Приобретение недвижимости - важный этап в жизни человека. При этом объект должен быть привлекателен не только по инвестиционному, визуальному, территориальному критериям, но и отвечать минимальным требованиям юридической безопасности.
Рисков, с которыми может встретиться человек после покупки недвижимости, не мало. Здесь мы разберем, на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от встречи с неприятностями после сделки.
В первую очередь, для проведения правового анализа недвижимости необходимо собрать информацию. Какая-то есть в общем доступе, но определенные документы может предоставить только собственник.
1. Документы-основания приобретения права собственности.
Указанные документы представляются только собственником недвижимости. Это могут быть: договор купли-продажи (вместе с ним акт приема передачи и документ, подтверждающий полную оплату стоимости объекта), договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию, договор передачи или постановление администрации (в случае приватизации), договор долевого участия (вместе с ним акт приема передачи и документ, подтверждающий полную оплату стоимости объекта), справка о выплате паевого взноса (в случае получения квартиры от жилищно-строительного кооператива), решение суда (вступившее в законную силу, а также дополнительные документы, на основании которых суд вынес решение), соглашение об отступном, договор ренты, постановление администрации или технический акт (в случае самостоятельного строительства дома), договор о разделе земельных участков, договор цессии (уступки права требования), договор передачи/купли-продажи в результате торгов.
2. Паспорта собственников все страницы. В случае, если собственник юридическое лицо - устав и решение общего собрания об избрании единолично исполнительного органа.
3. Выписка из домовой книги (берется в МФЦ в день обращения собственником) на дом или квратиру.
4. Карточка учета на квартиру ( берется в МФЦ в день обращения собственником).
5. ЕЖД (единый жилищный документ) или выписка из финансово-лицевого счета на дом или квартиру.
6. Технический паспорт.
7. Сведения о браке (свидетельства о расторжении/заключении брака, штемпели в паспорте).
8. Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (одна об общих характеристиках, а вторая со сведениям о переходе прав на недвижимость). Выписки можно заказать самостоятельно на любой электронной платформе за 150-300 рублей, приходят в течение 1-3 дней.
После получения вышеуказанных документов, приступаем к проверке.
Проверка действующих и предыдущих собственников.
- Проверка паспортов действующего и предыдущего собственников осуществляется на сайте МВД России ( http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service-result.htm?sid=2000 ). Паспортные данные предыдущего собственника можете взять из документов-оснований;
- Сведения о судебных процессах по признанию банкротом действующего и предыдущего собственников осуществляются на сайте арбитражного суда в разделе "картотека арбитражных дел" (https://kad.arbitr.ru/ ). Найти можно как физическое, так и юридическое лицо. Сведения о банкротстве также размещаются на федеральном ресурсе сведений о банкротах (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx ). В случае, если в отношении собственника идет процесс по признанию его банкротом и проведении соответствующих банкротных процедур, сделка не рекомендуется к заключению;
- Исполнительные производства в отношении действующего и предыдущего собственника проверяются на сайте Федеральной службы судебных приставов ( https://fssp.gov.ru/iss/ip ). Наличие больших задолженностей может повлиять на наложение ареста на сделки с недвижимостью и последующим обращением взыскания на нее;
- Информация о судебных спорах в отношении собственника проверяется на сайте суда по месту его жительства и по месту нахождения объекта недвижимости.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
В разделе "судебное делопроизводство" достаточно внести ФИО действующего и предыдущего собственников; - Если собственник юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, сведения о нем можно проверить в Едином государственном реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на сайте налоговой ( https://egrul.nalog.ru/index.html ). Выписка выдается сразу же. По ней Вы можете проверить действующий единолично исполнительный орган (ген. директор, директор, председатель, президент и пр.), виды деятельности, дату создания юрлица и адрес места нахождения, а также не находится ли оно в стадии ликвидации или предстоящем исключении из ЕГРЮЛ;
- В случае, если сделка осуществляется представителем по доверенности, в ней должны быть указаны соответсвующие полномочия на заключение договора купли-продажи (на отчуждение объекта). Обращайте внимание на срок действия доверенности. Проверить действительность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/ru-ru/). Юридические лица могут выдавать доверенности без нотариального удостоверения (их удостоверяет генеральный директор или иной единолично исполнительный орган);
- Необходимо осуществить проверку устава с проверкой срока полномочий генерального директора или иного единолично исполнительного органа, а также на наличие возможных ограничений по совершению сделок с недвижимостью;
- Если сделка крупная, то есть ее балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, то требуется письменной согласие высшего органа управления организации (в ООО это общее собрание участников). Без такого согласия сделку могут оспорить. Согласие не требуется, если основным видом деятельности организации является купля-продажа и иные сделки с недвижимостью. Требования о крупной сделке указаны в ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Проверка объекта недвижимости.
- В выписках ЕГРН необходимо обратить внимание на наличие обременений (арест приставов, залог, аренда, рента, определение суда о запрете на совершение сделок и пр.). Необходимо соотнести собственника, указанного в ЕГРН, с лицами, указанными в документах-основаниях приобретения недвижимости. Предыдущего собственника можно также проверить в выписке ЕГРН со сведениями о переходе права собственности;
- Информация о судебных спорах (исключительная подсудность по месту нахождения объекта недвижимости в соответсвии с п. 1 ст. 30 ГПК РФ) в отношении объекта недвижимости проверяется в районном или городском суде по месту нахождения объекта. В разделе "судебное делопроизводство" достаточно указать ФИО/наименование организации действующего или предыдущего собственника;
- Сведения технического паспорта должны соответствовать данным и сведениям Росреестра, указанным в выписках ЕГРН и на сайте Росреестра (соответствие назначения объекта, площади, этажности, кадастровой стоимости, кадастрового номера и границ расположения на местности);
- Объект может быть использован юридическими лицами в качестве "юридического адреса" (места нахождения единолично исполнительного органа). Проверить наличие организаций, зарегистрированных на объекте, можно на сайте ФНС в разделе "Прозрачный бизнес" (https://pb.nalog.ru/search.html#);
- Информация о наличии (отсутствии) задолженности по коммунальным платежам содержится в выписке из финансово-лицевого счета, справке от управляющей компании или в Едином жилищном документе;
- Зарегистрированные на жилой площади лица указываются в карточке учета или в выписке из домовой книги. Согласие зарегистрированных лиц на совершение сделки не требуется. В случае, если после сделки зарегистрированные лица самостоятельно не снимутся с регистрационного учета, то "выписать" их новому собственнику придется только через суд (в подавляющем большинстве случаев суд снимает таких лиц с регистрационного учета, если в договоре не было предусмотрено право проживания на определенный срок;
- Объект может входить в перечень аварийных домов. Указанный перечень выкладывается на сайтах местных органов исполнительной власти (администрация, департамент жилищной политики и т.п.);
- В случае, если собственник объекта состоит в зарегистрированном браке, в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Согласие требуется в случае, если в ЕГРН указан только один из супругов. Согласие не требуется, если в сделке участвуют оба супруга;
- В случае, если собственником является несовершеннолетний, необходимо согласие органов опеки и попечительства, в соответсвии со ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве";
- Налоговые задолженности по налогу на имущество организаций или физический лиц, а также по земельному налогу, не переходят на нового собственника после отчуждения объекта;
- Если приобретается земельный участок, не лишним будет проверить соседние земельные участки на предмет возможного изъятия для государственных нужд. С соответствующим запросом можно обратиться в местную администрацию, федеральный орган по охране природы и леса, а также проверить собственников соседних участков на сайте суда по месту нахождения участков.
Уверен, что вышеуказанная информация окажется для вас полезной!
P.S. В следующей статье мы подробно разберем проверку оснований приобретения права собственности недвижимости и связанные с этим риски.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Проверка недвижимости перед покупкой. Часть 1.