Приобретение жилья на вторичном рынке — ответственный шаг, требующий тщательной юридической проверки. В этой статье я, адвокат с более чем 20-летним опытом работы в сфере недвижимости, доктор юридических наук, поделюсь ключевыми рекомендациями, которые помогут вам обезопасить сделку и избежать потенциальных рисков.
Иллюстрация из открытого источника
Эта статья является продолжением обзора юридических аспектов покупки квартиры. Ранее мы обсуждали, на какие категории продавцов стоит обращать особое внимание. Теперь перейдем к конкретным действиям, которые должен предпринять каждый покупатель.
Ключевые шаги для проверки квартиры
Одним из важнейших документов является архивная выписка из домовой книги. В ней содержится полная история регистрации всех лиц, когда-либо проживавших в данной квартире. Запросите этот документ у продавца и внимательно изучите его на предмет наличия лиц, которые могут в будущем предъявить права на жилье (например, несовершеннолетние или временно выписанные жильцы).
Кроме того, крайне полезно ознакомиться с историей сделок с объектом. Хотя полная информация в Росреестре является закрытой, вы можете попросить продавца предоставить все имеющиеся у него документы по предыдущим операциям с квартирой (так называемый «архив сделок»).
Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Отсутствие части документов — тревожный сигнал. Настоятельно рекомендую добиться полного комплекта бумаг и показать их юристу, специализирующемуся на недвижимости.Что говорит закон и судебная практика
Согласно разъяснениям высших судов (п. 38 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22), покупатель обязан проявить разумную осмотрительность. Это означает, что перед сделкой необходимо:
- Тщательно изучить все правоустанавливающие документы на квартиру.
- Выяснить, на каком основании продавец стал собственником.
- Убедиться в его правомочии на продажу.
- Проверить, нет ли судебных споров о праве на эту недвижимость.
- Оценить реальную рыночную стоимость объекта.
Основным источником информации сегодня является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Роль выписки из ЕГРН и цена квартиры
Обязательно получите полную выписку из ЕГРН (форма утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975) в МФЦ на бумажном носителе с синей печатью. В ней содержится актуальная информация о собственнике, обременениях (ипотека, арест), а также кадастровая стоимость, которую можно считать ориентиром для рыночной цены. Храните этот документ постоянно — в случае судебного спора он станет главным доказательством вашей добросовестности.
Обратите особое внимание на цену в договоре купли-продажи. Она должна соответствовать рыночной стоимости. Существенное занижение цены может быть расценено судом как признак недобросовестности покупателя, знавшего о возможных проблемах с квартирой.
Как безопасно провести расчеты
Никогда не передавайте крупные суммы наличными. Оптимальный и самый безопасный способ — безналичный расчет через банковскую ячейку или аккредитив. В назначении платежа обязательно укажите реквизиты договора купли-продажи. Сохраните платежное поручение из банка — его юридическая сила как доказательства оплаты несравнимо выше, чем у простой расписки.
Соблюдение этих правил формирует правовую основу для признания вас добросовестным приобретателем. Суды признают таковым того, кто при возмездном приобретении полагался на данные ЕГРН и надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
Если у вас остались вопросы по приобретению недвижимости или возник спор, вы можете записаться на консультацию по телефону: +7916 696 58 48.
Надеюсь, этот материал был для вас полезен. Желаю вам успешных и безопасных сделок! Если статья оказалась ценной, поддержите канал — подписывайтесь, ставьте лайки и делитесь информацией с друзьями.
Адвокат Валерия Василенко
Блог Адвоката Валерии Василенко. Автор.
#адвокат по недвижимости #сделка с недвижимостью #юрист по недвижимости
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке недвижимости. Советы адвоката.
