Всем привет! Сегодня хочу поделиться опытом из своей инвестиционной практики и разобрать два схожих кейса по перепродаже земельных участков. Оба объекта находились в Ломоносовском районе Ленинградской области и были приобретены в разное время, но в одном и том же месте, поэтому логично объединить их историю в один материал. Реализация этих сделок пришлась на 2019-2020 годы.
Предыстория и контекст сделки
История началась с девелоперской компании «АйДаДом» (юридически — ООО «Империя»). Компания активно застраивала коттеджные поселки, но впоследствии ее, по слухам, приобрели финские инвесторы, и она сменила название на «Луонто». Однако до ребрендинга «АйДаДом» успел реализовать множество проектов, качество и успешность которых, стоит отметить, были неоднородными. Лично у меня тоже был опыт покупки участка у этой компании в 2015 году, на пике рынка, который в итоге был продан с убытком — но это уже другая история.
После активной фазы строительства у компании начались финансовые трудности. Примерно в 2017-2018 году ООО «Империя» инициировало процедуру банкротства. На мой взгляд, продажа финнам могла быть попыткой «перезагрузки» бренда, чтобы дистанцироваться от накопившихся негативных отзывов и проблем, но это лишь предположение.
Поиск и анализ лота
Я вышел на эти участки еще на первых открытых торгах по банкротству — это начальная стадия реализации имущества. В интересовавшем меня поселке выставлялось на продажу около 80 участков. Ключевой особенностью была система, оставшаяся от застройщика: в поселке действовала управляющая компания (УК), которая взимала ежемесячные платежи и единовременный целевой взнос на инфраструктуру в размере 150 тысяч рублей с каждого участка.
Этот нюанс создал на рынке два ценовых сегмента:
- Участки без оплаченного взноса стоили в районе 300–350 тыс. рублей за 6 соток.
- Участки с оплаченным взносом оценивались уже в 450–500 тыс. рублей.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Я связался с УК и выяснил, что по интересующим меня лотам взнос платить все же придется. Этот фактор критически важен для расчета потенциальной доходности.
Финансовое моделирование и выбор стратегии
Плановая стоимость покупки на торгах составляла около 130 тыс. рублей. Давайте сравним два сценария, чтобы понять влияние инфраструктурного платежа на рентабельность.
Вариант 1: Без оплаты взноса (продажа «как есть»)
Вложения: 130 тыс. руб. (покупка).
Продажа: 300 тыс. руб. (нижний порог сегмента для быстрой реализации).
Доходность на вложенные средства: (300 - 130) / 130 * 100% = 130.8%.
Вариант 2: С оплатой взноса (повышение ликвидности)
Вложения: 130 тыс. руб. (покупка) + 150 тыс. руб. (взнос) = 280 тыс. руб.
Продажа: 450 тыс. руб. (нижний порог сегмента с готовой инфраструктурой).
Доходность на вложенные средства: (450 - 280) / 280 * 100% = 60.7%.
Как видно из расчетов, дополнительное вложение в 150 тыс. рублей, хотя и повышает привлекательность участка для покупателя (увеличивает ликвидность), снижает итоговую доходность проекта более чем в два раза. Это классическая дилемма инвестора: скорость оборота против максимальной прибыли.
Принятие решения и участие в торгах
Среди множества лотов я выбрал два участка по 6 соток недалеко от въезда — эта часть поселка была более обжитой. Участки такой площади в бюджетном сегменте традиционно ликвиднее крупных. В итоге, оценив риски и объем рынка, я решил сконцентрироваться на одном объекте.
Я тщательно подготовился к торгам: изучил юридические аспекты, оформил необходимые документы, включая электронную подпись. Юриста не привлекал, чтобы минимизировать издержки. На этапе публичных предложений подал заявку с ценой 133 тысячи рублей и, к своему удивлению, оказался единственным участником. Участок достался мне без конкуренции — видимо, другие инвесторы рассчитывали дождаться еще большего снижения цены на следующих стадиях.
Итоги первой фазы
Итак, мои вложения на первом этапе составили:
• Покупка участка: 133 тыс. руб.
• Регистрация права, аэрофотосъемка, рекламная табличка: ~5 тыс. руб.
Итого: 138 тыс. руб.
Участок с воздуха
Сделка состоялась осенью, поэтому я был морально готов к тому, что активную продажу, скорее всего, придется отложить до следующего сезона...
Если вам интересно узнать, как развивалась эта история, сколько времени заняла продажа и какой итоговый финансовый результат был получен, — подписывайтесь на канал, ставьте лайк с комментарием и ждите вторую часть этого кейса!
#финансы #инвестиции #инвестиции в недвижимость #недвижимость #деньги #доход #инвестор #банкротство #финансист
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Перепродажа двух участков в Ломоносовском районе ло - кейсы (часть 1).
