Вы когда-нибудь задумывались, соответствует ли реальная площадь вашей квартиры цифрам, указанным в свидетельстве о праве собственности и техническом паспорте? Если нет, то самое время это сделать. Практика показывает, что расхождения между фактическими и документальными данными встречаются довольно часто, причем обычно в документах площадь оказывается больше, чем есть на самом деле.
Размер площади квартиры напрямую влияет на сумму ваших ежемесячных платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Плата за содержание общего имущества дома рассчитывается исходя из доли собственника, которая пропорциональна площади его помещения. Соответственно, чем больше указанная площадь, тем выше доля и размер платежа. Аналогично, если у вас не установлены индивидуальные приборы учета (счетчики), то плата за многие коммунальные ресурсы (например, отопление) также начисляется по нормативам, умноженным на площадь жилья.
Что делать, если площадь оказалась меньше?
Предположим, вы провели замеры и обнаружили, что реальная площадь вашей квартиры меньше, чем зафиксировано в официальных документах. Естественное желание — потребовать от управляющей компании (УК) или ресурсоснабжающей организации перерасчет платежей, как минимум, за последние три года (срок исковой давности). Но что делать, если после вашего заявления следует отказ? Законно ли это?
Ситуация неоднозначна. Основная сложность заключается в том, что до сих пор формально действует инструкция Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 30 декабря 1983 г. № С-2784.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Согласно этому устаревшему документу, перерасчет производится только с месяца, следующего за подачей заявления собственника. Например, если вы подали заявку в феврале, новые начисления начнутся только с марта. Некоторые суды, ссылаясь на эту норму, отказывают в удовлетворении требований о перерасчете за прошедший период.Правовая позиция: почему отказ незаконен
Однако такая позиция управляющих организаций и некоторых судов противоречит современному гражданскому законодательству. В данном случае имеет место неосновательное обогащение (статья 1102 Гражданского кодекса РФ). Управляющая компания получала от вас плату за несуществующие квадратные метры (например, за 50 кв. м., тогда как реально у вас 47 кв. м.). Плата за эти 3 «квадрата» — это, по сути, плата за воздух. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49, неосновательно полученные средства подлежат возврату собственнику.
Причина ошибки (будь то вина БТИ, застройщика или предыдущего собственника) в данном случае не имеет принципиального значения. Гражданский оборот строится на принципе эквивалентности, а в этой ситуации он был нарушен. Поэтому управляющая организация обязана вернуть излишне уплаченные средства. Эту точку зрения также поддерживает, например, Постановление 5-го арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. № 05АП-6938/12.
Порядок действий для собственника
Итак, алгоритм ваших действий должен быть следующим:
- Проведите точные замеры площади квартиры (желательно с привлечением кадастрового инженера для составления официального отчета).
- Подайте официальное заявление в свою управляющую организацию с требованием о перерасчете платежей за ЖКУ на основании выявленного расхождения.
- В случае получения отказа или отсутствия ответа — готовьтесь обращаться в суд для защиты своих прав и взыскания неосновательного обогащения.
Хотите глубже разбираться в вопросах ЖКХ и научиться эффективно отстаивать свои интересы? Подписывайтесь на мой блог, ставьте лайк этой статье — так вы будете видеть больше полезных материалов в своей ленте! Обсудить тему и высказать свое мнение вы можете в комментариях ниже ⬇⬇⬇
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Вы давно сверяли фактическую площадь квартиры с той, что указана в свидетельстве на право собственности и в техпаспорте помещения.
