтобы они приносили ежемесячный доход и капитал не «проедался»? Варианты есть такие:
- Купить студию и сдать её в аренду. Мы даже нашли такую за 4 миллиона рублей.
- Положить деньги на депозит. Ну, тут уже понятно, что это самый ужасный вариант.
- Купить коммерческую недвижимость. Но где это будет территориально…
- Фондовый рынок.
Ах, да, ещё один тонкий момент: эти деньги — единственные и последние, а значит, ими нельзя сильно рисковать (100% отсутствия риска нет в принципе) и они должны быть ликвидны (в случае чего, надо иметь возможность их вытащить).
Мы просчитали первый вариант.
Обратите внимание: Квартиранты нашли спрятанную упаковку спагетти и сьели.
Представим, что нам удалось сдавать студию по максимуму в этом сегменте за 25 тысяч рублей. Теперь вынимаем расходы: «коммуналка», страховка, налоги и вложения в ремонт (мы взяли по минимуму — раз в 5 лет траты на ремонт в 400 тысяч рублей). Получается, прибавка к пенсии составит 10.500 рублей, плюс возня с арендаторами и отсутствие возможности взять деньги в случае, если... Годовая доходность получилась 2,8%.Депозит — это, понятно, 3-4% годовых.
ГАБ (готовый арендный бизнес) — как вариант, но опять же нет ликвидности, и встаёт важный вопрос, где будет находиться ГАБ, поскольку его нужно администрировать или отдавать кому-то в управление.
Фондовый рынок — это ликвидно. Доходности, которые тут можно получать, конечно же, зависят от структуры портфеля, но в среднем существенно превышают, то, что нам могут дать банки или арендная квартира.
Вложения в бизнесы с высокой доходностью они не рассматривали от слова совсем, потому что так рисковать единственным капиталом нельзя.
В итоге наши герои открыл брокерский счёт, и это оказалось самым верным решением.
История 2
Супруги-пенсионеры живут в таунхаусе в Москве, который много лет назад был куплен за $1,3 миллиона. Сейчас этот объект ориентировочно стоит $500 тысяч. Это к вопросу о сохранении денег в недвижимости — тут потеря финансов больше чем в два раза. Когда при продаже недвижимости люди понимают масштабы бедствия, идея «зато могу пощупать своё» уже не кажется такой хорошей, но время упущено. У наших героев заработка уже тоже нет, из доходов осталась только пенсия. Естественно, её на жизнь не хватает. Таунхаус, построенный много лет назад, требует обслуживания и регулярных вложений сил и денег. А возможностей не осталось.
Сначала собственники стесняются озвучить истинную причину продажи, но, пообщавшись, в итоге мы приходим к тому, что нужно продать этот объект, чтобы купить квартиру в Москве. Причин несколько: важна московская пенсия, нужны деньги на квартиру сыну и хочется вытащить деньги на жизнь. Почему взрослому сыну (около 35 лет) покупается квартира? Потому что в своё время сын продал свою квартиру, чтобы купить домик в Европе (дачку). Так что теперь стоит задача раздербанить 36-38 миллионов рублей на две квартиры и вытащить деньги. Но ведь деньги однажды закончатся, и больше продавать будет нечего.
Финал истории такой: супруги продали таунхаус, купили квартиру сыну и забрали часть денег на жизнь, решив хранить их на депозите.
История 3
Главные герои — супруги, тоже пенсионеры, около 70 лет. Они живут в доме за городом. Квартиру в Москве (в старом фонде) сдавали в аренду и пользовались деньгами как прибавкой к пенсии. Накоплений нет, помогающих детей тоже.
В очередной раз их арендаторы съехали. Квартира требовала вложений, что было бессмысленно, поскольку вложения в ремонт «отбивались» бы несколько лет. Супруги попали в тупик:
- Продать совсем? Но нужна прописка в Москве, так как важен размер пенсии.
- Сдать? Но нужно отремонтировать квартиру, а для этого нужны накопления – их нет.
- Брать кредит? А смысл? Аренда будет несколько лет закрывать кредит, а не давать дополнительный доход к пенсии.
- Продать и забрать деньги? Здорово, но страшно, потому что однажды они закончатся.
Эта история случилась давно — несколько десятков лет назад. Тогда ёще вклады давали доходность около 6-7%. А решение было найдено в продаже квартиры и покупке комнаты (для прописки). Её даже в аренду сдавать начали, а оставшиеся денежные средства положили на вклад и часть в валюту.
Вместо выводов
Мораль этих историй проста. Инвестируя в недвижимость, ответьте себе на вопрос:
Какой конечный результат я ожидаю?
Посмотрите на несколько десятков лет вперёд свысока. Изучите рынок: даст он вам в недвижимости ожидаемый результат по прошествии этого времени? Закроет ли эта инвестиция ваши цели и задачи? Будут ли учтены жизненные циклы? И ещё есть вопросы, на которые у вас всегда должны быть ответы:
А что будет, если…?
Что будет, когда…?
Самый идеальный вариант, когда у вас составлен финансовый план жизни. Тогда вы будете понимать, в какой момент какую квартиру нужно или не нужно покупать, хороший это актив для инвестирования или нет, закрыты ли будут другие стороны жизни: медицинская сторона, обучение детей и так далее. И не бойтесь обращаться к специалистами.
Хотите получить консультацию Екатерины Бунтовичевой? Звоните: +7 (905) 555-78-17
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Последняя квартира в жизни, или Путь в никуда.