Как правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году: подробный гайд для дольщика

Ключи были на руках, но через месяц радость исчезла: стены покосились, половицы скрипели, из окон гулял сквозняк, а шторы развевались.

Разработчики улыбнулись и сказали: «Это мелочи, все проблемы решим!» - но после подписания законопроекта эти команды «исчезли».

суд? «У вас нет доказательств», — говорят они вам, — «фотографии и документы недостаточно убедительны».

В 2025 году изменились правила приема квартир. Давайте разберемся, как принимать недвижимость и что делать, если вам пытаются «всучить» сомнительное жилье.

Нельзя просто так взять и принять квартиру

Каждый третий клиент становится новым клиентом после отказа в приеме. История никогда не заканчивается: я доверился застройщику и подписал договор, не читая его; Я просто поверил их обещаниям; Я привел своего эксперта, но ему не разрешили «принять» предмет; Позже я во всем разобрался, и вот так я потерял свои деньги.

Новые правила этого года только добавили путаницы: неясно, кто должен разрешать проводить проверки; что записывать; и как не попасть в список «проблемных» квартир. Я подготовил это руководство для тех, кто не хочет платить дважды: во-первых, за покрытие расходов на строительство, а во-вторых, за покрытие расходов на исправление ошибок застройщика. Это инструкция, которая действительно работает «в полевых условиях».

Содержание:

1. Какие изменения произошли в 2025 году?

• Кто имеет право сопровождать вас на прием
• Что делать, если вы обнаружили дефект
  
• Что можно потребовать в суде
  
• Что произойдет, если вы не придете на прием
  
• Как играть по новым правилам
  

2. Пять ошибок, из-за которых люди теряют деньги

3. На что обратить внимание при просмотре недвижимости: контрольный список

4. Серьёзные и незначительные дефекты: что можно потребовать исправить?

• Как можно защитить себя в условиях правовой неопределенности?

5. Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты?

Что изменилось в 2025 году?

Правительство продлило действие особых правил приема до конца 2025 года (Постановление № 1917 от 26 декабря 2024 года). Документ устанавливает следующие особенности передачи объектов долевого строительства:

Кто имеет право сопровождать вас на приемке?

Раньше вы могли пригласить любого знакомого строителя или юриста. Теперь - только официальные эксперты, соответствующие строгим требованиям:

• Включен в реестр НОПРИЗ (проектировщик) или НОСТРОЙ (застройщик).
• Работа в организации, являющейся членом СРО (саморегулируемой организации).
  
• Квалификационные документы должны быть направлены застройщику не позднее, чем за 3 рабочих дня до начала проверки.

Если ваш специалист не соответствует требованиям, застройщик может отказать ему в доступе, и вы подвергнетесь риску обнаружения скрытых дефектов.

Как действовать, если нашли недостатки?

Шаг 1. Задокументируйте все в своем отчете (фотографии, видео, письменное описание).

Шаг 2. Отправьте официальный запрос застройщику (желательно заказным письмом).

Шаг 3. Ждать не более 60 дней — именно столько времени потребуется для устранения дефекта.

Важно! Если застройщик проигнорирует претензию, подать иск в суд можно будет только по истечении вышеуказанного срока.

Что можно требовать в суде?

Если разработчик не исправит дефект в указанный срок, у вас есть два варианта:

• Плата за самостоятельный ремонт.
• Ходатайство об уменьшении цены договора долевого участия (соразмерно выявленным недостаткам).
  

Есть одно важное условие: вы должны предоставить разработчику доступ для исправления дефекта. Если они откажутся впустить рабочих, иск суда может быть отклонен.

Что будет, если вы не явились на приемку?

Разработчики не обязаны ждать вечно. Если вы:

• Не прибыл вовремя.
• Вы не отвечаете на уведомления.
  
• Проигнорируйте приглашение.
  

В противном случае по истечении одного месяца со дня окончания срока передачи квартиры (указанного в ДДУ) застройщик вправе оформить односторонний акт. С этого момента он считается переданным со всеми своими недостатками.

Вывод: как действовать по новым правилам?

1. Принимаются только сертифицированные специалисты, в противном случае им будет отказано в приеме.
2. Все претензии должны быть предъявлены в письменной форме и сопровождаться описанием дефекта.
   
3. Не отказывайте работникам в доступе, иначе вы потеряете право на компенсацию.
   
4. Пожалуйста, не затягивайте с приемкой, иначе квартира будет передана без вашего участия.
   

Топ-5 ошибок, из-за которых люди теряют деньги

1. «Ну это же мелочь!» — подписали акт с недоделками

Что произошло: Застройщик убедил вас: «Трещины на плитке — это пустяк, мы ее потом заменим». Вы подписали законопроект — все, теперь ваша очередь.

Должно быть так: есть дефекты - пишите в отчет!

Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.

2. «Стены ровные на глаз», а потом мебель не встает

Что произошло: Визуально все выглядело хорошо, но когда вы приложили уровень, вы заметили отклонение в 3–4 см. Это не просто «некрасиво» — дверь может не закрыться, картина может висеть перекошено.

Это должен быть: лазерный уровень или линейка + фонарик. Прислоните его к стене — зазор будет сразу виден.

3. «Вентиляция есть? Ну, дует же!», а на деле тяги нет

Что происходит: вы проверяете это спичкой, и пламя мерцает. Но спустя месяц запах на кухне не исчез, а в ванной стало сыро.

Это должно выглядеть примерно так: бумага должна прилипнуть к решетке. В противном случае система вентиляции работать не будет.

4. «Вода течет — давайте откроем кран!» Затем наводнение затопило соседей

Что произошло: Неплотные соединения и протекающие трубы через шесть месяцев стали причиной затопления.

Вот что нужно сделать: откройте кран на 10 минут и проверьте, что находится под раковинами, трубами и стояками.

5. «Электрика работает? Лампочка горит!», а розетки «выбивает»

Что происходит: Вы включаете чайник и микроволновую печь — срабатывает автоматический выключатель. Оказалось, что линия была перегружена.

Что делать: возьмите телефон и зарядное устройство и проверьте все розетки. И мы тоже откроем все одновременно.

На что обратить внимание при осмотре квартиры: чек-лист

Как правильно зафиксировать недостатки:

• Используйте смартфон (дата и время указаны на фотографиях).
• Снимайте общие и крупные планы каждого выпуска.
  
• Прокомментируйте видео: где, что и в чем недостатки.
  
• Запишите все свои замечания в акте проверки и не соглашайтесь с «мы исправим это устно позже».
  

Существенные vs несущественные недостатки: что можно требовать исправить?

В настоящее время при осмотрах квартир возникла опасная ловушка: застройщики превентивно классифицируют дефекты на «существенные дефекты» и «незначительные дефекты». Проблема в том, что четких стандартов нет, а судебная практика только началась. Как избежать неприятностей?

Как защититься в условиях правовой неопределенности?

Стратегия 1: Превратите «косметику» в серьезные недостатки

Регистрируйте любые дефекты как проблемы безопасности:

• Трещины «могут повредить несущую конструкцию».
• Скрипучие полы — это «нарушение норм звукоизоляции».
  
• Плохая вентиляция — это «нарушение норм гигиены».
  

Стратегия 2: Создайте неопровержимую доказательную базу

• Организуйте независимую проверку сразу после приемки.
• Привлеките экспертов, одобренных НОСТРОЙ/НОПРИЗ.
  
• Запишите видео с комментариями экспертов («Это не просто трещина, это нарушение СНиП 3.03.01-87»).
  

Стратегия 3: Сначала играйте на площадке

В связи с противоречиями на практике в формуле изобретения указаны два варианта:

• Требование об устранении дефекта (существенного).
• Альтернативные требования о компенсации.
  

Ссылайтесь на прецеденты по соответствующим категориям дел (например, на практику по 214-ФЗ).

Важно: не соглашайтесь на устные обещания — принимайте только обещания в письменной форме. Требуется письменное объяснение, почему дефект является «незначительным».

Как действовать, если застройщик отказывается исправлять недостатки?

1. Письменная претензия (должна включать подтверждение доставки).

2. Подождите 60 дней — если ничего не произойдет, напишите снова.

3. Доказательства:

• Мы собираем фото/видео с датами (чтобы не говорили «ты сам сломал»).
• Отчет об осмотре (в случае визита представителя застройщика).
  
• Экспертное заключение (при необходимости подтверждения серьезности дефекта).
  

4. Судебное разбирательство — требование возмещения ущерба или компенсации.

Приемка квартиры в 2025 году — процесс, требующий внимания, но при должной подготовке он пройдет гладко. Важно знать свои права, проверять документацию и техническое состояние жилья, не бояться фиксировать дефекты и требовать их устранения. Если вы действуете в рамках закона, вы будете защищены.

Хотите получить больше полезной информации о недвижимости? Подпишитесь на мой канал в Telegram, где я делюсь экспертными советами и личным опытом!