Ассоциация арендаторов прогнозирует появление значительного количества доступного жилья для аренды благодаря активному перепрофилированию офисных помещений. Эта тенденция напрямую связана с переходом на удалённую работу, который стал массовым после пандемии и привёл к снижению спроса на классические офисные площади. Проведённые исследования подтверждают, что такой подход имеет серьёзные перспективы для смягчения жилищного кризиса.
Согласно анализу, стоимость создания квартиры путём конверсии офисного здания может составлять лишь около трети от затрат на строительство нового жилья с нуля. При этом зачастую такие объекты оказываются в престижных и удобных локациях — в центрах городов. Однако возникает закономерный вопрос: станет ли это решением для широких слоёв населения или останется нишевым предложением?
Потенциал преобразований: математика и градостроительство
В теории, адаптация нежилых зданий под жилые нужды — это эффективный инструмент для решения как количественного дефицита жилплощади, так и проблем с её качеством. Более того, грамотная реконструкция целых кварталов может положительно повлиять на городскую среду в целом, улучшив её облик и функциональность.
Наибольший успех ждёт такие проекты в уже сложившихся жилых районах с развитой инфраструктурой. В то же время, офисные здания в чисто деловых или промзонах менее пригодны для конверсии. Для локаций на окраинах потребуются особые преимущества, например, вид на воду или близость к парку, чтобы компенсировать удалённость от центра.
Сомнения и риски: объёмы, затраты и реалии рынка
Остаётся открытым ключевой вопрос: действительно ли в долгосрочной перспективе высвободится достаточно много офисных площадей, и будут ли они расположены в привлекательных для жизни районах? На данный момент это скорее прогноз, чем данность.
Большинство экономических расчётов, доказывающих рентабельность конверсий, основаны на уже реализованных проектах. Однако есть основания полагать, что это были «низко висящие плоды» — объекты с изначально выгодными условиями. Для массового перепрофилирования экономика может оказаться иной, и прибыльными могут остаться лишь проекты в премиум-сегменте.
Технические и правовые вызовы переоборудования
- Аспекты планирования
Процесс сопряжён с бюрократическими сложностями. Поскольку в коммерческих зонах жилое использование часто запрещено, требуется изменение зонирования и градостроительных планов, что отнимает много времени и увеличивает издержки.
- Противопожарная защита
Старые здания часто не соответствуют современным нормам пожарной безопасности. Например, деревянные перекрытия требуют дорогостоящего усиления. Крупные проекты могут потребовать полного перепланировки пожарных отсеков и создания дополнительных путей эвакуации, включая наружные лестницы.
- Звукоизоляция
Обеспечение тишины в бывших офисах — отдельная статья расходов. Особенно дорого обходится установка специальных стеклопакетов в зданиях на шумных улицах.
- Охрана памятников
В исторических зданиях требования по шумо- и пожарозащите часто вступают в конфликт с необходимостью сохранить оригинальные элементы. Иногда это делает невозможным добавление балконов, что снижает привлекательность жилья.
- Расстояние до соседних зданий
Пристройка балконов или мансардных этажей может нарушить существующие нормы инсоляции и противопожарные разрывы. Даже при согласии соседей всегда есть риск судебных исков в будущем.
Интересное: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
- Доступность
Создание безбарьерной среды в неприспособленных зданиях технически сложно и дорого. Часто это становится обязательным условием при использовании государственных субсидий.
- Парковочные места
Обеспечить парковкой множество новых квартир в плотной городской застройке — серьёзная проблема. Решением могут стать дорогостоящие подземные паркинги или выплаты компенсаций за отсутствие мест.
- Энергоэффективность
Все переоборудованные объекты должны соответствовать нормам по энергосбережению. Наружное утепление фасадов исторических зданий часто невозможно, а внутреннее — сокращает площадь и требует expertise для предотвращения образования плесени.
Экономическая целесообразность
Квартиры, дома и коммерческая недвижимость
Эффективность использования пространства в реконструированных зданиях часто ниже, чем в новых: больше площади уходит на коридоры и технические зоны. Это увеличивает стоимость квадратного метра.
Ключевым фактором является не только цена ремонта, но и стоимость покупки самого здания. Высокая балансовая стоимость и рыночные ожидания продавцов, а также государственные субсидии (которые могут быть включены в цену) могут сделать проект изначально дорогим.
Вывод: попытка — не пытка
В целом, расходы на перепрофилирование, как правило, выше или сопоставимы со стоимостью нового строительства. Для инвестора это не является препятствием, если проект в итоге приносит достаточный доход. Таким образом, конверсии действительно могут увеличить жилищный фонд.
С одной стороны, масштаб эффекта под вопросом: после пандемии часть офисов, особенно в хороших локациях, может вернуться к своему первоначальному использованию.
С другой стороны, из-за высоких затрат итоговое жильё, скорее всего, будет ориентировано на сегмент выше среднего. Однако это не обязательно плохо, если сработает «эффект просачивания»: когда обеспеченные арендаторы переезжают в новые квартиры, они высвобождают своё предыдущее, более доступное жильё для следующих категорий арендаторов. Таким образом, попытка массовой конверсии офисов в любом случае заслуживает внимания и может принести пользу рынку.
Интересное еще здесь: Аренда.
Ассоциация арендаторов ожидает много недорогих квартир в аренду путем переоборудования офисов.
