В середине 2022 года российский рынок недвижимости и ипотеки переживает сложный период, находясь под влиянием макроэкономических изменений. Эксперты отрасли делятся своим видением текущей ситуации, анализируют ключевые показатели и дают прогнозы на ближайшее будущее.
Рост среднего чека и цен
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», отмечает значительный рост среднего размера ипотечного кредита на новостройки. Если в первом квартале 2022 года он составлял 3,59 млн рублей, то к лету вырос до 5,14 млн рублей — это увеличение на 43% всего за несколько месяцев. Основными причинами такого скачка она называет увеличение лимитов по льготным программам, рост цен на квартиры и общее снижение процентных ставок.
Критический разрыв между покупкой и арендой
Сергей Смирнов из Vysotsky Estate обращает внимание на критическую разницу в ежемесячных затратах на покупку и аренду жилья в Москве. По его расчетам, платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру у метро может достигать 65 тысяч рублей в месяц, в то время как аренда аналогичного жилья обойдется всего в 35-38 тысяч. Такой разрыв, по его мнению, сдерживает активность на рынке, и для ее оживления необходимо либо снижение цен на 10-15%, либо смягчение требований банков к первоначальному взносу.
Исчерпанный спрос и необходимость снижения цен
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что ипотечный спрос был во многом исчерпан еще в период низких ставок 2020-2021 годов. Нынешняя социально-экономическая ситуация, характеризующаяся ростом безработицы и падением доходов, делает маловероятным возврат к прежним объемам продаж. Единственным действенным инструментом для девелоперов, по его мнению, является существенное снижение цен на квартиры, о чем свидетельствуют скидки до 20-50% в рамках различных акций.
Динамика доступности жилья
Наталья Ващелюк из Совкомбанка приводит расчеты по доступности жилья для семьи из двух человек со средними зарплатами. После снижения ставок в июне 2022 года индикатор доступности улучшился: если в мае такая семья могла рассчитывать на квартиру площадью около 33 кв. м, то в июне — уже на 41 кв. м. Однако это все еще на 30% ниже показателей второго квартала 2021 года. Эксперт ожидает постепенного восстановления рынка, но не до уровней 2020-2021 годов.
Прогнозы по ценам и объемам
Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость») прогнозирует снижение цен на вторичное жилье примерно на 8% в течение ближайших 12 месяцев. При этом на первичном рынке небольшое снижение цен в июне он связывает с летними акциями, ожидая их роста уже осенью. В целом, по итогам 2022 года объем выданных ипотечных кредитов будет значительно ниже прошлогоднего.
Риски и структурные проблемы рынка
Александр Чернокульский (АН «Жилфонд») высказывает опасения по поводу «запузыренности» рынка, когда цены искусственно завышены. Он обращает внимание на парадокс, при котором готовое отремонтированное жилье можно купить дешевле, чем инвестировать в строящееся. По его мнению, это напоминает пирамиду, устойчивость которой зависит от многих факторов, включая миграционные потоки.
Изменение структуры ипотечного кредитования
Татьяна Решетникова также отмечает изменение структуры ипотечного рынка: доля кредитов на вторичное жилье выросла до 46%, а на загородную недвижимость — до 19,3%. В то же время доля ипотеки на новостройки снизилась с 51,5% в апреле до 35% в июне. Это свидетельствует о смещении спроса в сторону готового жилья.
Увеличение сроков кредитования
Максим Ельцов («Первое ипотечное агентство») констатирует тенденцию к увеличению сроков ипотеки. Если полтора года назад средний срок досрочного погашения составлял около 7 лет, то сейчас он приближается к 10 годам и более. Это реакция заемщиков на стагнацию доходов и рост стоимости недвижимости, позволяющая снизить ежемесячный платеж.
Осторожный оптимизм и роль господдержки
Наталия Орлова (Альфа-Банк) и Светлана Некрасова (ДОМ.РФ) выражают осторожный оптимизм. Орлова связывает его с поручением президента не снижать темпы жилищного строительства, а Некрасова ожидает, что по программам с господдержкой будет выдано более 490 тыс. кредитов на сумму 2,6 трлн рублей, что на 60% превысит показатель прошлого года.
Подводные камни «сверхльготных» программ
Ольга Шанаева (Роскачество) предупреждает о возможных рисках при оформлении ипотеки под 0,1% годовых. Среди «подводных камней» — ограниченный срок действия низкой ставки (часто только первый год), лимиты на сумму кредита, завышенная стоимость квартиры и предложение не самых популярных жилых комплексов.
В целом, эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости и ипотеки в 2022 году столкнулся с серьезными вызовами. Ключевыми сдерживающими факторами остаются высокие цены на жилье, снижение реальных доходов населения и общая экономическая неопределенность. Восстановление ожидается постепенным и вряд ли достигнет докризисных уровней в ближайшей перспективе.
➔ Telegram-сайт компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!
#ипотека #недвижимость #мнение #квартиры #кредиты
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #175.
