В последнее время на рынке недвижимости наблюдается настоящий бум, во многом спровоцированный инвесторами. Многие из них стремятся либо заработать на перепродаже, либо хотя бы защитить свои сбережения от инфляции, которая съедает деньги на банковских счетах. Ключевыми драйверами этого ажиотажа стали льготные ипотечные программы, экономическая нестабильность и, что немаловажно, недостаток финансовой грамотности. Именно на последнем аспекте стоит заострить внимание, ведь для многих россиян покупка квартиры до сих пор кажется самым надежным, если не единственным, способом сохранить накопления.
Давайте разберемся, что на самом деле представляет собой ипотечная недвижимость, если смотреть на нее глазами инвестора с фондового рынка. Важное уточнение: речь пойдет исключительно о покупке жилья в ипотеку с целью последующей продажи и получения дохода. Если вы покупаете квартиру для себя, чтобы в ней жить, или используете только собственные средства, ситуация кардинально меняется. Но сегодня мы фокусируемся именно на инвестиционной составляющей ипотеки.
Суровая реальность кредитного плеча
В основе ипотеки как инвестиции лежит кредитное плечо. Многие в погоне за прибылью забывают простую истину: банк дает вам деньги один раз, в момент сделки, и ему всё равно, что будет с рынком. Вы обязаны вернуть всю сумму кредита плюс проценты. Представьте: вы купили квартиру за 5 млн рублей, взяв ипотеку на 4 млн. Даже если через год ее цена упадет до 3.5 млн, ваш долг перед банком останется прежним — 4 млн плюс набежавшие проценты.
Если квартира — ваше жилье, падение цены может быть не так критично. Но для инвестора, рассчитывающего на перепродажу, это катастрофа. Чтобы такая сделка была выгодной, цены на недвижимость должны не просто расти, а расти очень быстро. Рост должен покрывать не только ипотечную ставку, но и все дополнительные расходы: страховки, налоги, коммунальные платежи, а также инфляцию, которая обесценивает ваши первоначальные вложения.
Рассмотрим наглядный пример, чтобы понять реальную математику инвестиций.
Допустим, в июне 2021 года инвестор купил квартиру за 5 млн рублей.
• Собственные средства (первоначальный взнос): 1 млн рублей.
• Ипотечный кредит: 4 млн рублей под 6% годовых на 15 лет.
Через год инвестор заплатит банку около 396 тысяч рублей в виде ежемесячных платежей. Однако большая часть этой суммы — это проценты. За год тело долга уменьшится всего на 170 тысяч, и остаток составит 3 млн 830 тысяч.
Теперь добавим инфляцию. Даже по консервативной оценке в 7% покупательная способность первоначального взноса в 1 млн рублей за год эквивалентна 1.07 млн. То есть ваши деньги «подорожали» на 70 тысяч, просто чтобы остаться на том же уровне.
Прибавим минимальные прочие расходы (например, 5 тысяч рублей). Чтобы просто вернуть все вложенные средства без прибыли, через год квартиру нужно продать как минимум за 5 301 000 рублей. Вот из чего складывается эта цифра:
• Погашение остатка долга: 3 830 000 руб.
• Возврат первоначального взноса: 1 000 000 руб.
• Уплаченные банку проценты: 396 000 руб.
• Инфляционная поправка: 70 000 руб.
• Прочие расходы: 5 000 руб.
Итого: 5 301 000 руб.
И это еще без учета налога на прибыль! Таким образом, цена квартиры должна вырасти минимум на 6% за год, чтобы инвестор вышел в ноль. Для реальной прибыли рост должен быть еще существеннее. А если цены не растут или, что хуже, падают? Тогда инвестор оказывается в ловушке долга.
С каждым годом владения расходы только растут: появляются налог на имущество, коммунальные платежи, что отодвигает точку безубыточности.
Обратите внимание: Сколько на самом деле стоит квартира в Турции..
Инвестиции в недвижимость с плечом требуют идеального расчета момента и для покупки, и для продажи.Проблема концентрации: одна ставка на всё
Помимо рисков кредитного плеча, у инвестиций в недвижимость есть другой, не менее серьезный недостаток — высокая цена входа и отсутствие диверсификации.
На фондовом рынке вы можете купить долю в сотнях компаний, начав с относительно небольшой суммы. Даже самые дорогие акции, вроде Berkshire Hathaway, не идут в сравнение со стоимостью средней квартиры. Вы можете купить паи ETF за несколько тысяч рублей и получить широкую диверсификацию.
Покупка же квартиры — это приобретение одной «гигантской ценной бумаги». Вы не можете купить ее по частям и продать только долю. Это ставка на один-единственный актив в конкретном месте. Проводя аналогию, это как вложить все деньги в акции одной компании. Даже если весь рынок растет, всегда есть риск выбрать аутсайдера.
Можно ошибиться с районом, застройщиком, этажом или планировкой. На растущем рынке эти ошибки могут быть не так заметны, но при стагнации или падении каждый недостаток станет поводом для серьезной скидки от покупателя. Если вы не дадите скидку, ее даст ваш сосед-инвестор, который тоже хочет поскорее выйти из игры.
Ключевые выводы
Инвестирование в недвижимость с использованием ипотеки имеет две фундаментальные особенности:
- Использование заемных средств превращает сделку в операцию, требующую хирургической точности по срокам. Чтобы получить реальную доходность, нужно идеально угадать не только момент покупки, но и момент продажи, иначе проценты по кредиту и инфляция съедят всю потенциальную прибыль.
- Для большинства людей ипотека — это одна крупная, недиверсифицированная ставка. Составить сбалансированный портфель из нескольких объектов недвижимости практически невозможно без огромного капитала. По сути, успех сводится к удаче: «повезет — не повезет».
#ипотека
#недвижимость
#инвестиции в недвижимость
#рынок недвижимости
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Что такое ипотека на самом деле.
