Инвестируем в квартиру: что учесть, какие риски, сколько можно заработать

Инвестирование в новостройки - популярный вид вложения средств

Вложение в новостройки сейчас, пожалуй, можно назвать одним из самых популярных вариантов инвестирования. Приобретая квартиру на этапе котлована, можно дополнительно извлечь от пяти до десяти тысяч с одного квадратного метра. Пока новостройки пользуются устойчивым спросом, сразу после сдачи квартиры ее можно будет реализовать по весьма приятной для вас цене. Даже малометражки раскупаются довольно бодро, так что вы останетесь в выигрыше в любом случае.

Суть подобного «котлованного» инвестирования сводится к тому, что готовые квадратные метры в конце строительства подорожают существенно: итоговая стоимость жилья, как правило, больше примерно на 40-45%, чем на этапе котлована. Иными словами – это можно назвать самым простым вариантом получения прибыли в короткие сроки.

СКОЛЬКО ПОТРЕБУЕТСЯ ДЕНЕГ?

Однозначного ответа, увы, нет, так как минимальный порог входа зависит от региона и существенно разнится. В Москве с подобным проектом инвестирования стартовать можно с суммы примерно в 4,5 млн рублей. В пределах области этот минимальный порог снижается примерно втрое: стать собственником квартиры до 35-40 кв. м. в Подмосковье можно за 1,5 – 1,7 млн рублей. Разумеется, если приобретать такую жилплощадь на этапе котлованной готовности.

Не нравится «однушка» или нет полутора миллионов? Можно присмотреться к объектам с существенным удалением от МКАД. Правда, присматриваться в этом случае нужно по-настоящему пристально: ценник в таких локациях растет неспешно, а прибыль вполне может быть небольшой.

Хорошим инструментом может выступить банковский кредит – довольно привлекательный вариант для большого числа желающих инвестировать. Однако, в этом случае следует максимально трезво оценивать свои возможности – обслуживать банковский заем придется ежемесячно.

КАК ВЫБИРАТЬ КОНКРЕТНУЮ КВАРТИРУ?

Чтобы вложить средства осмысленно, а в результате получить максимальную выгоду, стоит начать с анализа. Проделать эту аналитическую работу вполне возможно самостоятельно. Главное – понимать, на какие параметры следует обращать внимание.

Основные параметры, влияющие на инвестиционную привлекательность той или иной квартиры:

  • транспортная доступность
  • район расположения ЖК
  • тип квартиры, планировка и расположение в доме
  • класс жилья и инфраструктура внутри ЖК
  • инфраструктура ближайшего окружения

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Оцените самостоятельно - легко ли добраться куда-либо от выбранного ЖК

Наиважнейший фактор при приобретении квартиры в качестве инвестиционной. Перед покупкой нелишне будет оценить смогли бы вы сами комфортно жить в этом месте или нет. Если ваш ответ положительный и вам отчетливо видно каким образом вы будете добираться от этого места до цивилизации и обратно – занесите этот лот в раздел «к покупке». Далее все решит стоимость.

В случае Москвы под транспортной доступностью имеет смысл понимать пешую доступность до метро, МЦК и, в перспективе, МЦД. Стоит держать в голове пару нюансов: прежде всего, пешая доступность – понятие сугубо индивидуальное (хотя для большинства людей наиболее комфортно будет километр-полтора). Многие радуются, когда расстояние до метро меньше, но у домов, расположенных в непосредственной близости от метро, помимо плюсов начинают появляться и минусы: оказаться в метро можно легко, просто и быстро, но шум и суета увеличиваются в той же пропорции, как возрастает скорость попадания на станцию.

Обратите внимание на то, где будет проходить пеший путь до станции: одно дело – если через уютный сквер или парк, и совсем иное – по узенькому тротуарчику вдоль оживленной трассы.

РАЙОН РАСПОЛОЖЕНИЯ ЖК

Помимо транспортной доступности важен район постройки жилого комплекса. Наиболее престижные столичные: Центр, Юго-Запад, Запад и Северо-Запад. Правда, в центре не найти жилья комфорт-класса, да и стоимость метра стремится к бесконечности. Однако, даже если не рассматривать ЦАО, то по мере удаления от центра формирование цены не будет однородным. Взять хотя бы Строгино, Раменки или Северный речной вокзал – районы далеко от центра, но довольно популярны, а потому жилье здесь стоит недешево.

Оценить район не сложно – любая необходимая информация есть в интернете: что поблизости - промзона или парки, как дела с экологической обстановкой и даже каково качество воздуха.

Помимо района в целом следует пристально смотреть и на непосредственное соседство: рядом парк – такой ЖК будет пользоваться спросом; рядом промзона – ЖК не поможет даже «благополучность» района в целом.

ТИП КВАРТИРЫ, ПЛАНИРОВКА, РАСПОЛОЖЕНИЕ В ДОМЕ

Определитесь сразу – кому будет предназначена будущая квартира. Если одиночке или паре – подойдет студия или однокомнатная квартира в доме с непосредственно близостью к метро. Если семье с детьми, то многокомнатные квартиры в тихом и уютном ЖК далеко от метро – ваш выбор. На студии в такой локации ажиотажного спроса, скорее всего, не будет.

Что касается планировочных решений, то в настоящее время их можно глобально разделить на два типа: европейская планировка и классическая.

Европланировка - современный формат, позволяющий максимально использовать всю площадь квартиры

Европейская планировка предусматривает большую кухню-гостиную – не менее 19, а еще лучше – 21-25 квадратных метров, а также несколько отдельных комнат меньшей площади. Классика всем известна: кухня небольшая по площади и представляет собой изолированное от других комнат помещение.

Выбрав удачную планировку, помните о том, что в ней не должно быть бесполезного метража – такого пространства, которое нельзя использовать. Например, длинный и узкий или вовсе угловой коридор, который не только «съест» метров 10 площади, но и не позволит эффективно использовать эти самые метры.

В случае со столицей европланировка предпочтительнее: она позволяет выжать максимум из квадратных метров, стоимость которых в Москве высока.

Особняком стоит такой формат как студия. Раньше встречался не часто, а сейчас есть практически в любом ЖК. Фактически – это наилучший выбор для одиночки. Есть, конечно, нюанс: жить вдвоем в такой квартире проблематично, особенно если студия небольшая.

Выбирайте наименьшую площадь – при последующей продаже такие квартиры наиболее ликвидны, так как будут обладать, фактически, меньшей стоимостью.

Для инвестирования лучше выбирать квартиру с отделкой от застройщика – это будет дороже базовой, но в любом случае дешевле, чем делать это своими силами.

Непременно обращайте внимание на расположение квартиры в доме. Как в старые добрые: «первый и последний не предлагать». Актуально до сих пор. Самые популярные в эконом- и комфорт-классе – средние этажи.

КЛАСС ЖИЛЬЯ И ИНФРАСТРУКТУРА ВНУТРИ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

Определимся сразу – элитную недвижимость для инвестиций мы в рамках этого материала не рассматриваем.

Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.

Почему? Потому что рынок, где стоимость квадратного метра стартует с 500-600 тысяч рублей, живет по иным законам.

Отодвинув элитную недвижимость в сторону, появляется понимание того, что класс дома – понятие весьма условное. Порою очень трудно заметить разницу между комфортом и бизнесом. Тем более, что девелоперы, порою, приводят на рынок собственные, зачастую маркетинговые классы: «бизнес лайт» или «комфорт плюс».

Именно поэтому как таковой класс жилого комплекса можно считать маркетинговым ходом. Имеет смысл не обращать особенно пристального внимания на класс комплекса. Сфокусироваться лучше на следующих параметрах:

Количество машино-мест

Нет подземного паркинга, а парковок рядом мало? Ждите парковочных войн. Мало мест на подземном паркинге? Их стоимость наверняка будет довольно высокой.

Колясочные и кладовые комнаты

Кладовые есть сейчас практически в каждом строящемся комплексе. Они предназначены для той или иной квартиры, но покупаются при необходимости отдельно от нее. Помимо кладовых застройщик иногда предлагает одну общую на подъезд колясочную комнату на первом этаже – весьма удобно.

Благоустроенная придомовая территория - большой плюс

Придомовая территория

Хороший, продуманный проект – это плюс. Однако рендеры, где все красиво и реальность вполне могут отличаться друг от друга. К рекламе и словам менеджера по продажам лучше относится несколько осторожно: тут придется оценивать репутацию застройщика в плане выполнения обещаний.

ИНФРАСТРУКТУРА БЛИЖАЙШЕГО ОКРУЖЕНИЯ

Если вам понравился какой-то конкретный проект – тщательно изучите все, что находится поблизости от жилого комплекса в плане инфраструктуры: больницы, школы, детские сады, парковки и парковочные места, зеленые зоны для прогулок, магазины. Не поленитесь полазить по Яндекс.Картам и районным форумам, почитайте отзывы. После этого наилучшим вариантом будет лично отправиться на место и оценить обстановку собственными глазами. Обойдите все вокруг и постарайтесь понять шумно тут или тихо, далеко ли до магазина или школы, приятно ли место в целом.

Квартиру всегда лучше покупать после того, как у вас сложится личное впечатление.

РИСКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НОВОСТРОЙКИ

Разумеется, как и в любом инвестировании, вложение средств в квадратные метры новостройки не может обойтись без потенциально возможных рисков. «Предупрежден – значит вооружен» - к вопросу о том, что было бы неплохо себя от таких рисков застраховать. Потенциальных рисков на рынке недвижимости много, но мы решили остановиться на основных.

  • Риск потери доходности
  • Риск двойной продажи
  • Юридические риски, связанные с заключением договора с застройщиком
  • Риски, связанные с застройщиком (срыв сроков строительства, банкротство, непрофессионализм и т.п.)
  • Риск ликвидности (точность оценки спроса в районе)
  • Риск снижения стоимости (ценовая конкурентная борьба или острая/срочная потребность застройщика в средствах)

Чем выше риски – тем выше доходность. Однако, хотелось бы если не полностью избежать, то хотя бы понизить уровень риска. Самые распространенные способы не меняются с годами: страхование и диверсификация. В первом случае придется потратиться на страховку, что, естественно, снизит доходность. Во втором случае «входной билет» будет дороже, но тут можно и выгоду извлечь: если приобрести несколько квартир в разных жилых комплексах у одного застройщика вполне можно договориться о дисконте.

СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ?

При грамотном и вдумчивом подходе заработать можно более 20% годовых

Еще один вопрос на который не существует однозначного ответа. Вилка годовой доходности может варьироваться от 8 до 25-30% годовых. Тут все зависит от места, объекта, застройщика и еще целого ряда факторов.

Однако, если вы уже определились с конкретным застройщиком и четко знаете за приобретением какого объекта вы к нему обратитесь, то для начала изучите объявления от прочих инвесторов, которые уже выставили свои лоты от этого застройщика на продажу. Разброс цен может быть значительным, но, по меньшей мере вы сможете определиться с минимально возможной доходностью по конкретному объекту.

Можно обратиться к форумам и специализированным сайтам аналитики, которые смогут проинформировать вас о порядке роста цен в аналогичных домах.

Выйти на доходность свыше 25% - вполне реально. Нужно лишь выбрать правильный объект у надежного застройщика. Если угадаете с местом, выбрав максимально ликвидную локацию, можно рассчитывать и на больший процент.

КАК НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ?

Если вы не владеете квартирой три года или сумма сделки более 1 миллиона рублей – придется отдать государству стандартные 13%. Возможно ли как-то избежать уплаты этого налога?

Чтобы продать квартиру и не платить 13% нужно продавать квадратные метры по переуступке, то есть до того момента, как будет подписан акт приема-передачи с застройщиком. При этом придется еще договориться с потенциальным покупателем о том, чтобы указать в договоре ту же сумму, что проставлена в ДДУ. Зачем это нужно? Дело в том, что налог при продаже недвижимости по переуступке все равно нужно платить, но 13% будут исчисляться не со всей суммы сделки, а с разницы между суммой в ДДУ и в договоре переуступки.

Регистрация договора переуступки обойдется примерно в 30 000 рублей, которые придется выложить застройщику.

Хотите поделиться своими успешными кейсами? Есть вопросы? Хотите что-то уточнить или чтобы мы раскрыли какой-то из пунктов подробнее? Оставляйте комментарии. Подписывайтесь на наш канал.

#недвижимость #новостройки #недвижимость москвы #недвижимость санкт-петербурга #инвестиции #инвестиции в недвижимость #выбор квартиры #вложения в недвижимость

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Инвестируем в квартиру: что учесть, какие риски, сколько можно заработать.


Закрыть ☒