О ситуации на рынке недвижимости
По озвученной мной позиции вчера в эфире по снижению цен на #недвижимость. Было несколько комментариев о том что - недвижимость всегда растёт. Ставки идут вниз, значит и цены начнут расти.
Друзья мои, все это верно было вчера. Итак, самое главное. Весь рост цен основан на низкой СТАВКЕ ПО ИПОТЕКЕ. Разгон цен пошёл два года назад. После введения программы Господдержка 2020 и её подпрограммы Семейная ипотека. Ставки были по господдержка около 6% и по Семейная около 5%. Пошёл спрос, начался разгон цен . Стало очень много на рынке историй успеха - типа купил за 3 000 000 рублей, а продал за 4 000 000 рублей. Верно. Такое было. Я сам так заработал. И ипотека отличный вариант. Иногда, как выше написал, можно было купить квартиру на этапе строительства только на средства маткапитал, внести несколько платежей по ипотеке и получить профит от цены всего объекта. Вложения минимум. То есть в процентах годовых это сумасшедшие цифры.
Вот пример . Квартира стоит 2 600 000 рублей. Пв был 600 000 рублей. Взяли по акции от застройщика с банком втб по ставке 0,1% годовых. Покупка август 2020 г. Продажа август 2021 г за 3 650 000 рублей. Прибыль чистыми 1 000 000 рублей за 1 год на вложения в 600 000 рублей.
Ну круто же? Да.
И таких историй было мильон) и на рынок пошли Домохозяйки)) Как мы с вами знаем это верный признак перегрева рынка. ПИК этого всего был февраль и март 2021г
Поэтому, на рынке недвижимости нужна была своя СВО, чтобы потушить этот пожар. И цб РФ сделал это, резко подняв ставку рефинансирования. Ставка по ипотеке в банках сразу поднялась на уровень 20+.
И мы получаем апрель😔
Когда рынок в целом упал в 3 раза. Но из общего объёма выдач в 156 млрд рублей на вторичку пришлось около 30 млрд рублей. Падение 10 раз, средняя сумма по ипотеке упала в несколько раз. Вот вам и влияние ставки по ипотеке на рынок недвижимости.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Май идёт лучше апреля, но намного ниже уровня мая 2021г.Итого. Мы имеем на рынке огромное число "инвесторов", купивших на этапе строительства недвижимость по дешёвой ставке . Сейчас эта недвижимость выходит на рынок вторичной недвижимости, так как дома потихоньку сдаются и меняется статус объекта недвижимости . А ипотека на вторичном рынке до сих пор не интересна людям- дорогая. Навес растёт, спрос Упал в несколько раз. Люди готовы уже заработать не 100%, а 50-70% , увеличивая ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ДЕШЕВЛЕ ЧЕМ У ЗАСТРОЙЩИКА ПО КОНКРЕТНЫМ ЖК.
Тем самым Снижаются и продажи застройщика, вынуждая его делать скидки, которые они сейчас повсеместно пытаются завуалировать акциями с дешёвой ипотека под 0,1% годовых. Выше делал расчёт на основе застройщика ПИК , что данная акция это - скидка 10-15 % от цены квартиры. То есть застройщик по прайсу не снизил цену, но, введя акцию по ипотеке, он снизил цену. Хитро) но это снижение цены!!!
Так вот, возвращаемся к рынку вторичной #недвижимости. Сейчас ставки около 11% годовых. И это с сегодняшнего дня. В четверг ставки были 14+. Это дорого. Мой прогноз что ставки через месяц будут около 9% годовых. Это уже что то. Но!! Основной спрос населения расположен на уровне 6-7% годовых по #ипотеке. А этот уровень по моему , самому оптимистичному прогнозу, кстати на рынке, будет только в конце года. В лучшем случае это октябрь.
Вывод. Предложение на рынке вторичной недвижимости растёт каждый день. Спрос ниже прошлого года. Спрос появится хороший только в октябре не раньше. Падение цен идёт примерно на 3-5% в месяц от уровня марта. Итого к октябрю мы подойдём с падением цен под 20% от цен марта. #недвижимость #квартира
PS регулярно снижая ставку цб РФ делает ошибку. Снизить нужно сразу и намного. А сейчас люди видят что ставки падают каждые две три недели. Так может ещё подождать? Вот и нет спроса. #квартира
Согласны?
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: О ситуации на рынке недвижимости.