В условиях экономической нестабильности многие россияне задаются вопросом: куда вложить деньги в 2021 году, чтобы сохранить и приумножить сбережения? В данной статье мы подробно рассмотрим инвестиционный потенциал рынка недвижимости, сфокусировавшись на южных регионах России, где ситуация часто отличается от общероссийской.
На фоне общего экономического спада и снижения доходности традиционных инструментов, таких как банковские депозиты, недвижимость становится одним из ключевых активов для защиты капитала от инфляции. После снижения Центральным банком ключевой ставки проценты по вкладам стали минимальными, что заставило инвесторов искать альтернативы. Жилая недвижимость, особенно на первичном рынке, оказалась в фокусе внимания.
Первичный рынок vs. вторичный: уроки прошлого и текущие тренды
Исторический опыт, например, обвал цен на вторичное жилье после 2014 года почти на 20%, заставил многих инвесторов пересмотреть свои стратегии. Вторичный рынок показал свою высокую волатильность и зависимость от спроса, что делает его менее надежным для долгосрочных вложений. В отличие от него, рынок новостроек демонстрирует более стабильный, хоть и не всегда быстрый, рост.
Наглядная иллюстрация — динамика цен в Ростовской области. Если в начале 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляла около 47 337 рублей, то к 2021 году она выросла до 62 390 рублей (данные Restate.ru). Таким образом, прирост за три года составил порядка 15 000 рублей за метр. В то же время цены на вторичном рынке за тот же период увеличились лишь на 4 000 рублей, что не покрывало даже уровень инфляции, ставя под сомнение эффективность таких инвестиций.
Драйверы роста: от пандемии до господдержки
Рост цен на недвижимость носит циклический характер и зависит от макроэкономической ситуации и ожиданий рынка. В 2019 году на юге России наблюдался умеренный рост: в Ростовской области — 6.4%, в Севастополе — 10.1%, а в Крыму — рекордные 13%.
Однако настоящим прорывом стал 2020 год, который стал рекордным по темпам роста цен на юге — в среднем на 16%. Этому способствовал целый комплекс факторов: изменение потребительских приоритетов во время пандемии, рост спроса на жилье и, что особенно важно, введение государственной программы льготной ипотеки под 6.5% годовых на новостройки. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ до 4.25% это создало мощный стимул для рынка. В Ростовской области, например, цена «квадрата» в новостройках за год выросла более чем на 10 000 рублей.
Прогнозы на 2021 год и выбор актива
Что же ждет инвесторов в 2021 году? Прогнозы разнятся: от консервативных 6-8% роста (по оценкам «Циан») до оптимистичных 20-30% (по данным искусственного интеллекта компании Realiste). В любом случае, тренд на рост сохраняется.
Для успешных инвестиций эксперты рекомендуют сосредоточиться на жилой недвижимости, отдавая предпочтение первичному рынку. Стоимость объекта на этапе строительства уже закладывает будущий рост. Ключевые критерии выбора — ликвидность и локация. Жилье в районах с развитой инфраструктурой, в хороших домах всегда будет пользоваться спросом.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
В то же время с коммерческой недвижимостью стоит быть осторожнее из-за переизбытка предложения и перехода бизнеса в онлайн. Отдельного внимания заслуживают апартаменты, так как в случае их законодательного приравнивания к жилью можно ожидать скачка стоимости, хотя сроки таких изменений неясны.
Альтернативные стратегии: от выбора квартиры до собственного строительства
Если рассматривать конкретные объекты, для инвестиций лучше подходят ликвидные форматы: например, две однокомнатные квартиры вместо одной трехкомнатной. «Однушки» проще сдать в аренду и быстрее продать. Стоит избегать квартир на первых, последних этажах и над коммерческими помещениями — при перепродаже они теряют в цене.
Для тех, кто рассчитывает на ипотеку, время играет против. После повышения ЦБ ключевой ставки до 5.5% в июне 2021 года банки начали поднимать ипотечные ставки. Эксперты полагают, что период низких ставок подходит к концу, поэтому действовать нужно оперативно.
Для инвесторов, готовых к более сложным, но и потенциально более доходным проектам, есть вариант прямого участия в строительстве. Это может быть возведение коттеджа, таунхауса или даже небольшого многоквартирного дома. Управляя проектом самостоятельно, инвестор исключает из цепочки затрат прибыль застройщика, что значительно повышает рентабельность. Такие проекты, включая готовые решения с документацией и землей, существуют, например, в Таганроге.
По любым вопросам недвижимости, ипотеки, и строительства, обращайтесь индивидуально.
Комаров Игорь. Таганрог.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Инвестиции в недвижимость в 2021 году. .
