Практически в каждом описании бизнес-центра можно встретить указание его класса — A, B или C. Но что на самом деле стоит за этими буквами? Какие конкретные требования должны быть выполнены, чтобы здание могло претендовать на ту или иную категорию? Давайте разберемся, как устроена классификация офисной недвижимости в Москве и насколько ей соответствуют реальные объекты.
В этой статье мы составим общую картину рынка коммерческой недвижимости столицы, подробно рассмотрев критерии для каждого класса. Стоит сразу отметить, что деление это во многом условно и зависит от добросовестности застройщика или управляющей компании. Тем не менее, существуют общепринятые стандарты, на которые ориентируются арендаторы и инвесторы.
Основу классификации формирует набор ключевых характеристик и услуг, которые бизнес-центр предлагает своим клиентам. К ним относятся:
- Локация и транспортная доступность
- Развитость инфраструктуры в здании и районе
- Год постройки или реконструкции
- Уровень технического оснащения и инженерных систем
- Эффективность планировки и качество отделки
- Системы безопасности и охраны
- Наличие и достаточность парковочных мест
- Профессионализм управляющей компании
Именно по совокупности этих параметров бизнес-центры делятся на категории A, B и C. У двух первых также существуют подкатегории «+», обозначающие премиальные характеристики.
КЛАСС А: ЭТАЛОН КОМФОРТА И ТЕХНОЛОГИЙ
Это самые престижные и, как следствие, дорогие здания на рынке. Они задают высокую планку по всем параметрам. К их отличительным чертам можно отнести:
- Отличная транспортная доступность, часто в пределах Садового кольца или рядом с ключевыми магистралями.
- Современные инженерные системы, обеспечивающие идеальный микроклимат (вентиляция, кондиционирование).
- Высокий уровень безопасности: автоматическое пожаротушение, круглосуточная охрана, системы контроля доступа, ресепшн.
- Надёжное энергоснабжение с резервными источниками и качественное освещение помещений.
- Свободная и эффективная планировка: большие пролёты между колоннами (от 7х7 м), высокие потолки (от 3 м), низкий коэффициент занятости общих площадей (до 12%).
Интерьеры офисного пространства "Красной розы"
- Высококачественная отделка с использованием натуральных материалов, панорамное остекление, авторский дизайн общественных зон.
- Просторный подземный паркинг с коэффициентом не менее одного места на 80 кв. м арендуемой площади.
- Развитая инфраструктура внутри и вокруг здания: рестораны, кафе, банки, фитнес-центры, службы быта.
- Профессиональная управляющая компания, работающая по принципу открытой бухгалтерии (open book), что обеспечивает прозрачность расходов.
В Москве насчитывается более 100 бизнес-центров класса А. Среди известных примеров — «Белая площадь», «ВТБ Арена Парк», «Легион III», «Оазис», «Дукат Плейс III».
Деловой квартал "Белая площадь"
Чтобы сохранить статус, объекты класса А должны регулярно, примерно раз в 5 лет, проводить модернизацию, иначе они рискуют перейти в категорию B. Если же бизнес-центр не просто соответствует стандартам, но и превосходит их — например, использует «зелёные» технологии (альтернативная энергия, переработка отходов) или обладает исключительным расположением, — он может претендовать на статус А+. Это элита рынка, к которой относятся такие объекты, как «Демидов (Красная Роза)», башня «Федерация» и AFI 2B.
Деловой квартал "Красная роза"
КЛАСС В: БАЛАНС ЦЕНЫ И КАЧЕСТВА
Это самая многочисленная категория на рынке. Сюда попадают здания с менее престижным расположением и техническими системами, которые могут быть не такими современными, как в классе А. Часто это реконструированные здания советской или более ранней постройки, а также бывшие объекты класса А, которые со временем устарели. Услуги и инфраструктура здесь могут быть несколько ограничены, возможны проблемы с парковкой или менее гибкой планировкой.
Бизнес-центр "Большевик"
Примеры бизнес-центров класса В+ (с улучшенными характеристиками): деловой квартал «Новоспасский», «Даниловская мануфактура», «Большевик», «Фабрика Станиславского». Этот класс традиционно пользуется высоким спросом у малого и среднего бизнеса, так как предлагает хороший набор услуг по более демократичной, чем в классе А, арендной ставке.
КЛАСС С: БЮДЖЕТНЫЙ СЕГМЕНТ ДЛЯ СТАРТАПОВ
Объекты этого класса обычно расположены в отдалении от метро и основных транспортных узлов. Это могут быть старые административные или промышленные здания, переоборудованные под офисы, без единой концепции развития. Часто им свойственна неэффективная планировка (узкие коридоры, маленькие кабинеты), недостаток естественного света, скромная отделка и ограниченная инфраструктура. Парковка может быть проблемной или отсутствовать вовсе.
Несмотря на скромные условия, такие офисы находят своих арендаторов — это, как правило, начинающие стартапы, индивидуальные предприниматели и небольшие компании, для которых на первом этапе критически важна низкая стоимость аренды.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ: КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ КЛАССИФИКАЦИЮ НА ПРАКТИКЕ
Москва продолжает активно развивать офисный рынок, строя объекты, соответствующие международным стандартам. Сегодня даже небольшие компании и стартапы всё чаще готовы инвестировать в качественные рабочие среды, понимая их значение для продуктивности команды и имиджа бизнеса.
Понимание классификации поможет вам:
- Вести осознанные переговоры об арендной ставке, оценивая её обоснованность.
- Выбирать локацию и здание, которое наилучшим образом соответствует философии и потребностям вашей компании.
- Ориентироваться в широком предложении рынка и сравнивать объекты по ключевым параметрам.
Если самостоятельно разобраться в нюансах разных бизнес-центров сложно, стоит обратиться к профессионалам, которые могут дать детальную информацию не только о самом здании, но и о районе, собственнике и потенциальных соседях по офису.
