Введение: Решение ЦБ и его последствия
Центробанк сегодня будет принимать решение о поднятии ключевой ставки на 0,25% или на 0,5%. Чем это грозит? Конечно, поднятием процентной ставки по ипотеке!
Изображение взято из открытых источников
Анализ рынка: от пандемии до наших дней
Давайте разберу вам по косточкам ситуацию с начала пандемии.
Весной 2020 года, с приходом локдауна, рынок недвижимости Москвы замер. Многие потеряли работу, будущее казалось неопределенным, и спрос на жилье упал практически до нуля. В результате к июню цены на квартиры обвалились на рекордные 20-30%. На вторичном рынке можно было найти однокомнатную квартиру в пределах МКАДа всего за 5 миллионов рублей, а апартаменты (которые юридически являются нежилыми помещениями) в центре — и вовсе за 4-5 миллионов.
На тот момент ключевая ставка ЦБ РФ колебалась в районе 5,5-6%.
Чтобы оживить экономику и стимулировать спрос, Центробанк к осени 2020 года снизил ключевую ставку до исторического минимума в 4,25%. Это привело к беспрецедентному падению ипотечных ставок. При определенных условиях можно было оформить кредит под 6% годовых, что раньше было доступно лишь узким категориям заемщиков, например, военным. Для сравнения: до этого обычные граждане брали ипотеку под 11-14%.
Как только локдаун ослаб, люди вернулись к работе, и на рынке начался настоящий ажиотаж. Все бросились покупать квартиры, пользуясь выгодными условиями кредитования.
Резкий рост спроса мгновенно отразился на ценах. К январю 2021 года стоимость однокомнатных квартир выросла в два раза по сравнению с июнем 2020-го. Бывали случаи, когда одна и та же квартира на вторичном рынке дорожала на 600 тысяч рублей всего за две недели. Продавцы объясняли это ростом курса доллара и общим ажиотажем, хотя для многих покупателей такие скачки были шоком.
К концу 2020 года был раскуплен практически весь строящийся и только что сданный жилой фонд. Новые жилые комплексы распродавались моментально, часто еще на этапе котлована.
Изображение взято из открытых источников.
Рост цен был стремительным и во многом необоснованным.
Параллельно взлетела стоимость строительных материалов. С мебелью ситуация была иной: цены остались примерно на прежнем уровне, но возникли серьезные проблемы с наличием товаров. Например, в крупных сетях вроде Икеа собрать полный комплект мебели для новой квартиры стало практически невозможно из-за дефицита ключевых деталей и модулей.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Текущая ситуация и прогнозы
Этот перегрев рынка удалось немного охладить, в том числе за счет поэтапного повышения ключевой ставки ЦБ до текущих 6,75%. Банки, следуя за Центробанком, также подняли проценты по ипотечным кредитам. Кроме того, первичный спрос был удовлетворен, а нового жилья построено еще недостаточно. В результате цены на недвижимость стабилизировались и даже немного снизились (на 5-10%), но все равно остаются на очень высоком уровне, недоступном для многих москвичей со средним доходом.
Пример объявления однокомнатной квартиры в Перово на сегодняшний день. Источник Avito
Государственные меры поддержки, такие как материнский капитал, в условиях московских цен выглядят каплей в море. Сумма в 483,8 тыс. рублей на первого ребенка или 639,4 тыс. рублей на двоих детей несущественна при стоимости двухкомнатной квартиры в том же Перово от 11 миллионов рублей. Для семьи с двумя детьми, которой нужна как минимум трехкомнатная квартира, эта помощь и вовсе символична.
Пример объявления двухкомнатной квартиры в Перово на сегодняшний день. Источник Avito
Есть надежда, что новое повышение ключевой ставки на 0,5% может еще немного снизить цены на жилье, так как кредиты станут менее доступными. Однако возврата к допандемийным ценам ждать не стоит. При этом переплата по ипотеке из-за повышенной ставки будет значительной. Более того, аналитики прогнозируют, что это повышение — не последнее, и к концу года ключевая ставка может достичь 7,5%.
Рейтинги и прогнозы по районам
Кстати, The Village выложил свой топ максимальных цен по районам:
Источник The Village
А также там есть прогноз наиболее перспективных районов для переезда (по мне — так очень сомнительно, но как мнение предоставлю):
- Люберцы (160,1 тысячи рублей за «квадрат»),
- Братиславская (194,8 тысячи рублей),
- проспект Мира (368,4 тысячи рублей),
- бульвар Рокоссовского (267,8 тысячи рублей)
- станция метро «Дмитровская» (294 тысячи рублей).
Источник: The Village
Стратегия для покупателя
Поэтому личное моё неэкспертное (но очень прошаренное) мнение: лучше сейчас попросить ипотеку у банка и закрепить ставку, а в течение 3-х месяцев (обычно столько действует одобрение от банка) найти квартиру по более приятной цене.
Других вариантов выгодно купить квартиру в нынешних условиях простому наёмному работнику я не вижу.
Что, москвичи и москвички, как у вас дела с недвижимостью?
#недвижимость в москве #цены на квартиры в москве #купить жильё #ипотека москва #купить квартиру в москве
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Игра на опережение: как успеть купить квартиру в Москве на лучших условиях.
