В российском законодательстве вступили в силу важные изменения, регулирующие сделки с долями в жилых помещениях. Новый порядок, установленный Федеральным законом № 310-ФЗ от 14.07.2022, направлен на предотвращение чрезмерного дробления жилой площади и устанавливает минимальный порог для доли собственника.
Подробнее изменения закреплены в Законе № 310-ФЗ от 14.07.2022.
Суть нововведений
Поскольку правоприменительная практика по новым нормам только формируется, у граждан возникает много вопросов. Росреестр уже опубликовал первые разъяснения по ключевым положениям обновленного законодательства.
Главный вопрос: как теперь должны проходить сделки с долями в квартире?
Согласно новой редакции части 11 статьи 30 Жилищного кодекса РФ (вступает в силу с 1 сентября текущего года), собственник доли в жилом помещении не вправе совершать сделки, в результате которых площадь, приходящаяся на долю любого из сособственников, окажется менее 6 квадратных метров. Это ограничение действует пропорционально размеру доли каждого владельца.
Любая сделка, нарушающая данное условие, может быть признана недействительной. Законом предусмотрены и исключения из этого правила, касающиеся ситуаций, когда мелкие доли образуются на законных основаниях.
Когда запрет на мелкие доли не применяется?
Новые ограничения не действуют в следующих случаях:
1. При приватизации жилья.
2. При наследовании недвижимого имущества.
3. При выделении доли в рамках использования средств материнского (семейного) капитала.
4. В иных предусмотренных законом ситуациях, когда образование малозначительных долей является правомерным (например, при судебном разделе).
Сфера действия и обратная сила закона
Росреестр дал следующие пояснения:
· Обновленные нормы будут применяться к сделкам, совершенным после даты вступления изменений в силу, то есть после 1 сентября текущего года.
· Закон не имеет обратной силы. Сделки, инициированные и оформленные до 1 сентября, будут регистрироваться по старым правилам. Их не станут проверять на соответствие новому минимальному порогу в 6 квадратных метров.
Порядок проверки сделок
Большинство сделок с отчуждением долей требуют обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляет лишь одновременная продажа или дарение всех долей в объекте по единому договору. При этом, согласно статье 28 Закона № 218-ФЗ, Росреестр при государственной регистрации не проверяет законность самой сделки, а лишь факты, имеющие юридическое значение.
Однако, после вступления в силу новых правил, регистраторы будут обязаны проверять все дела об отчуждении долей (включая нотариально удостоверенные) на предмет соблюдения запрета на образование долей менее 6 кв. м.
В случае выявления нарушения, регистратор направит информацию о нем как в сам Росреестр для принятия решения об отказе в регистрации, так и нотариусу, который удостоверил сделку.
Как проходит расчет?
Хотя единообразная практика еще не сложилась, алгоритм проверки уже понятен.
Обратите внимание: Golden Visa. Изменения в законодательстве Португалии.
Для проверки соблюдения лимита регистратор будет умножать общую площадь жилого помещения (по данным ЕГРН) на размер отчуждаемой доли. Полученный результат должен быть не менее 6 квадратных метров для каждого из остающихся сособственников.Примеры запрещенных сделок
1. Квартира общей площадью 30 кв. м. Один собственник продает 1/10 долю, в результате чего у покупателя остается доля в 3 кв. м (30 * 0.1 = 3). Это меньше установленного минимума. В регистрации такой сделки будет отказано.
По новому правилу доля каждого собственника после сделки не может быть условно меньше шести «квадратов».
2. Квартира площадью 45.5 кв. м делится между 8 собственниками поровну. При равном разделе размер каждой доли составит примерно 5.69 кв. м (45.5 / 8 = 5.6875), что также ниже порогового значения. Росреестр откажет в регистрации, если ситуация не подпадает под указанные исключения.
Перейти на страницу Бюро Морской Недвижимости ВКонтакте
Добро пожаловать на наш сайт с более чем 100 статьями и видео на тему недвижимости
Оставайтесь в море недвижимости с надежным гидом.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Произошли некоторые изменения в законодательстве.
