За последние три года рынок инвестиций в недвижимость претерпел огромные изменения. Многие распространенные инвестиционные стратегии, такие как покупка новостройки на котловане, стали далеко не такими надежными и прибыльными. Куда сегодня с учетом ситуации на рынке можно инвестировать с небольшим бюджетом, какие помещения могут стать альтернативой покупке квартиры посуточно, какую прибыль они дадут, рассказал Руслан Сухий, руководитель отдела инвестиций и развития компания Rentaved».
По мнению эксперта, форматы недвижимости, пользующиеся повышенным спросом при недостатке предложения, имеют хороший инвестиционный потенциал.
Кабинки
Порог входа в сегмент (минимальные вложения) – 10 млн руб
Доходность - от 15 до 50% в год
По этому принципу на рынке складской недвижимости частные инвесторы даже с очень скромным бюджетом могут вкладывать средства в кладовые для хранения личных вещей.
Продолжается тенденция к уменьшению площади квартир на фоне роста их стоимости в крупных городах. Следовательно, у людей возникает потребность хранить вне дома вещи, которыми они активно не пользуются — лыжи, санки, рыболовные снасти, инструменты и т д.
Для организации такой кладовой необходимо купить или арендовать подвал площадью 150 квадратных метров в большом жилом массиве. Еще два миллиона рублей потребуются для закупки необходимого оборудования.
При покупке комнаты возврат инвестиций в кладовки составляет около 15-20% в год. Если обустроить кладовую на арендованной площади, окупаемость вложений составит около двух лет, то есть принесет инвестору до 50% в год. При этом вложения в кладовые можно превратить в пассивный доход, поскольку на рынке появились операторы, профессионально занимающиеся управлением такими объектами.
Требования к месту для хранения минимальны. Для них подходят подвалы и цокольные этажи без окон, а также помещения, находящиеся не на первой линии домов, и с входом со двора.
- Основное требование - расположение в плотно застроенном районе с плотной застройкой. Также следует отдать предпочтение объектам с высокими потолками. Чем больше высота помещения, тем больше уровней и ячеек можно разместить, что позволит получать более высокую прибыль с каждого метра используемой площади», — отмечает Руслан Сухий.
Уличная торговля
Порог входа - 25 миллионов рублей
Доходность - от 8% до 12,5% в год
Традиционно одним из самых надежных и востребованных у российских инвесторов активов являются торговые помещения формата street. Этот сегмент не подкачал и в этот раз, продемонстрировав свою устойчивость к потрясениям 2022 года.
Спрос на объекты стрит-ритейла с плавающими площадями в хороших локациях есть всегда, и сегодня они пользуются мега-спросом как у покупателей, так и у арендаторов. Для уличной торговли период ковидовых ограничений оказался гораздо более стрессовым, чем текущая социально-экономическая ситуация. Сегодня плавучие помещения не пустуют, арендаторы сами заходят в них по высоким ценам.
В Москве покупка помещений стрит-ритейла площадью 30-50 квадратных метров в виде готового арендного бизнеса сегодня дает инвестору 7-8,5% годовых. Инвестиции в объекты в более простых и менее доступных локациях, но с надежной компанией арендатором, приносят 9-12,5% годового дохода.
При доходности более 12,5% годовых приобрести ликвидные помещения стрит-ритейла в Москве вряд ли получится, если только это не стрессовый актив, предлагаемый с хорошим дисконтом.
Апартаменты
Порог входа - 15 миллионов рублей
Доходность - от 3 до 20% в год
Даже на фоне огромного роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов падения этого рынка в ближайшее время квартиры не утратили своего инвестиционного потенциала. Хотя инвестировать в жилье становится все сложнее и менее выгодно.
Стратегия покупки квартиры для долгосрочной аренды давно перешла в защитную категорию. Это не приносит большой прибыли. По мнению аналитиков Rentaved, в Москве после покупки новостройки и сдачи ее в аренду инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Доход от аренды вторичной квартиры в столице несколько выше — до 4% в год. Цифры скромные, но, учитывая рост цен на жилье, в долгосрочной перспективе они по-прежнему позволяют сэкономить капитал.
Инвестиции в новостройки на этапе земляных работ также не стали такими простыми и надежными. Чтобы действительно зарабатывать деньги, нужно очень тщательно выбирать жилой комплекс. Однако в сегменте остаются интересные варианты.
«Например, сейчас в районе стадиона «Лужники» находится жилой комплекс, квадратный метр которого на старте продаж стоил 570 тысяч рублей, а средняя стоимость вторичного жилья в том же районе составляет миллион рублей за квадрат м. Инвесторы, которые успели войти в этот проект, уже выиграли от роста цен.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Инвестиции в такие объекты по-прежнему приносят хороший доход. Даже если рынок упадет, а цены на жилье в столице упадут аж на 20%, отмечает Rentaved босс».Туристическая недвижимость
Порог входа - 15 миллионов рублей
Доходность - от 5 до 50% в год
Отличный потенциал для инвестиций сегодня в туристическую недвижимость. Сложная геополитическая ситуация после пандемии дала сильный толчок росту внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются из-за рубежа на поездки внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны для игроков с небольшим бюджетом. Да, за 15-20 миллионов рублей пятизвездочный отель на 1000 номеров не построишь. Однако этого вполне достаточно для создания проекта глэмпинга.
Для реализации стратегии необходимо купить или арендовать участок земли и разместить на нем несколько отапливаемых палаток или построить несколько домов стоимостью 1,5-2 млн рублей каждый. Самое главное для такого проекта – удачное расположение. С одной стороны, это должно быть уединенное место с красивой природой, например, в лесу рядом с рекой или озером. С другой стороны, расположение должно быть удобным, чтобы до него можно было добраться на машине за полтора часа езды от большого города.
Окупаемость новых интересных проектов очень высока, если они выполняются в правильном месте и с хорошей концепцией.
«Я знаком с проектом глэмпинга на Алтае, срок окупаемости которого около 2 лет. Это означает, что доход составляет 50% в год. Это очень хорошие показатели в нынешних условиях, считает эксперт.
Коллективные инвестиции
Порог входа - 300-500 тысяч рублей
Доходность - от 6 до 30% в год
Перспективной альтернативой инвестирования в текущих условиях также является коллективное инвестирование в недвижимость через паевые инвестиционные фонды, кооперативы и покупка доли в проекте. Такая модель позволит инвестору даже с самым скромным бюджетом стать совладельцем высоколиквидного торгово-складского комплекса стоимостью более миллиарда рублей.
Одним из преимуществ этой инвестиционной модели является минимальная плата за вход. Для инвесторов доступны проекты с бюджетом 300-500 тысяч рублей. Есть даже коллективные инвестиционные фонды, с которыми можно сотрудничать от 5 тысяч рублей.
Доходность коллективных инвестиций зависит от компании, имущества и инвестиционной стратегии. Условно фонды можно разделить на арендные фонды, которые выкупают объект и зарабатывают на сдаче его в аренду, и фонды развития, привлекающие капитал для реализации проектов строительства новых объектов или реконструкции.
Первые менее рискованны, сразу приносят прибыль, так как покупается уже готовая вещь. А вот уровень дохода ниже - в среднем 7-12% в год. Последние более рискованны, но при правильном выборе и успешной реализации проекта могут приносить 35-40% в год и даже больше.
Стрессовые активы
Конечно, в связи с экономической турбулентностью инвестору в недвижимость не стоит забывать о проблемных активах, которые в силу разных обстоятельств выставляются на продажу с хорошим дисконтом. Ипотечные квартиры, помещения, которые продаются на аукционах по банкротству, или просто любой объект, который собственники продают с пометкой «срочно» — все это может стать удачным вложением.
Этот сегмент инвестиционного рынка отличается высокой конкуренцией с большим количеством профессиональных игроков. Кто-то мониторит торговлю ежедневно, а кто-то давно автоматизировал этот процесс. Они участвуют в массовых торгах на большом количестве аукционов. Но в сложных условиях таких активов с высоким инвестиционным потенциалом становится намного больше. Если системно подойти к работе, можно найти действительно интересный объект для инвестиций.
Ранее в эксклюзивном интервью CUD.NEWS («Центр Градостроительства») Руслан Сухий рекомендовал не вкладываться в покупку студий.
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: За последние три года на рынке инвестиций в недвижимость произошли колоссальные перемены.