Почему новый загородный дом нельзя продать по стоимости его строительства

Есть вещи, которые наглядно показывают, насколько мы склонны к самообману. Например, любой разумный человек понимает, что потерять деньги на строительстве своего дома легко. На самом деле, это еще легче, чем думает большинство людей, решивших подвергнуть себя такому испытанию, тем не менее 9 из 10 начинающих строителей оптимистично полагают, что у них-то все обязательно получится без потерь.

А что? Стоимость строительных материалов растет, и построенное можно всегда продать, вернув затраченные деньги.

Спешу огорчить. Если вы не профессиональный риэлтор и строитель в одном лице, так не получится. Для этого есть вполне объективные причины. И ниже я объясню, почему, несмотря на ползучее дорожание стройматериалов и услуг строителей, все получается именно так. Даже, если строители все сделали без брака и совсем без обмана.

Дело в том, что существует много неочевидных на первый взгляд вещей, по причине которых ваши вложения с большой вероятностью не окупятся. И даже не отобьют инфляцию. Кое-что об этих причинах написано тут, тут и тут. Но, даже если вы все сделали в полном соответствии с написанными там рекомендациями – правильно выбрали локацию, тип дома и не впали в гигантизм, и, выбирая проект, учли все на свете и на два шага вперед, этого часто не достаточно.

Если вы хотите получить короткий ответ почему, он будет такой. Рынок движется. И, для того, чтобы у вас был шанс не закапывать свои деньги без перспектив их потом «откопать», нужно понимать, куда именно он движется, какие на нем тенденции.

Даю вам такой шанс и рассказываю о тенденциях.

Одна из тенденций текущего рынка недвижимости вообще – расслоение покупателей и продавцов по все более четко очерченным нишам. В этом смысле он довольно сильно отличается от рынка, скажем, 90-х годов прошлого века или даже начала 2000-х.

Тут вполне отчетливо прослеживается следующая логическая цепочка. Когда обычный человек превращается в потенциального покупателя недвижимости? Когда эта недвижимость ему по какой-то причине нужна. Но в реального, а не потенциального покупателя он превращается только тогда, когда у него появляется материальная возможность эту недвижимость купить.

Вот эти материальные возможности в последние 15 лет и перетерпели существенные изменения. С одной стороны, в силу понятных экономических причин у людей, которые вообще замахиваются на строительство своего дома, они стали меньше. С другой стороны, благодаря развитию рынка кредитования, общая масса тех, у кого такие возможности появились в принципе, стало больше.

В силу этого, если говорить о массовой загородной недвижимости, застройка стала более экономной. Например, там, где раньше в качестве фундамента делали серьезную монолитную плиту, делают монолитный свайно-ленточный фундамент, а последний часто заменяют на железные винтовые сваи.

Этого нельзя сказать о недвижимости, которую принято относить к элитной. Тут прослеживается несколько иная тенденция. Та тонкая прослойка людей, которых принято относить к элите, в последние годы не растет, а, скажем так, консолидируется. Процессы, которые называют социальными лифтами, больше не приносят в этот слой новых людей с прежними скоростями, в то время, как нахождение человека в этой прослойке становится фактором некого риска. Увеличение количества «раскулаченных» губернаторов и людей, занимающих относительно высокие посты, тому пример.

Соответственно, и элитная недвижимость консолидируется и анклавизируется. Например, в окрестностях парка Малевича, парка Раздолье, в Серебряном Бору и иных замечательных местах.

Другой тенденцией рынка является более экономичные технологии строительства. С одной стороны, это ответ на более скромные запросы со стороны потенциальных застройщиков, с другой стороны, сравнивать эти технологии нам, собственно, не с чем. В начале этапа массовой застройки подмосковных или околопитерских полей коттеджами, все происходило по принципу «кто во что горазд», поскольку культуры домовладения и соответствующие технологии были у нас неразвиты.

Экономичные – это более легкие, более типовые, менее капитальные дома, многие из которых производятся, так сказать, полуиндустриальными методами. По сути, часто они только собираются на месте, а производство комплектующих выполняется централизованно, заводским методом.

Модульные дома, модульные лестницы, модульные гаражи – это то, с чем мы теперь имеем дело. Типовые проекты домов из клееного бруса или щитовых модулей – это то, что растет сейчас на полях вокруг мегаполисов. Но главное, что нам нужно знать в свете перспектив рынка загородного жилья, что эти технологии активно развиваются и совершенствуются.

Третьей стороной вопроса является то, где и на чем, собственно, строят дома. Земельные участки. Рост предложения на них даже превышает спрос.

Почему обычно растут цены на недвижимость? Недвижимость это не тот товар, который можно выпускать в неограниченном количестве. Важная составляющая стоимости – локация. В одной и той же локации без ущерба для этой локации можно построить весьма ограниченное количество квадратных метров.

Именно поэтому во многих развитых странах новое строительство достаточно жестко ограничивается. Нельзя менять экологию, нагружать сверх меры коммуникации, и даже портить ландшафт или просто этот ландшафт менять.

Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.

Любой ландшафт в каком-то смысле памятник природы, и в некоторых странах для его защиты даже дороги местного значения опускают ниже линии горизонта. Чтобы не портили вид.

Новые дома тоже меняют ландшафт. Именно поэтому часто, например в близких нам по климату странах Скандинавии, так много старых по виду домов, которые часто оцениваются намного дороже новых благодаря их локации. К слову, этот момент ценообразования нужно иметь в виду при покупке зарубежной недвижимости. В то время как при покупке недвижимости в том же Подмосковье следует иметь в виду нечто обратное.

Потому что чем больше ограничений при застройке, тем больше - и часто быстрее - растут цены на уже построенные дома. А, если мы посмотрим в нашу родную сторону и посмотрим глазом риэлтора, мы увидим, что продается почти все, что еще не застроено. Предложений земельных участков для строительства коттеджных поселков очень много. Это помимо тех земельных участков, которые уже размежеваны под застройку. По факту перспектива застройки висит почти над всеми сельхозугодьями внутри первого бетонного кольца вокруг Москвы.

Думаю, понятно, что этот факт работает на понижение цены. И работает дважды.

В первом случае, он лишает уже построенную недвижимость перспективы роста за счет ограниченности предложений в одной локации. Застроив одно поле, местные администрации берутся за следующее. Рынок расширяется, причем возможности расширения зачастую пока превышают реальный спрос.

Второй аспект удешевления – изменение экологии и ландшафта. Одно дело жить в доме среди полей и лесов, другое – среди сплошной застройки на километры вперед и назад. А вокруг Москвы так постепенно застраиваются практически все поля.

Как вести себя застройщику в такой ситуации?

Обычно, если грамотный инвестор знает тенденции рынка, он старается забежать немного вперед. Если загородные дома становятся все менее капитальными, имеет смысл смотреть в сторону домов еще менее затратных по сборке, возможно, даже таких, которые можно разбирать и собирать заново.

Для некоторых типов домов можно не привязываться к локации, ставить такие дома в поймах рек и среди лесных угодий.

Другой способ отстроиться от плохих тенденций тоже есть. Если застраиваются все земли вокруг города, нужно искать место, в котором строить по какой-то причине не будут. Например неподалеку от того места, где обосновался главный архитектор района или области. Или около других серьезных людей, которые имеют вес и влияние. Такие люди есть в разных местах, и местные риэлторы их знают.

К слову, неподалеку от реально влиятельных людей можно получить и другие преимущества.

Недавний случай из жизни. Жители деревни в одном из живописных мест Подмосковья несколько лет писали петиции с просьбой отремонтировать единственную дорогу, которая вела к их домам. Все было безрезультатно, пока к местному фермеру в очередной раз не зашел за творогом влиятельный сосед.

А дальше – все как в сказке про Золушку или - о добром царе. Фермер пожаловался на плохую дорогу, влиятельный сосед, который чаще прилетал к своему дому на вертолете, чем приезжал по дороге на машине с водителем, счел жалобу фермера на плохую дорогу справедливой. Еще бы, ведь его гости тоже по добирались к нему этим путем. И он незамедлительно позвонил главе района.

А главы районов отвечают на звонки таких людей даже в отпусках, и даже на островах в Тихом океане. И все просьбы таких людей обычно выполняют довольно быстро. Вот и тут, глава района, как только вернулся, внес в перечень дорог, подлежащих ремонту в текущем году и эту дорогу, и даже ремонт покрытия некоторых деревенских улиц. И теперь жители этого счастливого места добираются до своих домов без ущерба для подвесок своих авто.

Какие еще есть способы вписаться в тенденции?

Попробуем заглянуть подальше в будущее.

Сейчас набирает популярность иметь те или иные вещи по подписке. Телефон по подписке, автомобиль по подписке… Вы не оплачиваете покупку и ремонт этого автомобиля, не мучаетесь выбором и не тратите время на его продажу. Вы просто вносите ежемесячные платежи, и, пока вносите, у в вашем распоряжении есть соответствующий авто.

Примерно так, вполне возможно, будет и с загородными домами. Может быть, вам даже будет выгодно иметь что-то типа таймшера. В этом случае вопрос строительства своего дома будет для вас вообще не актуальным. Включается известная логика, «Если у вас нет собаки, ее не отравит сосед». А тут и соседи у вас будут такие же, «по подписке», поэтому делить с ними будет особо и нечего.

Другое дело, если свой дом для вас что-то вроде хобби или способа самовыражения. Когда вы любите косить траву, расчищать снег, красить террасу… Тогда это совсем не финансовый вопрос, и этот последний способ вписываться - не для вас.

А, если все-таки хоть немного финансовый, есть смысл учитывать вышеописанные тенденции. Как и отлавливать новые. Для этого достаточно уметь работать с информацией. Или просто лениво следить за моим телеграмм каналом.

В любом случае - удачи!

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Почему новый загородный дом нельзя продать по стоимости его строительства.



Закрыть ☒