Мечта любого москвича сдать свою старую хатку на окраине Москвы и уехать загорать на Бали.
Забудьте. Заработать на сдаче много не получиться. На Бали точно не хватит. Рассказываю, об одной моей не слишком удачной инвестиции. Если бы не скачок цен за последний год, то вообще бы в убытке остался. Сначала расскажу о том, как действовал я, а потом порекомендую, как поступить правильно.
Купил я трехкомнатную квартиру в районе метро Алексеевская в панельном доме 60-ых годов за 12,3 млн. рублей. Сделка была без ипотеки, вложил туда все свои сбережения. Отделка внутри была просто "убитая". Пришлось ремонт делать, сдирая все до голых стен. Ниже мои затраты на не очень качественный ремонт "трешки". Оговорюсь, что делал все под сдачу, поэтому экономил на всем:
Мастер, который все сделал от и до, попросил за это 170 тыс. руб. Стены, обои, ламинат, потолки, проводка обошлись примерно в 130 тыс. руб. Набор межкомнатных дверей 6 шт. по 7,0 тыс. руб. Кухню набирал самую простую в строительном супермаркете. Получилось 12 тыс. руб.
Интересное: Бесконечные скандалы с соседями. Как избежать при сдаче жилья посуточно?.
Строитель мне ее сам собрал.Квартиру я решил сдавать по комнатам. Поэтому потратил еще на 3 самых простых шкафа купе и 3 дивана еще около 90 тыс. руб. Ремонт длился 2 месяца. Из серьезных затрат еще можно выделить замену замков: 2 раза за 2 года. При этом один раз пришлось потратиться на вскрытие двери. Итого еще 14 тыс. руб. Если подвести итого, всего я потратил 458 тыс. руб.
Арендаторов я нашел сразу. Каждая из комнат была сдана за 14 тыс. руб. в месяц, квартплату и коммуналку разделил на три части и добавил сверху к арендной плате. За 1 год и 10 месяцев доход составил: 924 тыс. руб.
Итого за 2 года доход составил: 924 - 458 = 466 тыс. руб. Вроде бы и неплохо, но... Положив на депозит под 5% годовых деньги потраченные на покупку квартиры, можно было получить без всяких заморочек с ремонтом: 1,2 млн. руб.
Выходит, что, если не учитывать, что квартира за два года подорожала, можно сделать вывод о том, что сдача квартиры в наем, если она не досталась Вам по наследству, смысл особо то и нет.
Теперь я уже понял свои ошибки. Не нужно было покупать "убитую" трешку и тратиться на ремонт. Достаточно было заплатить на 200 - 300 тыс. больше и купить квартиру со стареньким ремонтом, пригодным для сдачи и не вкладывать больше в нее ни копейки.
Интересное еще здесь: Аренда.