Многие жители Москвы мечтают сдать свою недвижимость и уехать отдыхать в тёплые страны, например, на Бали. Однако реальность часто оказывается менее радужной: заработать большие деньги на аренде не так просто, и на беззаботную жизнь за границей этих средств может не хватить. В этой статье я поделюсь своим опытом неудачной инвестиции в сдачу квартиры. Если бы не рост цен на недвижимость за последний год, я бы и вовсе остался в минусе. Сначала расскажу о своих действиях, а затем дам рекомендации, как избежать подобных ошибок.
Покупка и ремонт квартиры: основные затраты
Я приобрёл трёхкомнатную квартиру в панельном доме 1960-х годов возле метро Алексеевская за 12,3 млн рублей. Сделка была совершена без ипотеки — я вложил все свои накопления. Состояние квартиры было плачевным: требовался капитальный ремонт, пришлось снимать отделку до голых стен. Ниже приведены расходы на ремонт, который я делал под сдачу, экономя на всём возможном:
Работа мастера, который занимался всем процессом, обошлась в 170 тыс. рублей. Материалы — стены, обои, ламинат, потолки, проводка — стоили примерно 130 тыс. рублей. Я купил шесть межкомнатных дверей по 7 тыс. рублей каждая. Кухню выбрал самую простую в строительном магазине — её стоимость составила 12 тыс. рублей.
Интересное: Бесконечные скандалы с соседями. Как избежать при сдаче жилья посуточно?.
Сборку кухни выполнил строитель.Поскольку я планировал сдавать квартиру по комнатам, пришлось приобрести три простых шкафа-купе и три дивана — это добавило ещё 90 тыс. рублей. Ремонт занял два месяца. Из дополнительных расходов стоит отметить замену замков: за два года мне пришлось менять их дважды, один раз даже потребовалось вскрывать дверь. На это ушло 14 тыс. рублей. В итоге общие затраты на ремонт и обустройство составили 458 тыс. рублей.
Доходы от аренды и итоговая прибыль
Арендаторов я нашёл быстро. Каждую комнату сдавал за 14 тыс. рублей в месяц, коммунальные платежи и квартплату разделил между жильцами и включил в стоимость аренды. За 1 год и 10 месяцев общий доход составил 924 тыс. рублей.
Таким образом, чистая прибыль за два года оказалась равна: 924 - 458 = 466 тыс. рублей. На первый взгляд, сумма кажется неплохой, но если сравнить с альтернативными вариантами, картина меняется. Например, если бы я положил деньги, потраченные на покупку квартиры, на депозит под 5% годовых, то за два года получил бы около 1,2 млн рублей без каких-либо хлопот с ремонтом и арендаторами.
Выводы и рекомендации
Получается, что без учёта роста стоимости самой квартиры сдача жилья в аренду, особенно если оно не досталось по наследству, может быть невыгодной. Теперь я понимаю свои ошибки. Не стоило покупать квартиру в плохом состоянии и вкладываться в дорогой ремонт. Лучше было доплатить 200–300 тыс. рублей и выбрать жильё со старым, но пригодным для сдачи ремонтом, чтобы избежать дополнительных вложений.
Интересное еще здесь: Аренда.
Почему я ничего не заработал на сдаче квартиры.
