Чтобы вести бизнес, построенный на сдаче в найм жилых помещений, нужно обладать хорошей стрессоустойчивостью. Даже если в собственности у вас старенькая однушка, приносящая скромный, но не декларируемый доход, то потенциально вы уже интересны сотрудникам ФНС. Интерес этот в большей степени зависит от того, законный или иной способ вы выбрали для извлечения прибыли.
Чем грозит незаконная "аренда" жилья для граждан?
"Аренда жилья" - распространённый термин среди населения, когда выстраиваются отношения по передаче жилплощади во временное владение и пользование. Хотя юридически правильнее сказать "наем", если сторонами в договоре выступают граждане. Такие сделки должны отвечать требованиям главы 35 ГК РФ.
Если делать всё по закону, то права участников соглашения попадают под защиту государства. В случае нарушения интересов, каждая из сторон вправе обратиться в суд. Собственники жилья с полученной прибыли за такую официальную протекцию обязаны уплатить 13% подоходного налога в госбюджет.
Если этого не сделать, то гражданина могут обвинить в незаконном ведении предпринимательской деятельности. Именно так чиновники квалифицируют действия собственников, сдающих помещения втихую: письмо Минфина РФ от 27.11.2018 г. № 03-04-05/85652 Подробнее ➤
То есть, доказанное многократное и (или) длительное получение прибыли от сдачи в найм недвижимости делает гражданина выгодоприобретателем с признаками ИП, которому за деятельность без постановки на учёт может быть назначен штраф в размере 10% от дохода, но не менее 40 тыс. рублей (п.2 ст. 116 НК РФ). В соответствии с п.1 ст. 119 НК РФ за нарушение срока подачи декларации налоговики вправе взыскать с гражданина ещё 5 % от не уплаченной суммы налога (не менее 1 тыс. рублей).
В итоге, доводить дело до суда или нет, как расценивать правонарушение и какой вид ответственности выбрать, решит представитель власти в каждом конкретном случае.
Как избежать налоговых требований
Чтобы избежать проблем с ФНС, предлагаю собственнику рассмотреть следующие три легальных сценария.
1. Оформление договора безвозмездного пользования жилым помещением
Это распространенный способ уклонения от уплаты налогов при "аренде" квартиры, у которого есть как плюсы, так и минусы. Документ прописывается по тем же правилам, что и при заключении обычного договора с нанимателем, за исключением пункта об оплате за временное пользование жильем. Гражданин принимает помещение и обязуется вернуть его в том же состоянии, в каком принял от собственника. Здесь же можно предусмотреть обязанность жильца оплачивать коммунальные услуги в период своего проживания.
По договору безвозмездного пользования собственник жилого помещения выступает ссудодателем, а гражданин, получающий квартиру в пользование - ссудополучателем. Отношения между гражданами регулируются в данном случае положениями главы 36 ГК РФ.
Преимущества письменного соглашения в том, что большинство рисков собственника фиксируется, сам факт передачи имущества в пользование подтверждается, и возмещение ущерба в случае порчи или утраты этого имущества гарантируется.
Остаётся один ничем не прикрытый риск - получение платы от временно проживающего гражданина в полном объёме.
Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
В суд обратиться за защитой прав у собственника не получится. В данном случае остаётся полагаться только на себя и подходить к выбору "арендатора" очень ответственно.2. Оформление договора найма на каждый расчетный период
Возьмём за расчётный период календарный месяц. В день, когда срок "аренды" подойдёт к концу, и оплата от нанимателя получена, оба экземпляра договора уничтожаются. Вместо прежнего соглашения стороны подписывают договор на новый расчётный период на прежних условиях. Документально доказать в таком случае систематичность или длительность получения собственником дохода будет непросто.
Но здесь появляется небольшой повод побеспокоиться нанимателю. Дело в том, что если собственник подвержен частой смене настроения, то жить на его площади человеку придётся как на пороховой бочке. Чтобы каждый раз не заниматься поиском жилья, совет один: ищите надёжного человека с устойчивой психикой и верного своему слову.
3. "А был ли мальчик?"
Чтобы выявить очередного неплательщика, налоговики используют различные методы, в том числе сообщения от сотрудников УК, компаний-работодателей, миграционной службы и просто от "неравнодушных" граждан. Из-за бытового конфликта с соседями собственник жилья может оказаться слишком уязвим, выходя за рамки правового поля. И что же делать ему, если договора с квартирантом нет, а встреча с инспектором назначена?
На основании ст. 31 НК РФ у представителей ФНС есть право вызывать граждан по вопросам налогообложения для дачи пояснений.
Для обоснования факта нахождения чужого человека на вашей жилплощади сообщите налоговому инспектору, что впустили к себе друга, родственника (другие варианты тоже возможны), и что у вас железный принцип – плату со своих не брать. Закон не запрещает нахождение данных лиц на жилой площади собственника и является полностью легальным. В ряде случаев может возникнуть вопрос о временной регистрации постояльцев, поэтому для данного варианта проработайте эту тему, чтобы не оказаться застигнутым врасплох.
О том, как получить временную регистрацию и что она даёт гражданам, постараюсь сообщить в ближайших публикациях.
Спасибо за внимание! Друзья, обязательно подписывайтесь на авторскую рассылку_ЮРФАК для всех 👋🙂
Понять язык права без подготовки бывает непросто, поэтому, подписчики, задавайте свои вопросы юристу. Здесь есть возможность получить консультацию бесплатно.
Оставляйте комментарии. Вместе будем разбирать правовые детали и общаться на полезные для жизни темы. Ставьте 👍, делайте репосты - это важно для развития сайта. Удачи вам в делах и скорого разрешения проблем!
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как собственнику, сдающему квартиру, избежать проблем с фнс?.