3 ключевых риска при покупке квартиры у пожилого человека и как их избежать

Сделки с недвижимостью, где продавцом выступает человек преклонного возраста, нередко вызывают у покупателей тревогу и сомнения. Опасения связаны с возможной эмоциональной нестабильностью пожилого человека, риском того, что он передумает или впоследствии оспорит договор, заявив о непонимании условий или обмане. Насколько эти страхи оправданы? Давайте проанализируем реальные юридические риски и разберемся, как можно себя обезопасить.

Pixabay License Бесплатно для коммерческого использования Указание авторства не требуется

Кто в России считается пожилым?

Согласно классификации ООН, к пожилым относят людей, достигших 60 лет. Однако в общественном сознании старение ассоциируется не столько с конкретной цифрой, сколько с комплексом факторов: ухудшением здоровья, физической слабостью, снижением социальной активности и, зачастую, с финансовой неустойчивостью. В России средняя продолжительность жизни составляет около 73 лет, при этом женщины живут дольше и среди одиноких людей старше 70 лет их большинство. Осознание своего возраста часто приходит с выходом на пенсию, когда человек сталкивается с новыми жизненными обстоятельствами.

По данным Росстата средняя продолжительность жизни в России составляет 73 года.

Женщины живут дольше мужчин, при этом количество одиноких среди них в возрасте старше 70 лет значительно превышает пожилое мужское население.

Выход на пенсию или завершение трудовой деятельности часто становятся тем рубежом, когда человек острее ощущает изменения в своем статусе, возможностях и образе жизни.

Новости МирТесен

Основные риски при сделке с пожилым продавцом

👉 Риск № 1: Непонимание последствий из-за состояния здоровья

В преклонном возрасте люди чаще сталкиваются с болезнями, стрессами или послеоперационными состояниями, которые могут временно влиять на ясность сознания. Человек, формально оставаясь дееспособным, в момент подписания договора может не полностью осознавать юридические и финансовые последствия своих действий. Именно это состояние, а не установленная недееспособность, представляет главную опасность, так как дает основания для оспаривания сделки в суде.

Договоры оспариваются на основании ст. 177 ГК РФ.

Интересное: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..

Сделка, совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, при котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Важно понимать: если продавец на момент сделки уже был признан судом недееспособным, то договор считается ничтожным (недействительным) с самого момента его подписания, и последствия будут еще серьезнее.

👉 Риск № 2: Существенное заблуждение относительно условий сделки

Юридический термин «существенное заблуждение» (ст. 178 ГК РФ) описывает ситуацию, когда человек, разумно оценивая обстоятельства, не совершил бы сделку, если бы знал истинное положение дел. Для пожилого продавца это может быть непонимание ключевых условий, например, уверенность, что он сохранит право пожизненного проживания или регистрацию в проданной квартире.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение считается существенным, если касается природы самой сделки или ключевых качеств ее предмета (например, правового статуса квартиры), а также в случае очевидных технических ошибок (описки, оговорки).

Типичный пример: продавец подписывает договор, полагая, что просто оформляет дарение на родственника, а не продает квартиру постороннему лицу.

Pixabay License Бесплатно для коммерческого использования Указание авторства не требуется

👉 Риск № 3: Давление, обман или кабальные условия

Продавец вправе на основании ст. 179 ГК РФ обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, если совершена она была под влиянием насилия или угрозы, в результате обмана либо на крайне невыгодных условиях при тяжёлых жизненных обстоятельствах продавца (кабальная сделка).

Это самый серьезный риск. Суд может отменить сделку, если докажут, что пожилой человек, находясь в безвыходном положении (например, нуждаясь в срочном дорогом лечении), был вынужден продать квартиру по заведомо заниженной цене, а покупатель этим воспользовался. Сюда же относятся случаи прямого обмана или психологического давления со стороны третьих лиц или самого покупателя.

Если суд признает сделку недействительной по этим основаниям, стороны обязаны вернуть все полученное: квартиру — продавцу, деньги — покупателю. Однако здесь покупателя подстерегает дополнительная опасность: вернуть полную сумму, указанную в договоре, может быть невозможно, если продавец уже потратил деньги, а его единственный доход — небольшая пенсия.

Практические шаги для минимизации рисков

Свести риски к нулю невозможно, но их можно значительно снизить, проявив должную осмотрительность. Рекомендуется следующий алгоритм действий:

Проверка юридической чистоты: Закажите актуальную выписку из ЕГРН для подтверждения права собственности и отсутствия обременений. Изучите историю квартиры на предмет судебных споров.
Анализ ситуации продавца: Постарайтесь деликатно выяснить истинные мотивы продажи, оцените физическое и финансовое состояние собственника. Узнайте, есть ли у него альтернативное жилье после сделки.
Документальная фиксация: В процессе общения и объяснения условий сделки полезно вести переписку или делать заметки. Рассмотрите возможность привлечения нотариуса, который обязан проверить дееспособность и понимание сторон.
Идеальный сценарий: Наиболее безопасный вариант — если пожилой продавец уже сменил место жительства и выписался из квартиры до заключения договора купли-продажи. Это снимает множество потенциальных проблем.

Грамотная подготовка и внимательное отношение к деталям помогут провести сделку безопасно для обеих сторон.

Хорошего вам дня и спасибо за внимание! Оставайтесь с юридическим каналом ЮРФАК для всех 👋🙂