В этой статье мы подробно разберём концепцию «метрокоммун», разработанную экспертами компании Cushman & Wakefield. Вы узнаете, что это такое, как с помощью метрокоммун можно оценивать потребительские качества офисных помещений и почему этот инструмент стал ответом на вызовы современного рынка коммерческой недвижимости Москвы. Для начала обратимся к контексту, который поможет глубже понять саму идею.
Контекст: Москва как глобальный мегаполис
Москва — это не просто столица России, а один из крупнейших городов Европы и мира как по численности населения, так и по занимаемой площади. Московская агломерация превосходит по масштабам такие известные мегаполисы, как Лос-Анджелес, Бангкок или Осака-Киото. Деловая активность здесь исключительно высока, что подтверждается статусом Москвы как глобального города уровня «Альфа». Это означает, что город играет ключевую роль в интеграции экономики региона в мировую. В общем рейтинге глобальных городов Москва занимает 13-е место, опережая Торонто, Лос-Анджелес и Брюссель.
Термин «глобальный город» восходит к концепции «мирового города», предложенной социологом Патриком Геддесом, который говорил о городах с высокой концентрацией деловых встреч. Традиционным и, как показала пандемия, устойчивым местом для такой активности остаются офисы. Общая площадь офисных помещений в Москве составляет около 19 миллионов квадратных метров. Для сравнения: это в три раза больше, чем площадь всех торговых центров города. Если исходить из нормы в 10 квадратных метров на человека, получается, что примерно каждый восьмой житель агломерации работает в офисе.
Для наглядности: площадь офисов на Манхэттене составляет около 58 миллионов квадратных метров при сопоставимом с Москвой населении агломерации.
Однако московский рынок коммерческой недвижимости неоднороден, и объекты распределены по территории города неравномерно. Если 15 лет назад все качественные офисы (классов A и B) были сосредоточены в Центральном деловом районе, то сейчас наблюдается явный тренд на децентрализацию. Новые офисные площади появляются на присоединённых территориях, в бывших промышленных зонах и даже в спальных районах, что отражено в аналитических отчётах, например, в #MARKETBEAT Q4 2020.
Тренд децентрализации офисных объектов в Москве.
Такое расширение географии усложняет оценку потребительской ценности объекта. На первый план выходят новые переменные, которые центр не всегда может предложить: качество окружающей среды, обилие жилья в шаговой доступности, меньшая загруженность дорог, наличие альтернативных видов транспорта и т.д. Географический анализ в условиях хаотичного роста новых объектов становится сложной задачей. Возникает острая необходимость выйти за рамки устаревшей парадигмы «центр vs периферия» и создать более сложную и гибкую систему территориального деления города с точки зрения деловой активности.
Именно здесь на помощь приходит концепция метрокоммун. Но прежде чем перейти к её описанию, важно сформулировать базовые принципы, которым должен соответствовать новый метод районирования.
Ключевые принципы современного делового районирования
- Наличие минимальных структурных единиц.
Важно определить базовый «горизонт влияния» — территорию, на которой объекты неизбежно воздействуют друг на друга. Задача — установить единый принцип формирования таких зон. - Универсальность подхода.
Границы деловых районов должны определяться по общему правилу. Где бы ни находился офис, он должен попадать в один из таких районов. - Динамическое масштабирование.
Модель должна быть адаптивной и позволять легко включать в себя новые территории и центры деловой активности по мере роста города, не требуя кардинального пересмотра принципов.
Теперь рассмотрим существующие альтернативные способы деления города и их ограничения.
Существующие подходы к территориальному делению города
Административно-территориальное деление
Классическое деление на районы, созданное для целей местного самоуправления, носит скорее политико-экономический, нежели потребительский характер. Переезжая из одного района в другой, часто не замечаешь существенной разницы. Крупные объекты, такие как промзоны, могут быть разделены между районами условно или по историческому принципу, что нарушает универсальность. Кроме того, этот подход не позволяет корректно сравнивать офисы в Москве с объектами в городах-спутниках в рамках единой агломерации.
Вернакулярные районы (районы в сознании жителей)
Это не формальное районирование, а социологический феномен — территории, обладающие собственной идентичностью в массовом сознании. Например, «Таганка» или «Патриаршие пруды». Их плюс — интуитивная понятность и устойчивость в народной памяти. Однако границы таких районов часто размыты и субъективны: для офисного работника и местного жителя «Арбат» может быть разным. Главный недостаток для анализа рынка — отсутствие чётких критериев и невозможность динамического масштабирования на новые, ещё не сформировавшиеся территории.
Городские ландшафты
Термин, популярный в архитектурной и градостроительной среде, но лишённый единой строгой методологии. Городские ландшафты могут выделяться по геоморфологическим признакам, целостности застройки или социальным связям. Несмотря на свою образность и научную ценность, этот подход слишком нестрогий и субъективный для практического применения в рыночном анализе коммерческой недвижимости.
Субрынки: предшественник метрокоммун
До появления метрокоммун в аналитике использовались так называемые субрынки — укрупнённые кластеры административных районов, такие как «Центральный деловой район» или «Садовое кольцо — ТТК». Это деление было шагом вперёд, но оставалось недостаточно детальным и производным от устаревших административных границ, что и обусловило необходимость в более совершенном инструменте.
Ответом на эти вызовы и стали метрокоммуны — инновационная концепция, предложенная Cushman & Wakefield. Её основы были заложены ещё в 2014 году в рамках исследования для сети Krispy Kreme.
Что такое метрокоммуна?
Метрокоммуна (авторский термин) — это территория, условным центром которой является определённая станция метро. Её границы определяются по принципу транспортной доступности: там, где ближайшей становится другая станция метро, начинается следующая метрокоммуна. Таким образом, каждая метрокоммуна однозначно «обслуживается» одной станцией или пересадочным узлом. Такие зоны покрывают всю освоенную территорию Москвы и часть городов-спутников. Названия метрокоммунам даются по соответствующей станции метро.
Методология построения метрокоммун
В основе деления лежат действующие и строящиеся станции Московского метрополитена. Пересадочные станции объединяются в узлы. Каждый такой узел становится смысловым центром будущей метрокоммуны.
Далее для каждой точки строится зона транспортной доступности, но не по прямой, а по реальной улично-дорожной сети (driving distance). Границы между метрокоммунами проходят там, где пути до двух соседних станций становятся равными по длине. Если на пути есть серьёзные физические барьеры (река, железная дорога), граница проводится посередине такого препятствия. Такой подход гарантирует, что любая точка внутри метрокоммуны будет иметь радиальную связность с «своей» станцией метро.
Для окраинных станций, обслуживающих пригороды, границы определяются индивидуально с учётом плотности застройки и характера территории.
В результате получается непересекающаяся мозаика зон (минимальных структурных единиц), каждая из которых привязана к своей станции метро. Эти зоны обладают внутренней центральностью (расстояние до метро) и наследуют иерархию центральности от положения станции в городской структуре.
Почему в основе — именно станции метро?
Метро — эталонный и самый востребованный вид общественного транспорта в Москве, ежедневный пассажиропоток которого превышает 4 миллиона человек. Именно на метро большинство сотрудников добираются до офисов.
Но станции метро — это не только транспортные хабы. Они концентрируют вокруг себя людские потоки, а значит, и коммерческую активность. Районы вокруг станций отличаются наибольшим функциональным разнообразием — здесь сосредоточены магазины, рестораны, сервисы.
Метрокоммуны, подобно мини-городам, имеют выраженный центр притяжения — станцию метро. Именно здесь формируется «профиль» территории: уникальные объекты (театры, кластеры) задают качественную составляющую, а стандартная инфраструктура — количественную. Любой городской объект сегодня имеет привязку к ближайшей станции метро, что делает метрокоммуны универсальными контейнерами для анализа.
Таким образом, ключевые преимущества привязки к метро — универсальность (для любого здания есть ближайшая станция) и способность транслировать законы городского развития на микроуровень отдельного района.
Метрокоммуны: синтез лучших черт
Концепция метрокоммун удачно сочетает в себе достоинства других методов районирования, избегая их недостатков.
Как и административные районы, метрокоммуны полностью покрывают городскую территорию (и даже выходят за её пределы). При этом, благодаря учёту транспортной сети и физических барьеров, они на периферии часто представляют собой целостные городские ландшафты с узнаваемым центром у станции.
Фактически метрокоммуны стали современными вернакулярными районами. Станция метро — это универсальный ориентир, который используют все жители города, отвечая на вопросы «Где работаешь?» или «Где живёшь?». В отличие от классических вернакуляров, границы метрокоммун чёткие, объективные и легко определяются.
Что касается субрынков, то они естественным образом трансформировались в новом делении. Метрокоммуны можно гибко объединять в кластеры для решения конкретных аналитических задач. В Cushman & Wakefield такие укрупнённые кластеры из нескольких метрокоммун называются «субагломерациями» и активно используются в отчётах (например, #MARKETBEAT Q3 2020).
Строение метрокоммун и субагломераций на карте Москвы.
Метрокоммуны как инструмент анализа недвижимости
Группировка офисных объектов по принципу ближайшей станции метро правомерна по нескольким причинам. Во-первых, современные офисы в конкурентной борьбе стремятся располагаться как можно ближе к метро, то есть к центру метрокоммуны. Таким образом, вокруг станций формируются ареалы деловой активности.
Во-вторых, все метрокоммуны разные: одни престижны, другие экологичны, третьи обладают отличной транспортной доступностью. Сравнивая объекты внутри одной метрокоммуны, мы исключаем фактор локации — ключевым становится лишь расстояние до метро. И наоборот, сравнение локаций разных объектов во многом сводится к сравнению характеристик их метрокоммун.
Кроме того, этот подход позволяет чётко очертить границы сложившихся деловых кластеров, таких как «Павелецкая», «Белорусская» или «Москва-Сити», и использовать их успешный опыт при оценке новых объектов в условиях децентрализации.
Будущее метрокоммун
Метрокоммуны — молодой и динамичный инструмент, который будет развиваться вместе с городом. Уже сейчас видны направления для его совершенствования.
1. Учёт общественного транспорта. Текущая методика основана на driving distance, что отражает логику автомобилистов. Однако с приоритетом развития общественного транспорта реальная доступность некоторых территорий может отличаться от расчётной из-за маршрутов автобусов и троллейбусов.
2. Интеграция МЦК и МЦД. Станции Московских центральных диаметров и кольца постепенно становятся полноценными элементами системы скоростного внеуличного транспорта. Если этот тренд закрепится, методологию, возможно, придётся расширить, включив в неё и эти станции как центры новых метрокоммун.
3. Развитие метрополитена. Строительство новых станций метро будет закономерно приводить к появлению новых метрокоммун. Это прогнозируемое изменение, которое легко учесть.
4. Расширение сферы применения. Потенциал метрокоммун не ограничивается офисной недвижимостью. Следующим логичным шагом может стать апробация концепции для анализа торговой недвижимости.
Заключение
Метрокоммуны — это современный и эффективный аналитический инструмент, призванный упростить работу с рынком коммерческой недвижимости Москвы. Он позволяет избавиться от субъективности при выделении субрынков и обеспечивает единый язык для обмена данными между игроками рынка.
В Cushman & Wakefield мы создали метрокоммуны для анализа офисов, но уже сейчас видим, что их потенциал гораздо шире. Мы приглашаем всех участников рынка рассмотреть возможность применения этой модели для решения своих уникальных бизнес-задач.
Более подробные материалы и shape-файлы метрокоммун доступны по эксклюзивной ссылке.
Комментарии авторов концепции
Метрокоммуны — результат многолетней аналитической работы команды Cushman & Wakefield, используемый с 2014 года. В видео авторы концепции, Денис Соколов и Никита Дронов, рассказывают о принципах построения метрокоммун, их связи с идеей «Москвы-архипелага» и о том, как этот инструмент размывает устаревшую дихотомию «центр-периферия».
Автор статьи: Никита Дронов – Аналитик Cushman & Wakefield, Победитель олимпиады «Высшая Лига» 2021 по направлению «Управление пространственным развитием городов»
Интересное еще здесь: Офис.
