Приветствую вас на канале адвоката Арсения Токарева. В рамках цикла о сложностях приобретения жилья мы подробно разберем один из ключевых этапов — проверку объекта недвижимости на наличие юридических ограничений. Эта процедура позволяет обезопасить себя от будущих проблем и финансовых потерь. Давайте детально изучим, какие бывают обременения и как их обнаружить.
Первое, что важно понимать: обременение — это установленное законом ограничение права собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Наиболее распространенный пример — залог. Если квартира находится в залоге у банка, новый владелец не сможет ее полноценно продать, подарить или завещать, пока долг не будет погашен, а обременение — снято. Это влечет за собой дополнительные временные и финансовые затраты.
Основные виды обременений недвижимости
Согласно Гражданскому кодексу РФ, можно выделить несколько типов ограничений, каждый из которых имеет свои правовые основания и последствия:
1. Залог (ипотека). Квартира выступает обеспечением по кредитному договору. Право собственности переходит к покупателю, но до полного расчета с банком имущество остается обремененным. Продажа такой квартиры без согласия кредитора невозможна.
2. Сервитут. Это право ограниченного пользования чужим имуществом. Например, если через земельный участок, на котором стоит дом, проложены инженерные коммуникации для обслуживания соседних зданий. Сервитут может быть публичным (установленным для государственных или муниципальных нужд) или частным. Важно: при покупке обремененного сервитутом объекта это право переходит к новому владельцу.
Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
3. Арест или запрет на регистрационные действия. Это самая серьезная форма обременения, налагаемая по решению суда или судебного пристава. Арест полностью блокирует любые сделки с имуществом (продажу, дарение, залог). Запрет может ограничивать лишь отдельные действия, например, только продажу, но не запрещает менять собственника в порядке наследования.
Практические шаги по проверке квартиры
Как же обезопасить себя? Существует несколько надежных и официальных способов проверить «чистоту» квартиры.
1. Заказ выписки из ЕГРН. Это основной и самый надежный метод. Расширенная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ранее — выписка о характеристиках и правах) содержит всю ключевую информацию: текущего собственника, историю переходов прав, кадастровые данные и — что самое важное — все зарегистрированные обременения (залог, арест, сервитут). Заказать ее можно онлайн через портал «Госуслуги», сайт Росреестра или в МФЦ. Настоятельно рекомендуется запросить свежую выписку (не старше 30 дней) непосредственно перед заключением договора купли-продажи.
2. Проверка продавца на наличие долгов. Если есть подозрения, что на квартиру может быть наложен арест из-за долгов текущего владельца, проверьте его на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Для этого достаточно знать ФИО и дату рождения собственника. В базе данных можно увидеть, ведется ли в отношении него исполнительное производство. Однако стоит учесть: не каждый долг автоматически приводит к аресту жилья, особенно если это не единственное жилье должника или сумма долга невелика.
Помните, что тщательная юридическая проверка — не формальность, а необходимая мера безопасности, которая убережет вас от риска оспаривания сделки, потери денег и длительных судебных разбирательств.
Надеюсь, этот материал был для вас полезен. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы сложных юридических вопросов в сфере недвижимости. Спасибо за внимание!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Юридические нюансы покупки квартиры.
