Правительство России вновь запускает программу субсидированной ипотеки. На первый взгляд, это отличная новость: ставки падают, кредиты становятся доступнее, переплата уменьшается, а чиновники рапортуют о росте показателей. Однако стоит копнуть глубже, чтобы увидеть полную картину происходящего.
Детальный разбор ситуации
Представим, что у нас есть 400 000 рублей на первый взнос, и мы хотим купить квартиру. Давайте сравним два сценария: с обычной ипотекой и с государственной поддержкой.
Сценарий 1: Рыночная ипотека без субсидий
Допустим, квартира стоит 1 000 000 рублей. Эта цена формируется естественным рыночным спросом и предложением. Ставка по кредиту привязана к ключевой ставке ЦБ. Стоит признать, что без господдержки спрос на жильё невысок, поскольку реальные доходы населения за последние годы снизились.
Итоговый расчёт выглядит так:
Стоимость квартиры: 1 000 000 руб.
Себестоимость строительства: 700 000 руб.
Прибыль застройщика: 300 000 руб.
Ставка по кредиту: 10% годовых
Срок кредита: 15 лет
Первый взнос: 400 000 руб.
Ежемесячный платёж: 6 447,63 руб.
Общая переплата за 15 лет: 560 573,92 руб. (это и есть доход банка)
А что же меняется с появлением льготных программ?
Сценарий 2: Ипотека с государственным субсидированием
Сверхнизкие ставки резко увеличивают спрос на квартиры. Однако предложение не успевает за этим ростом, так как строительство новых объектов — процесс долгий. Классический закон рынка: при росте спроса и стабильном предложении цены ползут вверх. Застройщики, будучи рациональными игроками, не упускают этой возможности.
Интересное: 646 тыс. руб. – средняя выгода заемщика от льготной ипотеки.
Новый расчёт:
Стоимость квартиры: 1 300 000 руб.
Себестоимость строительства: 700 000 руб. (не изменилась)
Прибыль застройщика: 600 000 руб. (увеличилась вдвое)
Ставка по кредиту: 6% (значительное снижение в процентах)
Срок кредита: 15 лет
Первый взнос: 400 000 руб.
Сумма кредита: 900 000 руб. (выросла из-за подорожавшей квартиры)
Ежемесячный платёж: 7 594,71 руб. Парадокс! Несмотря на льготную ставку, платеж вырос на 1 147,08 руб. по сравнению с рыночным сценарием.
Переплата по кредиту: 467 048,32 руб. (меньше на 93 525 руб.)
Доход банка: складывается из нашей переплаты (467 048,32 руб.) и государственной субсидии, которая компенсирует банку разницу между льготной и рыночной ставкой.
Итоги: кто в плюсе, а кто в минусе?
Давайте подведём черту и посмотрим, как распределились выгоды:
Застройщик: Его прибыль выросла на 300 000 рублей с каждой проданной квартиры благодаря искусственному росту цен, спровоцированному госпрограммой.
Банк: Также увеличил доходность. Хотя переплата заёмщика немного снизилась, банк получает компенсацию от государства, а главное — выдаёт большие по сумме кредиты. В нашем примере совокупная прибыль банка выросла примерно на 280 000 рублей.
Покупатель: Оказался в двойственной ситуации. С одной стороны, он платит меньший процент, с другой — покупает квартиру по завышенной цене и ежемесячно отдаёт банку на 1000 рублей больше. Истинная выгода для него оказывается под большим вопросом.
Вывод о том, кто является главным бенефициаром льготной ипотеки, напрашивается сам собой.
Два пути развития
По сути, перед страной стоял выбор из двух стратегий:
1. Путь здоровой экономики: Улучшение макроэкономических условий для органического роста всех отраслей, включая строительство и рынок недвижимости.
2. Путь «латания дыр»: Борьба со следствиями, а не с причинами проблем, с помощью разовых мер вроде субсидирования.
Как показывает практика, был выбран второй, «особый» путь, ставший уже традиционным.
Что делать покупателю сейчас?
Главный вопрос, который волнует многих: «Покупать квартиру сейчас или ждать?»
Программа льготной ипотеки подходит к концу, и её дальнейшая судьба неизвестна. Высока вероятность, что наиболее привлекательные предложения на рынке будут быстро раскуплены, а оставшееся жильё продолжат продавать по текущим высоким ценам, но уже без государственной поддержки по ставке. В этом случае финансовая нагрузка на покупателя станет ещё серьёзнее.
Рекомендация: Если у вас уже есть средства на первый взнос и вы давно планировали покупку, действуйте сейчас. После прочтения этой статьи начните активный поиск вариантов — в Москве и Санкт-Петербурге ещё можно найти интересные предложения.
Если вы не хотите тратить время на самостоятельные поиски, наша команда готова помочь. Мы бесплатно подберём для вас подходящие варианты квартир в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга. Просто заполните форму ниже.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Кому при льготной ипотеке жить хорошо? Неожиданная правда про новые меры поддержки.
