Спрос на новостройки, как показывает статистика, продолжает падать. В начале прошлого года на фоне резкого роста ключевой ставки и общей неопределенности активность потенциальных покупателей значительно снизилась. Затем ситуация немного стабилизировалась, но осенью показатели снова стали отрицательными.
Цены на первичном рынке хоть и росли, но не так быстро, как в 2021 году — в среднем по стране жилье за год подорожало на 10%. Стоимость «квадрата» уже несколько месяцев держится на уровне 136 тысяч рублей. Некоторые наблюдатели прогнозируют дальнейшее снижение спроса на фоне падения доходов населения и не видят предпосылок для роста цен на недвижимость. В свою очередь мы обратились к экспертам с просьбой прокомментировать текущую ситуацию и предоставить свой прогноз цен и спроса на 2023 год.
Каким будет спрос на квартиры в новостройках в 2023 году?
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум»:
- Резкое падение спроса на недвижимость обычно наблюдается сразу после того, как происходят события, которые нельзя назвать рядовыми. Неопределенность приводит к психологической неуверенности в завтрашнем дне, и многие потенциальные покупатели откладывают покупку недвижимости. Но парадокс в том, что через некоторое время рынок адаптируется к происходящему и начинает гибко реагировать на новые реалии. Квартирный вопрос никуда не денется, остается актуальным, и так или иначе он должен быть решен. Таким образом, убедившись, что геополитическая ситуация в ближайшее время останется напряженной (условий для перемен пока нет), они вновь начинают брать ипотеку и покупать жилье, ведь это одна из первостепенных потребностей.
Девелоперы, со своей стороны, убедившись, что катастрофы не произошло (спрос в конце 2022 года резко не упал), также продолжают выводить на рынок новые проекты. Так, по нашим последним данным, ввод новых зданий бизнес-класса в 2023 году вырастет почти на 50%. При этом цены не стагнируют, более того, высоколиквидные проекты в финальной стадии готовности продолжают расти в цена.
Владимир Щекин, совладелец ГК «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера «Русский Дизайн Район):
- Спрос уже упал. В январе количество сделок с новостройками в Москве упало на 23% по сравнению с январем 2022 года, а в феврале — на 47%. Однако январь и февраль обычно не самые важные месяцы с точки зрения покупательской активности. Гораздо важнее в этом плане март и апрель, когда рынок достигает своего весеннего пика. Есть основания ожидать положительного развития событий. Прежде всего, это расширение льготной ипотеки и расширение семьи.
Вторая программа особенно важна, так как семьи со взрослыми детьми теперь могут получить кредит по низкой процентной ставке, а они, как правило, более состоятельны в финансовом отношении и нуждаются в жилье более срочно, чем просторнее. Если не последует новых внешних вызовов, в этом году спрос снова постепенно вырастет.
Дмитрий Кучеров, директор департамента управления бизнесом EKF:
— Новостройки 2023 года — это объекты, которые законтрактованы заранее, и с ними все будет хорошо. Можно с уверенностью сказать, что они обязательно будут построены. Не исключено, что строительство некоторых объектов может быть отложено, но в рамках всего рынка это не критично.
Минстрой России, со своей стороны, опубликовал стратегию, в которой указал, что видит темпы строительства с опережением пессимистичных прогнозов (на фоне санкций и так далее). Кроме того, прогнозируется перевыполнение в 5 млн м. Отрасль также активно поддерживает государство, которое закладывает все предпосылки для того, чтобы и отрасль, и банки работали хорошо.
Обратите внимание: Уметь убеждать.
Банки продолжают финансировать строительство через эскроу-счета.Дмитрий Голев, коммерческий директор компании «Оптима Девелопмент» (застройщик жилого массива «Прайм Парк»):
«Экстраординарные события 2022 года во многом создали атмосферу неопределенности в обществе и действительно привели к наплыву клиентов. Однако ситуацию нельзя назвать критической. Первичный рынок показал устойчивость к внешним вызовам. Покупательская активность лишь снизилась по сравнению с периодом пандемии, когда был всплеск спроса и совершено рекордное количество сделок. При этом все игроки рынка постепенно адаптировались к меняющимся реалиям, эмоциональная ситуация стабилизировалась. В результате активность клиентов снова начала расти.
Сейчас в стране продолжают действовать и даже расширяются государственные программы льготной ипотеки, которые выступают основным драйвером спроса. К тому же, несмотря на давление ЦБ, остаются субсидированные кредиты от застройщиков. Эти обстоятельства делают первичное жилье более доступным и, конечно же, подстегивают потребительскую активность. Кроме того, многие клиенты осознают, что на фоне международной нестабильности московская недвижимость остается самым надежным ресурсом для сохранения и приумножения капитала. Если не произойдет новых крупных геополитических потрясений, то к концу 2023 года можно ожидать, что спрос будет на уровне 2022 года.
Стоит ли ожидать падения цен на жилье на фоне падения спроса?
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум»:
- На данный момент цены можно назвать стабилизированными, ведь они зависят не только от спроса, но и от стоимости строительства. Падения не будет – скорее всего, мы продолжим наблюдать появление краткосрочных скидок, приуроченных к определенным праздникам, но на общую картину это существенно не повлияет.
Владимир Щекин, совладелец ГК «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера «Русский Дизайн Район):
- Во второй половине прошлого года мы уже наблюдали снижение роста цен и даже их замораживание. Во многих проектах появились значительные скидки, которые действуют до сих пор. Например, в нашем премиальном проекте «Союз» мы даем скидку до 20% на некоторые квартиры, но только в марте. Правда, ситуацию с ценами пока нельзя назвать падением. Скорее, речь идет о коррекции, которая развивается довольно медленно. Если меры, принятые властями на ипотечном рынке, окажутся эффективными, наиболее вероятным сценарием станет стабилизация цен на текущем уровне. Обвала ждать не стоит ни в коем случае, ведь строители теперь не так зависят от текущих доходов от продаж, ведь строительство финансируется банками.
Дмитрий Голев, коммерческий директор компании «Оптима Девелопмент» (застройщик жилого массива «Прайм Парк»):
- На мой взгляд, цены на квартиры в новостройках будут продолжать расти, по крайней мере, по отношению к уровню инфляции. В первую очередь это связано с увеличением себестоимости строительства из-за увеличения затрат на оплату труда, материалов и оборудования. Поэтому рекомендую покупателям не откладывать покупку в ожидании возможного обвала цен. Такой сценарий не выглядит реалистичным. Более того, даже Минстрой России призвал застройщиков воздержаться от демпинга. Думаю, компании будут следовать рекомендациям властей.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Обвала цен ждать не следует.