Аренда квартиры - ответственное дело, в котором много нюансов и подводных камней, которые легко упустить из виду и попасть в нежелательную ситуацию. На что обращать внимание и как проверять документы? Рассказывают специалисты Юридической клиники Казанского инновационного университета.
1. Проверка документов собственника квартиры.
1) Паспорт гражданина РФ.
Проверить паспорт необходимо для того, чтобы удостовериться в личности собственника и для дальнейшей сверки других документов. Паспорт гражданина должен быть действительным: это можно проверить на сайте МВД РФ. Обратите внимание на фото, изображённое в паспорте – убедитесь, что именно этот человек стоит перед вами. Возможно удостоверение личности иными документами (водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт и т.п.) В случае, когда наймодателем будет выступать третье лицо, а не собственник, необходимо попросить у него нотариально заверенную доверенность.
2) Выписка из ЕГРН.
Согласно законодательству только запись о государственной регистрации права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Обычно арендодатель показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности, однако такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли уже устареть. Поэтому просите показать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца (а лучше посвежее): если времени с её получения прошло больше, то возможны риски принадлежности жилого помещения уже другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.
В выписке будет указано наличие всех собственников. Хорошо, если будут присутствовать все собственники жилья во избежание возможных неблагоприятных последствий. Но это практически нереально. Поэтому, необходимо будет попросить письменное разрешение от них о том, что они не против сдавать жилое помещение в найм. Не забудьте узнать у наймодателя о наличие у него брачных отношений. Если он состоит в браке и один из супругов отсутствует при заключении сделки, в обязательном порядке необходимо нотариально заверенное согласие супруга.
Внимательно посмотрите, нет ли у жилого помещения обременений – это также будет указано в выписке. Если даже выписка показывает, что отсутствуют ограничения на имущество, подстрахуйтесь и проверьте с официального сайта ФССП РФ на наличие ареста, проверьте базу данных на сайте ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости на сайтах судов и т.д. Помимо интернет-порталов государственных органов можете воспользоваться иными интернет-сервисами, которые предназначены для проверки на «чистоту» имущества («За честный бизнес», «Контур Фокус», «Картотека», «СПАРК» и др.).
3) Квитанции об оплате коммунальных услуг.
Убедитесь в том, что у собственника нет задолженности по коммунальным платежам. Проверить платёжные квитанции и счётчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.
2. Договор найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п.1 ст. 674 ГК РФ) и включает в себя следующие основные элементы:
1) Преамбула договора.
При оформлении договора заполняется вводная часть, где отображается место и дата составления соглашения и реквизиты сторон, с отображением Ф.И.О. сторон, паспортных данных, адреса проживания.
2) Предмет договора.
Любой договор обязан содержать предмет. Предметом соглашения по найму может быть комната, часть жилого дома, жилой дом, часть квартиры, квартира, предназначенная для постоянного жительства. Пригодность жилой площади для проживания регулируется п. 1 ст. 673 ГК РФ. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше, поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее наймодателю сдавать это помещение.
3) Права и обязанности сторон.
Права и обязанности участников сделки по найму квартиры регламентированы гл. 35 ГК РФ, поэтому в соглашении можно сослаться на данные законодательные нормы, с корректировкой некоторых пунктов по договоренности сторон. В свою очередь, данный пункт делится на два подпункта, одна из которых посвящена наймодателю, вторая – нанимателю.
В права и обязанности наймодателя входят:
• Передача жилья и имущества, пригодное для постоянного проживания;
• Периодическая проверка состояния жилого помещения в оговорённое время;
• Устранение последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине нанимателя и/или проживающих с ним лиц, своими силами и т.п.
В права и обязанности нанимателя входят:
• Своевременно вносить оплату за найм жилого помещения и оплату услуг ЖКХ, если это отмечено в соглашении;
• Предоставлять доступ владельцу квартиры, для проверки состояния жилья в порядке, установленном в договоре;
• По завершению срока найма – вернуть наймодателю жилое помещение с имуществом в первоначальном состоянии, при отсутствии долгов по ЖКХ и т.п.
4) Платежи и порядок расчётов.
В этом пункте следует указать точную сумму платы за найм и все дополнительные платежи, которые обязаны вносить жильцы. Необходимо четко прописать график внесения платежей наймодателю и за коммунальные услуги, а также способ осуществления таких платежей - наличными или на банковскую карту. Кроме этого, в данном разделе отображается сумма внесенного аванса или залога, которая, обычно равна месячной сумме арендной платы.
5) Ответственность сторон.
Данный раздел документа, предназначен для перечисления ответственности сторон за несоблюдение условий договора, с отметкой штрафных санкциях, при просрочке расчетов. Кроме этого, здесь же можно прописать условия и порядок досрочного расторжения соглашения, при изменении условий договора.
6) Срок договора.
Договор по найму жилого помещения обычно заключается до одного года. При заключении долгосрочного договора (более 1 года), необходимо зарегистрировать такое обременение в Росреестре. При этом, договор по найму жилого помещения не может быть заключен, согласно законодательству, на срок более пяти лет. Поэтому, если в договоре не отмечен его срок, то по умолчанию – он действителен на протяжении пять лет.
7) Особые и дополнительные условия.
Здесь могут быть прописаны условия, не отмеченные в предыдущих разделах, к примеру: порядок рассмотрения споров, возможные форс-мажорные обстоятельства, начало действия арендного договора и т. д.
8) Заключительные положения.
Завершается оформление разделов договора заполнением заключительной части соглашения, в котором указываются согласие на заключение договора, полные реквизиты участников сделки и их подписи.
9) Опись имущества.
Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передаётся нанимателю во временное пользование. Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, бельё, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т.п. Если наниматель повредит, уничтожит предметы, не включённые в опись, то хозяину вернуть их, с большей вероятностью, не получится.
3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.
1. Расторжение договора по взаимному соглашению сторон.
1) Уведомление наймодателя.
Первым делом, наниматель, который принял решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должен уведомить об этом наймодателя. Согласно ст. 687 ГК РФ, наниматель должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца, если иное не предусмотрено договором. При этом стоит отметить, что уведомление о расторжении договора найма жилого помещения желательно составить в письменной форме. Лучше всего вручать его в виде заказного письма с уведомлением о вручении или лично и под расписку.
2) Соглашение о прекращении найма жилого помещения.
Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В нём должны быть указаны паспортные данные обоих участников сделки, номер и дата договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения. Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.
3) Акт приёма-передачи.
После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что наниматель покинул помещение, приведя его в порядок, передав собственнику все полученное имущество, перечисленное в описи имущества и сдав ключи. Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
2. Расторжение договора по инициативе нанимателя.
Если наниматель жилого помещения хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то нанимателю, если отсутствует согласие на то наймодателя, необходимо обратиться в суд. Существенные условия договора, при нарушении которых можно обратиться в суд, прописаны в ст. 687 ГК РФ. Ими могут являться следующие факторы:
• Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил жильцу имущество: мебель, технику и т.д., наличие которой прописано в заключенном соглашении.
• Если жилое помещение не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
• Если хозяин жилого помещения препятствует нормальному проживанию нанимателя.
• Если наймодатель скрыл наличие в жилом помещении существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию нанимателей.
• Если в обязанности наймодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки будет является основанием для расторжения договора.
• Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.
• Договором найма жилого помещения могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию нанимателя.
Юридическая клиника КИУ имени В. Г. Тимирясова расположена по адресу:
420111, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Московская, дом 42, 3-ий корпус, 1 этаж.
Тел. 8(843) 231-92-90; 231-92-85.
Факс: 8(843) 292-61-59.
Приемные дни: понедельник - пятница с 9.00 до 17.00