Изображение создано с использованием ресурса Freepik.com.
Когда оценка недвижимости возможна без визита специалиста?
Выезд оценщика на объект не является обязательным в двух ключевых ситуациях: при оформлении в собственность жилья, купленного в ипотеку, и при рефинансировании ипотечного кредита. Однако это допустимо только при одном важном условии: квартира должна быть без отделки. Это позволяет банку и оценщику опираться на стандартные параметры объекта.
Что означает «квартира без отделки»?
Согласно определению, используемому, например, на портале ВТБ, к квартирам без отделки относятся объекты, в которых отсутствует финальное напольное, настенное и потолочное покрытие, а также не установлены межкомнатные двери.
На первичном рынке это означает, что отделочные работы не проводились вовсе. Квартира может быть даже без внутренних перегородок (свободная планировка). При этом допускается наличие базовых элементов: стяжки пола, штукатурки стен, разводки электрики, установки сантехники, дверей и пластиковых окон.
На вторичном рынке статус «без отделки» присваивается, если старая отделка полностью демонтирована и объект готов к комплексному ремонту. То есть проведены подготовительные работы для монтажа новых конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования.
А что такое «под чистовую отделку»?
Это состояние, когда выполнены все черновые работы: штукатурка стен, черновая стяжка пола (возможно с теплыми полами), разводка систем отопления и водоснабжения, электроразводка, установлены стеклопакеты. Стены подготовлены под финальную отделку (обои, покраска), сантехника подключена, но без установки финальных приборов (раковин, унитазов) и электроприборов.
В каких случаях выезд оценщика обязателен?
Без визита специалиста на место не обойтись в двух основных сценариях: при оформлении ипотеки на вторичное жилье или при рефинансировании кредита, если квартира имеет какую-либо отделку. Наличие ремонта требует его визуальной оценки и учета в стоимости.
Нужен ли выезд специалиста при рефинансировании ипотеки?
Ответ зависит от готовности вашей квартиры. Если ремонт не завершен: отсутствует, например, напольное покрытие или межкомнатные двери, — вы можете указать статус «без отделки» и провести оценку дистанционно. Если же ремонт закончен, потребуется очный осмотр.
Что такое рыночная стоимость и почему она важна?
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи вашей квартиры на открытом конкурентном рынке. Это не та сумма, которую вы можете запросить в объявлении, а реальный ориентир для быстрой сделки (обычно в срок до 3 месяцев). При рефинансировании эта стоимость напрямую влияет на новые условия кредита.
Как добиться высокой оценки при рефинансировании?
Высокая оценка особенно критична, если остаток долга по ипотеке велик, а цены на рынке с момента покупки упали. Чтобы не «прогадать» и получить объективный, но выгодный отчет, рекомендуется пригласить оценщика и акцентировать его внимание на преимуществах вашей недвижимости. Это могут быть:
- Вид из окна (для премиального жилья это может добавить до 20% стоимости).
- Благоустроенная придомовая территория.
- Близость новой инфраструктуры (парки, торговые центры, станции метро).
Составьте заранее список всех «плюсов» вашего жилья, которые формируют его добавленную стоимость.
Полезный материал: Как выбрать надежное агентство недвижимости.
Как подтвердить стоимость выполненного ремонта?
Если в квартире сделан ремонт, его стоимость нужно обосновать. Оценщики используют внутреннюю градацию состояния жилья:
Хорошее состояние
Ухоженная квартира с качественным, возможно, не самым свежим ремонтом (евроремонт старше 5 лет). Использованы современные материалы, косметическое обновление не требуется.
Отличное состояние (евроремонт)
Ремонт выполнен с применением высококачественных материалов без видимых дефектов. Установлена современная сантехника и кухонный гарнитур. Дополнительные признаки: разноуровневые потолки, скрытая разводка коммуникаций, паркет, продуманная электрика, выдержанный стиль.
Ремонт премиум-класса
Выполнен по индивидуальному дизайн-проекту с использованием эксклюзивных материалов от европейских производителей. Включает сложные архитектурные элементы (арки, колонны, лепнина), системы «умный дом», кондиционирования, безопасности. Все плоскости идеально выровнены.
Поскольку оценщик не может быть экспертом во всех брендах и дизайнерских решениях (например, интерьер в стиле лофт может быть воспринят как отсутствие ремонта), крайне важно сохранять все подтверждающие документы: дизайн-проект, чеки, счета-фактуры на материалы и работы. Это не только поможет в споре с оценщиком, но и пригодится для получения имущественного налогового вычета.
Чем отличаются отчеты с выездом и без него?
В отчете, составленном без выезда специалиста, будут указаны важные оговорки:
- Оценщик не проверял подлинность предоставленных документов, а полагался на данные заказчика.
- Расчет стоимости основан на подтверждении заказчика об отсутствии отделки.
- Раздел с фотографиями объекта в отчете будет отсутствовать.
Может ли отчет об оценке навредить заемщику?
Да, в некоторых ситуациях отчет может привести к нежелательным последствиям при рефинансировании:
- Резкое падение рыночных цен на недвижимость.
- Ухудшение внешней среды (появление вредных производств, свалок рядом с домом), что снижает ликвидность.
- Наличие неузаконенной перепланировки.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов и провести рефинансирование максимально выгодно, рекомендуется тщательно изучить состояние рынка и особенности процедуры оценки до заключения договора с оценочной компанией.
Другие материалы по теме: Недвижимость.
Как не прогадать с оценкой недвижимости для рефинансирования ипотеки.
