На первый взгляд кажется, что под давлением объективных факторов цены на недвижимость уже должны катиться под откос. Основная программа льготной ипотеки по сути закончилась ещё летом, Центральный Банк планомерно ужесточает монетарную политику и делает кредитование всё более дорогим удовольствием, численность населения снижается, а в Москве полным ходом идет программа реновации.
Вот только количество сделок по-прежнему остаётся на высоком уровне, да и сама стоимость квадратного метра только растёт, хотя и куда более медленными темпами.
Посмотрим это на графиках от bnmap.pro
Количество сделок по-прежнему остаётся высоким
Стоимость квадратного метра всё растётС точки зрения стоимости разворотом пока не пахнет, хотя признаки стагнации намечаются. Но меня в данном случае куда больше интересует спрос. Для этого посмотрим на количество лотов в сделках по годам.
Мы видим, что допандемический 2019 год показывает 46.6 тысяч лотов за год. Таким был спрос, когда его не подогревал кризис, льготы и резкое увеличение стоимости жилья.
Апрель и май 2020 года отсутствуют в статистике bnmap.pro. Какие-то сделки наверняка пришлись на эти месяцы первого локдауна, но едва ли их количество было значительным. Но даже без их учета мы видим рост на 15%. А 2021 год уже перегнал эти показатели, хотя впереди ещё два месяца.
Добавим к этому избыточную смертность и программу реновации, которая только начала набирать обороты. Эти факторы увеличивают предложение и уменьшают спрос. Давайте рассмотрим спрос на недвижимость более внимательно, а для этого нужно сначала определить ключевые свойства самого товара.
Фундаментальность и долговечность
Срок службы объекта недвижимости исчисляется как минимум десятилетиями. И на протяжении всего этого срока Ваша квартира никуда не исчезает и крайне редко может износиться до стадии, когда её потребительские свойства нельзя восстановить.
Это не еда, которая так же является товаром, но которая подлежит полной утилизации Вашим желудочно-кишечным трактом.
Это не одежда, которая хоть и подлежит ремонту, но в конце концов будет выброшена.
И это даже не автомобиль, который могут элементарно угнать.
Безусловно и с недвижимостью могут происходить крайне неприятные события в виде затопления, пожара, появления невыносимых соседей или негативных изменений в окружающей среде и инфраструктуре.
Но в среднем по больнице недвижимость остается товаром длительного пользования. В пользу этого играют и другие свойства.
Стоимость
Недвижимость - это один монолитный (неделимый) и очень дорогой товар. Во многих случаях это самое дорогое, что человек приобретает за всю свою жизнь.
Ввиду монолитности в абсолютном большинстве случаев Вы не можете адекватно разделить квартиру на части и продать половину/треть/четверть, если Вы срочно нуждаетесь в деньгах. Если Вы всё таки решаетесь на продажу доли, то это создаёт больше проблем, чем решает вопросов.
Большая стоимость объекта в свою очередь усложняет любые вопросы купли-продажи. Если при покупке не хватает собственных средств, то используется ипотечное кредитование, что накладывает обременение на объект, что в свою очередь создает дополнительные сложности в дальнейшей продаже (если ипотека не погашена на момент продажи).
Кроме того высокая стоимость объекта делает любую сделку с ним сделкой жизни. Покупатель проверяет продавца и сам объект, продавец проверяет покупателя. В случае ипотеки в этот процесс вклинивается банк, который тоже хочет понимать и минимализировать свои риски. Никто не хочет остаться в дураках, так как ставки очень велики.
Социальная значимость
Крыша под головой является фундаментальной потребностью человека. Мы не можем жить на улице. Из этого следует две особенности.
Первая имеет отношение к государственным гарантиям по обеспечению граждан правами на крышу над головой. Прописка, приватизация, материнский капитал, дееспособность продавца - все эти нюансы опять таки только усложняют процесс осуществления сделки.
Вторая особенность касается формата большинства сделок с недвижимостью. Если продавец продаёт своё единственное жилье, то ему самому нужно где-то жить после продажи. Это создаёт цепочку сделок, когда продавец квартиры так же является и покупателем. В теории это может тянуться бесконечно долго, пока всё не сведется к владельцу (или владельцам), которым не нужно ничего покупать взамен и они просто забирают деньги.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Это, очевидно, тоже имеет только негативный эффект на сроки исполнения сделки.Спрос конечен
Обозначенные выше свойства недвижимости говорят о том, что потребность в таком товаре решается один раз и надолго. Процесс купли-продажи медленный, бюрократичный, нервный, рискованный и дорогой (не забываем про комиссии доскам объявлений, риэлторам, банкам, страховым, юристам и всем остальным прихлебателям). Этим отчасти можно объяснить поведение риэлторов, абсолютное большинство из которых напоминает бешеных собак. Ежедневное участие в этом процессе явно не оказывает успокаивающий эффект на нервную систему.
Обычные люди не хотят иметь с этим дело. Они хотят приобрести квартиру своей мечты и жить в ней долго и счастливо. Они даже могут дико радоваться, что их собственность растёт в цене на бумаге, но они максимально далеки от фиксирования этой прибыли. Потому что это означает повторение всех кругов ада, из которых они только-только выбрались. И, что самое смешное, для них в этом не будет никакой выгоды ! Ведь им придется покупать другую недвижимость взамен, которая, вполне вероятно, так же выросла в цене.
Что мы имеем в конечном итоге ? Пандемия и сопутствующие ей процессы в виде льготной ипотеки подстегнули спрос. Это означает, что большее количество людей экстренно решило свой жилищный вопрос и в ближайшие годы не вернется на рынок недвижимости. Решили они его не только путем прямой покупки жилья, а еще через получение недвижимости в наследство и через программу реновации (которую пока никто не останавливал).
Отмечу, что пока речь идёт о покупателях, которые реально решают свою потребность в жилье. То есть они покупают его для себя. Многих из них ещё ждёт масса приключений в виде споров с застройщиками, ремонта, переезда, борьбы с управляющими компаниями.
И чем дольше продолжается рост цен и реализация потребностей, тем более болезненным и глубоким будет падение, так как покупать будет банально некому. Вот в этот момент самые терпеливые и прозорливые расчехлят свои кошельки. Но что они будут покупать, если все покупали для себя и в ближайшие 5 лет они будут озабочены звуками перфоратора, а не состоянием рынка недвижимости ? Результаты чужой глупости.
Господа инвесторы
Достоверно определить долю инвесторов среди всех покупателей недвижимости во время этого кризиса невозможно, ведь никто не обязан отчитываться о своих дальнейших планах. Но полагаю что все мы осознаем, что такие люди как минимум существуют. Или это был их осознанный план или навязанное и спонтанное решение взять квартиру впрок "пока ставка находится на историческом минимуме". Мне по большему счету все равно.
Финансовая грамотность нашего населения оставляет желать лучшего, поэтому многих еще ждет знакомство не только с капитальными расходами, но и операционными. В виде налогов, коммуналки и переплаты по процентам.
Чтобы оформить доход нужно не только вовремя присунуть, но и не менее вовремя высунуть.
Высунуть до того как реальный спрос "для себя" будет исчерпан.
Высунуть до того как тебя начнут демпинговать застройщики сначала своими субсидиями, а потом и своими скидками.
Высунуть до того как на рынок начнут вылезать наследные и реновационные квартиры.
Высунуть до того как расходы сравняются с доходами.
А мешает этому как всегда жадность, ведь все вокруг кричат, что "недвижимость только растет!". Помимо этого инвестор с ипотечным плечом находится между двух огней.
Если продавать слишком рано, то надо платить подоходный налог.
Если продавать слишком поздно, то переплата по процентам уменьшает прибыль.
Итоги
Тем, кто как и я ждёт постепенного сдувания пузыря на рынке недвижимости я желаю обзавестись терпением. Чем дольше идёт вялотекущий рост или стагнация, тем вкуснее будут скидки.
Тем, кто по какой-то причине инвестировал в жилую недвижимость и наткнулся на эту статью я желаю продолжать гнуть свою линию и не сдаваться. Зачем фиксировать прибыль сейчас (пускай и не такую, как Вы нарисовали себе в своих фантазиях), если можно зафиксировать убыток позже ?
#недвижимость
#цены на недвижимость
#прогноз цен на недвижимость
#ипотека
#инвестиции
#инвестиции в недвижимость
#когда упадут цены на недвижимость
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Цены на недвижимость не падают, и это замечательно !.