Всего семь лет назад большинство застройщиков не уделяло особого внимания планировке и назначению первых этажей в жилых комплексах. Коммерческая недвижимость рассматривалась как второстепенный актив, занимающий лишь несколько процентов от общей площади, который продавался сам по себе. Однако рынок изменился, и пришло понимание, что грамотно спроектированные и управляемые первые этажи способны приносить значительный дополнительный доход. Как же девелоперам эффективно использовать этот потенциал? Эксперты CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») изучили этот вопрос.
Нормативная база: что можно и нельзя размещать
Согласно данным компании Lexion Development, доля нежилых помещений на первых этажах в ЖК со сложившейся инфраструктурой составляет около 8%. В проектах комплексного освоения территорий (КОТ) этот процент может быть значительно выше, что делает вопросы аренды и продажи таких площадей критически важными.
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news
Основным документом, регламентирующим использование первых этажей, является СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Как поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, он разрешает размещать:
- Магазины (мини-маркеты, супермаркеты) с ограничением по времени работы, как правило, до 23:00.
- Кафе площадью до 250 кв. м и не более чем на 50 посадочных мест.
- Парикмахерские, салоны красоты, фитнес-клубы.
- Стоматологические клиники (при этом стационары, диспансеры и кабинеты с излучающим оборудованием запрещены).
Под строгим запретом находятся:
- Магазины, торгующие легковоспламеняющимися, взрывоопасными или химическими товарами, автозапчастями.
- Производства (кроме мелкого ремонта обуви и техники), склады.
- Бани, сауны, прачечные, химчистки, ритуальные услуги, общественные туалеты.
- Заведения, работающие после 23 часов.
Особые требования и нестандартные форматы
Некоторые виды бизнеса предъявляют специфические требования. Например, для супермаркетов часто требуются отдельные зоны разгрузки и большие площади, что может решаться с помощью стилобатов или первых этажей паркингов. Ресторанам нужна усиленная вентиляция и электроснабжение, а медицинским и детским центрам — естественная вентиляция (открывающиеся окна).
Наталья Круглова из РАД подчеркивает, что назначение коммерческих площадей должно определяться на стадии проектирования, так как под каждый бизнес — свои нормы. Деятельность в нежилых помещениях не должна нарушать санитарные, противопожарные и градостроительные нормы, создавать шум, загрязнения или угрозу жильцам. Например, кафе с кухней обязаны иметь независимую вентиляционную шахту. Также важно соблюдать дистанцию: магазины, продающие алкоголь, не могут располагаться ближе 100 метров от детских и образовательных учреждений.
Сегодня на первых этажах можно встретить не только продуктовые сети, но и магазины дрогери, медицинские лаборатории, детские образовательные центры и небольшие фитнес-студии. Крупные федеральные сети начинают осваивать малые форматы, такие как пункты выдачи заказов.
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news
Архитектурные принципы проектирования коммерческих помещений
Ликвидность коммерческих площадей зависит не только от концепции ЖК, но и от качества их проектирования. К сожалению, часто «коммерция» проектируется по остаточному принципу, что приводит к неудачным решениям с колоннами, шахтами и нарезкой. В монолитных зданиях бизнес-класса и выше есть возможность для индивидуального проектирования, иногда даже по принципу build-to-suit (под конкретного арендатора).
Юрий Тараненко из «Мангазея Девелопмент» выделяет девять ключевых правил для создания ликвидного коммерческого помещения:
- Высота потолков: Не менее 5 метров для создания ощущения простора.
- Вход с уровня земли: Без ступенек для удобства посетителей.
- Витрины: От пола или от уровня 50 см для хорошего обзора и создания уютной атмосферы.
- Свободные планировки: Минимизация внутренних опор (пилонов), которые "съедают" полезную площадь.
- Энерговооруженность: Заранее заложенная мощность, например, 300 Вт/кв.м, для возможности размещения производств (пекарня).
- Вытяжка: Отдельный вентиляционный канал для предприятий общепита, не связанный с общедомовой системой.
- Кондиционирование: Заранее определенные места для внешних блоков кондиционеров, желательно не в зоне общедолевой собственности.
- Служебные зоны: Места для разгрузки и установки спецоборудования (холодильные установки).
- Оптимальный размер лота: Наиболее востребованный сегодня формат — от 40 до 70 кв. м.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news
Стратегия размещения и экономика проекта
Для обеспечения стабильного трафика и высокой доходности важно правильно определить объем и расположение коммерческих площадей. Эксперты считают, что доля «коммерции» не должна превышать 10% от общего объема ЖК. Превышение этого порога требует особой концепции. Размещать помещения следует по фасадам, избегая «вторых линий», чтобы они были максимально проходными.
В Московской области, однако, застройщики часто обязаны выполнять нормативы по объему нежилых помещений и созданию рабочих мест, даже в местах с низким трафиком. В таких случаях необходимы креативные решения для привлечения арендаторов.
Выбор между продажей и арендой коммерческих площадей — стратегическое решение. Продажа дает быстрый возврат средств, но лишает девелопера контроля над инфраструктурой квартала. Поэтому многие современные застройщики предпочитают долгосрочную аренду, чтобы формировать среду в соответствии с запросами жителей.
Цены на коммерческие помещения в Москве варьируются от 300 тыс. до 1 млн рублей за кв. м, а арендные ставки — от 2000 до 3500 рублей за кв. м в месяц. На стоимость влияют локация, класс ЖК и целевая аудитория. Ставки в Новой Москве постепенно растут, догоняя уровни старых районов.
Срок окупаемости проектов коммерческой недвижимости в удачных локациях с высоким трафиком и грамотным проектированием может достигать 7-8 лет. Ключ к успеху — в комплексном подходе, учитывающем и нормативы, и потребности бизнеса, и удобство жителей.
Автор: Виталий Простаков
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
