В 2019 году наша семья столкнулась с неприятной ситуацией при продаже квартиры, которая находилась в долевой собственности. Доли распределялись следующим образом: 1/4 принадлежала моему мужу, 1/4 мне (я получила её по дарственной) и 1/2 — брату мужа. Важный нюанс: все мы владели своими долями менее пяти лет, что имеет ключевое значение для налогообложения.
Ошибка нотариуса и её последствия
Для оформления сделки мы обратились к нотариусу, заплатив за услуги значительную сумму. Однако специалист допустила серьёзную ошибку: она не предложила нам на выбор два возможных варианта оформления сделки. Можно было составить один общий договор купли-продажи на всю квартиру или три отдельных договора на продажу каждой доли. Как выяснилось позже, этот выбор напрямую влияет на размер налогового вычета.
При продаже по одному договору на всех продавцов распространяется один общий имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Эта сумма распределяется между совладельцами пропорционально полученному каждым доходу. Если же каждая доля продаётся по отдельному договору, то право на вычет в 1 миллион рублей возникает у каждого продавца. Знать об этой разнице и информировать клиентов — прямая обязанность нотариуса, а не тех, кто обращается за услугой.
Интересное: Чаще всего нам говорят: " Куплю квартиру в Феодосии. Куплю дом в Феодосии. Куплю гостиницу в Феодосии ".
Неожиданные проблемы с налоговой
Получив чуть более 500 тысяч рублей каждый, мы были абсолютно уверены, что не обязаны платить налог, так как наша доля дохода была меньше миллиона. Эта уверенность оказалась ошибочной. Из-за того, что был составлен один договор, наш общий вычет распределился, и часть дохода каждого из нас превысила необлагаемый лимит. В результате мы невольно стали налоговыми неплательщиками. К тому же, осознав ситуацию, мы подали декларацию с опозданием, что привело к дополнительным финансовым санкциям — теперь нам предстоит оплатить ещё и штраф.
Правовое обоснование
Наша ситуация имеет чёткое нормативное регулирование. Вот выдержка из официального разъяснения:
Письмо Минфина России от 24.06.2016 N 03-04-05/36856
В случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В случае, если предметом договора являлась бы продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставлялся бы каждому из совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Вывод и совет
Наш опыт — это предостережение для всех, кто планирует продавать недвижимость в долевой собственности. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо заранее самостоятельно изучать налоговые нюансы или, что ещё лучше, тщательно подходить к выбору нотариуса. Убедитесь, что специалист не только технически грамотно оформляет документы, но и консультирует вас обо всех возможных вариантах и их финансовых последствиях. И, конечно, своевременно и в полном объёме исполняйте свои налоговые обязательства.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Как мы квартиру продали и штраф от налоговой заработали. Вот и надейся на натариуса после этого..
