В мае 2022 года российский рынок недвижимости и ипотеки переживал период турбулентности. Эксперты фиксировали резкое падение спроса, рост ставок и ожидания значительной коррекции цен. Ниже представлен обзор ключевых мнений специалистов, отражающих сложившуюся ситуацию.
Резкое охлаждение рынка и роль госпрограмм
Кирилл Царев, первый зампред правления Сбербанка, 16 мая 2022, источник
"Рост ключевой ставки закономерно привел к резкому замедлению ипотечного кредитования. Доступность кредитов для населения существенно снизилась из-за высоких процентных ставок. Однако в этой ситуации важную стабилизирующую роль начали играть государственные программы. Если в феврале их доля в общем объеме ипотеки составляла около 20%, то к апрелю она превысила 60%. Эти программы стали существенной поддержкой как для покупателей жилья, так и для девелоперов, помогая удерживать рынок от потенциальных стрессов."
Низкий спрос и первые сигналы к снижению цен
Ильдар Хусаинов, директор компании "Этажи", 16 мая 2022, источник
"Новые меры господдержки не смогли оживить рынок в первой половине мая — показатели бронирования новостроек остались на низком апрельском уровне. Это вынуждает застройщиков искать новые пути привлечения клиентов. Уже около 5% компаний начали снижать цены, понимая, что простого субсидирования ставок недостаточно для восстановления спроса. Ситуация остается напряженной: если высокие ставки по проектному финансированию и низкий спрос сохранятся еще пару месяцев, это может создать серьезные проблемы для строительной отрасли. Особенно показателен спад доли ипотечных заявок по новостройкам с 80% в апреле до 39% в мае."
Риски "ипотечного пузыря" и переплаты покупателей
Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", 16 мая 2022, источник
"Вместо того чтобы напрямую снижать цены на квартиры, застройщики увеличивают субсидии банкам для компенсации высоких ставок по ипотеке. В результате покупатели вынуждены первоначально переплачивать за жилье, чтобы в будущем получить выгоду от сниженного ежемесячного платежа. Такая практика способствует дальнейшему надуванию ценового и ипотечного пузыря на рынке."
Динамика московского рынка новостроек
Наталья Сазонова, директор по развитию компании "Метриум", 16 мая 2022, источник
"Предложение на первичном рынке Москвы в массовом сегменте в апреле выросло: количество квартир увеличилось на 7,2%, а продаваемая площадь — на 6,4%. При этом застройщики сдерживают рост цен после резкого скачка в первом квартале: в апреле средняя цена квадратного метра выросла лишь на 0,5%. Наблюдается возврат тренда на квартиры без отделки и с минимальной отделкой (white box), а также уменьшение средней площади лотов, что немного снижает итоговую стоимость. Однако покупательская активность рухнула: количество сделок по ДДУ в апреле сократилось на 40,5% по сравнению с мартом. Доля ипотечных сделок осталась стабильной — около 67%."
Опасения по поводу льготной ипотеки и ужесточение требований банков
Эльман Мехтиев, заместитель председателя экспертного совета Банка России по защите прав потребителей финансовых услуг, 17 мая 2022, источник
"Банки стали гораздо строже оценивать потенциальных заемщиков, а сами граждане пересматривают свои финансовые возможности в условиях неопределенности. Это приводит к снижению числа как заявок, так и одобрений по ипотеке. Стоит с осторожностью относиться к льготным программам: по данным бюро кредитных историй, именно по ним наблюдается наибольший рост просроченной задолженности. Эти программы часто привлекают заемщиков, которые не могут получить обычную ипотеку, что повышает риски. Субсидирование ставки — не единственный возможный инструмент поддержки."
Статистическое падение выдачи ипотеки
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ, 17 мая 2022, источник
"Объем выданной ипотеки в апреле обвалился на 60,7% по сравнению с мартом и на 62,7% по сравнению с февралем. Это связано с тем, что в марте выдавались кредиты, одобренные ранее. В апреле же количество обращений за ипотекой сократилось на 40,8% к марту и на 58,9% к февралю. Ситуацию усугубило ужесточение риск-политики банков, что привело к росту отказов по заявкам."
Олег Лагуткин, гендиректор БКИ "Эквифакс", 17 мая 2022, источник
"Падение объемов в апреле стало историческим — на 75% по сравнению с мартом, до 130,5 млрд рублей. Ситуация кардинально не улучшилась, и май, традиционно невысокий по активности месяц, может показать еще более низкие показатели. Быстрого восстановления рынка ждать не стоит, рост возможен лишь при снижении ставок и расширении льготных программ, но не раньше осени."
Перспективы рынка и стратегии застройщиков
Роман Иванов, руководитель отдела продаж московского офиса Seven Suns Development, 17 мая 2022, источник
"Для оживления рынка необходимо параллельное снижение ставок по льготной ипотеке и по проектному финансированию для застройщиков. Цены вряд ли будут откатываться из-за высокой себестоимости строительства. Вместо этого девелоперы будут активнее использовать акции и маркетинговые ходы для продажи остатков. Также стоит отметить конкуренцию со стороны банковских вкладов со ставками около 20%, но этот фактор временный. Когда ставки по депозитам снизятся до прогнозируемых 10%, деньги могут вернуться на рынок недвижимости, который потенциально может предложить более высокую доходность."
Прогнозы по ценам и активности
Диана Степанова, доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова, 18 мая 2022, источник
"Укрепление рубля и низкая активность приведут к продолжению замедления роста цен, а в некоторых сегментах — и к их снижению. Уже с середины 2022 года возможно падение цен на первичном рынке, так как застройщики, стремясь сохранить продажи, могут пойти на уменьшение маржи и пересмотр условий финансирования с банками. Осенью может начаться коррекция и на вторичном рынке."
Константин Барсуков, эксперт Гильдии риэлторов Московской области, 19 мая 2022, источник
"Масштаб падения цен будет напрямую зависеть от скорости снижения ипотечных ставок до 10-11%. Если это произойдет до конца июня, серьезной коррекции может не быть. В противном случае цены могут снизиться на 20–30%, так как для принятия решения об ипотеке людям нужна не только низкая ставка, но и уверенность в стабильности доходов."
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир", 19 мая 2022, источник
"На вторичном рынке все ожидают снижения цен. В Москве и Санкт-Петербурге этого пока не происходит, и, вероятно, до конца года цены здесь сохранятся. Однако в большинстве других городов России можно ожидать снижения на 5–10%."
Предложения по госрегулированию и ситуация на вторичном рынке
Владимир Сипягин, член фракции ЛДПР, первый зампред Комитета палаты по науке и высшему образованию, 19 мая 2022, источник
"Действующая ставка в 9% неподъемна для населения, о чем свидетельствует четырехкратное падение выдачи ипотеки в апреле. Необходимо создать рынок ипотечных портфелей: государство через уполномоченные банки могло бы выдавать бюджетные кредиты под 2% под залог надежных ипотечных портфелей. Банки, добавляя свою маржу, выдавали бы населению кредиты под 4-5%. Это поддержало бы и граждан, и строительную отрасль."
Владимир Лящук, эксперт Центра аналитики и экспертизы ПСБ, 19 мая 2022, источник
"В Москве цены на вторичном рынке в апреле начали корректироваться вниз. По разным оценкам, снижение составило от 0,19% до 7%. Это связано с сокращением спроса из-за внешнеэкономических ограничений, высокой волатильности рубля и ипотечных ставок. Ожидается, что в мае цены могут снизиться еще на 3-4%, что в перспективе окажет сдерживающее влияние и на цены в новостройках."
Вопрос рефинансирования и нишевые тренды
Арам Налбандян, специалист по банковскому сектору, вице-президент по экономическому анализу инвестиционного фонда ANIF, 19 мая 2022, источник
"Минфин не поддерживает рефинансирование льготной ипотеки за государственный счет, чтобы не увеличивать бюджетную нагрузку. Однако есть альтернатива: разрешить рефинансирование таких кредитов на общих рыночных условиях, если ставка ЦБ значительно снизится. Это позволило бы заемщикам перекредитоваться по более выгодной ставке без дополнительных затрат для государства."
Сергей Пономаренко, председатель совета директоров Ипотека.Центр, 20 мая 2022, источник
"Мы наблюдаем признаки оживления: количество заявок на ипотеку через нашу платформу вернулось к уровню января-февраля. Это связано со снижением ключевой ставки и введением льготных программ. Особенно заметен высокий спрос на ипотеку среди IT-специалистов, что может стать новым драйвером роста для всего рынка. Дно, пройденное в конце апреля — начале мая, вероятно, осталось позади."
➔ Telegram-сайт компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!
#ипотека #недвижимость #мнение #банки
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #165.
