Многие мечтают о пассивном доходе от недвижимости, но так ли он прост? Мы изучили опыт владельцев разных типов объектов — от хостелов до загородных домов и коммерческих помещений — чтобы понять, какие подводные камни ждут начинающих рантье и есть ли по-настоящему выгодные варианты.
Ранее мы рассказывали о сложностях аренды квартир, которые сегодня часто оказываются малорентабельными. Но что, если рассмотреть альтернативы? Мы поговорили с инвесторами, которые вложились в хостелы, загородную недвижимость и офисы, и готовы поделиться их историями, цифрами и выводами.
Хостел: высокие затраты и юридические риски
Один из владельцев мини-отеля в Петербурге поделился своим опытом. Его объект — бывшая коммунальная квартира площадью 100 м² в доме 1907 года постройки, превращенная в 8 студий. Начало было непростым:
«Помещение требовало капитального ремонта: замена полов, снос перегородок, вывоз 50 тонн мусора. Только на ремонт без мебели ушло около 3 млн рублей. Согласование перепланировки длится уже год».
В процессе эксплуатации возникали типичные проблемы: шумные гости, конфликты, неплательщики и мелкие кражи. Кроме того, регулярно требуются косметические ремонты.
Ежемесячные расходы на содержание такого хостела в сезон составляют:
- Ипотека: 106 тыс. рублей
- Услуги управляющей компании (уборка, стирка): 76 тыс. рублей
- Налоги (ИП): 30 тыс. рублей
- Комиссия агрегаторов: 26 тыс. рублей
- Коммунальные услуги и интернет: 26 тыс. рублей
- Расходники и мелкий ремонт: 24 тыс. рублей
Итого: 288 тыс. рублей в месяц. Этот бизнес требует постоянного внимания: продвижение, общение с гостями, решение конфликтов с соседями. К тому же, в Петербурге с 2019 года хостелы в жилых домах запрещены, что добавляет юридических рисков.
Загородный дом: романтика с большими хлопотами
Владелица дома в Сестрорецке, сдающая половину своего жилья, зарабатывает около 20 тыс. рублей в месяц. Но эти деньги требуют значительных усилий:
«После каждого заезда нужна тщательная уборка (3–4 часа), стирка и глажка белья. Кроме того, гости могут просить заселиться в 8 утра или выехать в 4 ночи — нужно быть на связи».
Еще один рантье, построивший дом самостоятельно, отмечает, что такой объект — «дыра» для вложений: всегда есть что улучшать — от двора и газона до бани и гаража. А если добавить риски, связанные с небрежными арендаторами, доходность становится еще более призрачной.
Офисное помещение: сезонность и сложные арендаторы
Покупка коммерческой недвижимости кажется надежным вложением, но и здесь есть нюансы.
1. Продвижение и поиск арендаторов. Даже на популярных площадках без платного продвижения объект может остаться незамеченным. Риэлторы часто оказываются бесполезны, как показывает опыт владельца помещения в центре Тулы: «Предлагал им 50% от первого месяца аренды за приведенного клиента — никто не откликнулся».
2. Проблемные арендаторы. Один из рантье столкнулся с тем, что в его цокольном помещении устроили луковую ферму. Запах распространился по всему дому, пришлось срочно выгонять арендаторов и делать ремонт. Этот опыт научил его тщательнее проверять будущих клиентов.
3. Простои и сезонность. Найти надежного арендатора бывает сложно. Приходится отказывать сомнительным кандидатам, например, частным мастерам без стабильного дохода. Кроме того, в коммерческой аренде ярко выражена сезонность: если помещение освобождается в декабре-январе, следующий клиент может появиться только к февралю.
Альтернатива: апарт-отели как инвестиционный инструмент
Если самостоятельное управление недвижимостью кажется слишком хлопотным, есть вариант — инвестировать в апарт-отели. В Петербурге этот сегмент показывает доходность 7–12% годовых даже в кризисные периоды.
Ключевое преимущество — профессиональные управляющие компании, которые берут на себя все заботы: от поиска гостей до уборки и ремонта. Например, комплекс апарт-отелей VALO в Петербурге работает по «принципу котла»: прибыль от всех номеров распределяется между инвесторами пропорционально их вложениям. Это снижает риски простоя конкретного апартамента.
Порог входа в проект VALO начинается от 4,6 млн рублей, а прогнозируемая доходность — от 33 до 72+ тыс. рублей в месяц со второго года работы. Это не включает потенциальный рост стоимости самих апартаментов.
Подробнее об апарт-комплексе VALO можно узнать на сайте: https://valoapart.ru/
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Выгодно ли стать рантье, вложившись в хостел, домик в приятном месте или офис?.
