Приобретение жилья, которое ранее перешло к продавцу по договору дарения, сопряжено с особыми юридическими рисками для покупателя. Эти угрозы часто остаются незамеченными, но могут привести к серьёзным финансовым потерям и судебным разбирательствам. В этой статье мы подробно разберём, почему такие сделки считаются небезопасными.
Истинные цели договора дарения недвижимости
На первый взгляд, дарение кажется простым актом щедрости, однако в реальности эта сделка редко совершается без скрытого умысла. Чаще всего она служит инструментом для решения конкретных правовых и финансовых задач.
Основные мотивы, стоящие за дарением квартиры, обычно сводятся к двум ситуациям:
1) Защита имущества от раздела при возможном разводе одаряемого. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом супругов, что позволяет сохранить её в случае распада семьи.
2) Передача права собственности без формальной купли-продажи. Это актуально, когда у получателя нет официальных доходов для покупки, либо когда стороны хотят скрыть реальные финансовые потоки.
Важно отметить, что для минимизации налогов (13% НДФЛ) такие сделки почти всегда заключаются между близкими родственниками. Многие ошибочно полагают, что дарение — это простая и окончательная передача прав, но с юридической точки зрения она таит в себе больше подводных камней, чем стандартная купля-продажа.
Договор дарения — это не аналог договора купли-продажи. Это самостоятельная и сложная сделка со своими особенностями и рисками.
Ключевые риски для покупателя квартиры с историей дарения
Главная опасность для нового собственника кроется в специфике законодательства о дарении. Оно предусматривает ситуации, при которых, казалось бы, завершённая сделка может быть оспорена, а имущество — истребовано обратно.
1. Обратное истребование дара из-за ненадлежащего обращения
Даритель сохраняет за собой право через суд потребовать возврата подаренной квартиры, если одаряемый грубо нарушает условия её содержания. К таким нарушениям относятся систематическая неуплата коммунальных услуг, налогов или действия, ведущие к существенной порче или уничтожению имущества. Покупатель, приобретая такую квартиру у недобросовестного одаряемого, может неожиданно столкнуться с исковыми требованиями первоначального владельца.
2. Право дарителя на возврат в случае смерти одаряемого
Это самый серьёзный и часто недооценённый риск. Гражданский кодекс (п. 4 ст. 578 ГК РФ) допускает включение в договор дарения условия о возврате дара, если даритель переживёт одаряемого.
Критически важно: это условие действует, даже если одаряемый успел продать подаренную квартиру другому лицу. В такой ситуации новый собственник (покупатель) может лишиться жилья или быть обязанным выплатить дарителю денежную компенсацию в размере стоимости квартиры на момент её приобретения.
Реальный пример из жизни
Рассмотрим типичный сценарий. Мать подарила сыну квартиру, включив в договор пункт о возврате в случае своей смерти. Сын, став собственником, продал эту квартиру вам. Если после сделки сын неожиданно умирает, а его мать (даритель) жива, она получает законное право через суд истребовать с вас либо саму квартиру, либо её стоимость.
Судебная практика знает подобные прецеденты, а чёткого срока исковой давности для таких требований не установлено. Это создаёт перманентную угрозу для владельца.
Почему эти риски трудно обнаружить и предотвратить
Даже самый добросовестный покупатель или риэлтор сталкивается с непреодолимыми сложностями при проверке:
1. Трудность установления фактов: Чтобы оценить риск, необходимо не просто знать о факте дарения в истории объекта, но и получить оригинал договора дарения, чтобы изучить его на предмет опасных условий (например, о возврате в случае смерти). Если дарение было несколько переходов прав назад, найти этот документ крайне сложно.
2. Динамичность риска: Даже если на момент покупки одаряемый жив и здоров (и условие о возврате не действует), это не гарантия на будущее. Трагическое событие может произойти уже после вашего вселения, активировав право дарителя на обратное истребование. Таким образом, риск становится «спящим» и сопровождает вас всё время владения квартирой.
***********************************
Вывод: Покупка квартиры, в цепочке прав на которую хотя бы раз фигурировало дарение, потенциально ставит нового собственника в уязвимое положение. Теоретическая возможность истребования имущества дарителем, подкреплённая реальными судебными решениями, превращает такую сделку в лотерею с высокими ставками.
На рынке достаточно предложений с чистой историей перехода прав (купля-продажа, наследство, приватизация). Выбор в их пользу — это разумная мера предосторожности, которая позволяет обезопасить свои инвестиции и право на жильё.
Желаем вам безопасных и прозрачных сделок с недвижимостью!
#недвижимость #квартира #дарение квартиры #покупка квартиры #право #риски #юридическаябезопасность
Больше полезных материалов о недвижимости вы найдёте в нашем разделе: Недвижимость.
Адаптировано на основе источника: Дарение квартиры – очень странная сделка. Объясняю, почему я не покупаю квартиры с дарением. и вам не советую.
