Германия предлагает инвесторам широкий спектр возможностей, выходящих за рамки классического жилья. Наряду с квартирами и домами, на рынке представлены замки, виллы и разнообразная коммерческая недвижимость, которую можно использовать как для получения дохода, так и для личных нужд. К коммерческому сегменту относятся доходные дома, розничные объекты (магазины, торговые центры), объекты гостеприимства (отели, кафе, рестораны), офисные помещения, спортивные комплексы, включая поля для гольфа, а также объекты автомобильной инфраструктуры — автосалоны, сервисные центры и автомойки.
Инвестиции в немецкую недвижимость традиционно ценятся за свою надежность, стабильность и прозрачность законодательства. Рынок отличается предсказуемостью, что обеспечивает инвестору регулярный пассивный доход. После Brexit привлекательность Лондона как инвестиционного хаба снизилась, что привело к перераспределению капиталов в пользу континентальной Европы, и Германия стала одним из ключевых бенефициаров этого процесса.
Лидеры рынка и динамика цен
Согласно авторитетному рейтингу PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в тройку самых привлекательных для инвестиций городов Европы вошли Берлин, Франкфурт и Мюнхен. Также высокий потенциал демонстрируют быстрорастущие города, такие как Нюрнберг, Кёльн и Дюссельдорф.
Данные Knight Frank подтверждают мощный рост: в 2018 году цены в Гамбурге выросли на 14,1%, в Мюнхене — на 13,8%, а во Франкфурте — на 13,4%.
Факторы роста и дисбаланс спроса и предложения
Цены на жилье в Германии устойчиво растут, во многом из-за постоянного притока мигрантов, активно покупающих квартиры в новостройках. Яркий пример — Франкфурт-на-Майне: за семь лет население города увеличилось на 62 500 человек, а было построено лишь 14 200 новых квартир. Низкий уровень безработицы (около 5,6%) делает город особенно привлекательным для новых жителей.
В целом по стране спрос на жилье стабильно превышает предложение, и этот дисбаланс, по прогнозам экспертов, сохранится еще много лет, поскольку темпы строительства не успевают за растущими потребностями.
Доходность инвестиций
Исследование компании Dr. Klein показывает, что рост цен на жилье в крупных немецких городах опережает инфляцию в 3–7 раз, что делает этот актив высокопривлекательным. Коммерческая недвижимость также демонстрирует отличную прибыльность: в отдельных случаях доходность может достигать 12%, а в среднем по рынку инвесторы получают 6–7% годовых. Наиболее перспективными направлениями считаются магазины, доходные дома, офисы и студенческие общежития.
Важный культурный фактор: большинство немцев предпочитают арендовать жилье, а не покупать его. Чем крупнее город, тем выше концентрация рабочих мест и, соответственно, потенциальных арендаторов.
Интересное: Покупка дома в Германии. Подводные камни, первые радости и прочее..
Это обеспечивает стабильный рост доходности многоквартирных домов. При этом для начала не обязательно покупать крупный объект — можно инвестировать в дом на 4–6 квартир. Немецкие банки, что важно, охотно кредитуют покупку как доходных домов, так и торговой недвижимости.
Региональные перспективы и расчет доходности
При покупке квартиры для сдачи в аренду в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на годовую доходность около 3–3,5%, в Нюрнберге — 4–5%. Покупка магазина с целью последующей аренды в столичных городах может принести 4,5–5,5% годовых. При этом в менее крупных городах доходность часто оказывается выше.
Например, в Вуппертале стоимость квадратного метра жилья составляет около 1400 евро при доходности 8%. В Гельзенкирхене доходность достигает 9,76% при цене квадратного метра всего 600 евро. Также перспективными для инвестиций, особенно в торговую недвижимость, являются города Рурской области: Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.
Ликвидность и спрос
Пандемия коронавируса наглядно доказала устойчивость торговой недвижимости: продуктовые магазины и аптеки не закрывались на карантин, что обеспечивало стабильный поток арендных платежей от надежных арендаторов, таких как крупные сети (REWE, NETTO, LIDL и др.).
Среди российских инвесторов наибольшим спросом пользуются: квартиры для личного использования и сдачи в аренду, дома в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также коммерческие объекты, которые могут стать основанием для бизнес-иммиграции.
Стоит отметить, что спрос на качественные коммерческие объекты в Германии очень высок. Эксперты констатируют, что в крупных городах найти выгодный лот крайне сложно — лучшие предложения разбираются за несколько дней. Эта тенденция в равной степени касается как коммерческой недвижимости, так и квартир в новостройках.
Ключевые преимущества для иностранных инвесторов
Покупка недвижимости в Германии предоставляет ряд существенных преимуществ по сравнению со многими другими странами:
- Отсутствие ограничений: Нерезиденты страны могут свободно приобретать любой вид недвижимости.
- Гибкость прав: Покупателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо с полным правом распоряжения активом: сдавать в аренду, продавать или дарить.
- Иммиграционные перспективы: Собственник имеет возможность получить долгосрочную визу или даже вид на жительство, что напрямую зависит от объема инвестиций.
- Налоговые льготы: После 10 лет владения коммерческой недвижимостью собственник полностью освобождается от уплаты налога на прибыль при ее продаже.
Если вы заинтересованы в приобретении недвижимости в Германии, обратитесь к нашему ведущему специалисту:
Юлия +491724928393 — директор Fuchs real estate, специалист с 10-летним опытом работы и профильным немецким образованием.
Мы работаем по принципу «под ключ», а наша оплата — это исключительно комиссия с успешно завершенной сделки.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Коммерческая недвижимость в Германии: анализ рынка и преимущества владения.
