Материнский капитал — это существенная финансовая поддержка, которую многие семьи стремятся вложить в улучшение жилищных условий, будь то покупка новой квартиры или ремонт имеющейся. Даже если требуются дополнительные средства из собственных накоплений, использование маткапитала значительно снижает финансовую нагрузку. Однако, когда встает вопрос о продаже такого жилья, владельцы сталкиваются с рядом юридических сложностей и ограничений.
Главное препятствие: необходимость согласования с органами опеки
Ключевая проблема при продаже квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, заключается в обязательном получении разрешения от органов опеки и попечительства. Это требование обусловлено тем, что по закону все несовершеннолетние дети в семье должны получить доли в этой собственности. Согласно части 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, любая сделка с имуществом, где есть доля ребенка, требует одобрения опеки.
В каких случаях опека откажет в продаже?
Органы опеки тщательно защищают имущественные права детей, поэтому разрешение на сделку будет получено не всегда. Вот основные ситуации, ведущие к отказу:
1. Отсутствие согласия второго родителя. Если один из родителей, не лишенный прав, не дает своего разрешения на продажу, сделка невозможна.
2. Продажа квартиры в строящемся доме. Если средства маткапитала уже вложены в объект на этапе строительства, его продажа до ввода в эксплуатацию, как правило, блокируется.
3. Негарантированное предоставление равноценного жилья. Это самый частый и принципиальный случай. Опека потребует юридических гарантий, что на вырученные от продажи средства будет приобретена другая квартира (или дом) с выделением детских долей, причем ее характеристики не должны быть хуже. Часто это оформляется отдельным обязательством или соглашением.
Обратите внимание: Жилье "не для всех": что такое клубные дома и чем они отличаются от обычных ЖК.
Важно понимать, что сам факт регистрации права собственности на детей не является основанием для автоматического одобрения продажи. Опека и суд будут оценивать всю сделку в комплексе.
4. Непогашенная ипотека. Если жилье куплено в ипотеку с использованием маткапитала и долг перед банком не выплачен, опека, скорее всего, откажет. Причина — высокий риск того, что в случае финансовых трудностей семьи банк обратит взыскание на квартиру, и дети останутся без жилья.
5. Ухудшение жилищных условий детей. Планы семьи купить после продажи более дешевое или меньшее по площади жилье будут расценены опекой как ущемление прав несовершеннолетних и приведут к запрету сделки.
Почему покупатели избегают такой недвижимости?
Сложности с продажей связаны не только с бюрократией, но и с позицией покупателей. Многие из них сознательно обходят стороной квартиры, в покупке которых использовался материнский капитал. Основная причина — юридические риски.
Закон обязывает выделять доли в такой собственности всем членам семьи: и супругам, и детям. Однако на практике нередки случаи, когда владелец сертификата формально не оформил эти доли. В итоге в документах собственником может значиться только он один, хотя по закону у детей уже есть права.
Для покупателя это чревато серьезными последствиями: такая сделка может быть впоследствии оспорена и признана недействительной в суде. В этом случае права детей будут восстановлены: их доли вернут, а покупатель потеряет и квартиру, и уплаченные за нее деньги. Высокий риск судебных разбирательств и потери вложений делает такое жилье малопривлекательным на рынке.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: потребуется разрешение опеки, покупателей не интересует такое жильё.
