Основные подходы к оценке
- 1. Доходный метод – оценка актива на основе прогноза будущих арендных платежей. Стоимость определяется как текущая стоимость всех ожидаемых доходов от объекта.
2. Сравнительный метод – анализ стоимости аналогичных объектов недвижимости, которые были недавно проданы или выставлены на рынок. Этот подход опирается на принцип замещения и актуальные рыночные данные.
3. Затратный метод – расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта с учетом всех издержек на строительство, включая износ и амортизацию. По сути, это оценка «себестоимости» актива.
Какой метод выбрать?
Специалисты часто спорят о приоритетности того или иного подхода. Однако в условиях экономической нестабильности, стагнации или высокой неопределённости наиболее надёжным и релевантным чаще всего оказывается доходный метод. Это логично, поскольку основная функция коммерческой недвижимости – генерировать прибыль для владельца. Красота или технологическая изощрённость здания вторичны по отношению к его способности приносить доход.
Конечно, бывают и исключения. Некоторые объекты приобретают не столько для инвестиций, сколько для повышения статуса владельца («титульные» активы). Их цена может значительно превышать расчётные показатели, так как в стоимость закладывается престиж и репутационная составляющая.
Интересное: Объем предложения загородной недвижимости сократился на 15%. Почему?.
Детальный разбор доходного метода
Чтобы применить доходный подход, необходимо проанализировать несколько ключевых параметров:
- Действующая арендная ставка – базовый показатель текущего дохода.
- Операционные расходы – включают налог на имущество, капитальные затраты и другие издержки, которые несёт владелец (а не арендатор).
- Срок окупаемости (Payback Period) – самый важный показатель в формуле оценки.
Срок окупаемости показывает, за сколько лет инвестиции в объект вернутся за счёт чистого дохода. Этот показатель является предметом переговоров: продавцы стремятся его завысить, а покупатели – занизить. Итоговая цифра часто определяется рыночным консенсусом – общепринятой нормой для определённого типа активов в конкретный период.
Например, в 2013 году средний срок окупаемости для стрит-ритейла (магазинов на первых этажах) составлял около 15 лет, а в некоторых локациях достигал 20 лет. Сегодня рыночная норма для аналогичных объектов существенно снизилась и колеблется в диапазоне от 5 до 7 лет.
Практический расчёт для инвестора
Вы можете провести быструю проверку цены объекта. Разделите запрашиваемую стоимость актива на 7 лет (средний срок окупаемости). Полученную годовую сумму дохода разделите на 12 месяцев, а затем – на общую площадь объекта в квадратных метрах. В результате вы получите условную требуемую арендную ставку с квадратного метра.
Сравните этот расчётный показатель со средними рыночными арендными ставками для подобных помещений. Если ваша цифра значительно выше – цена актива, вероятно, завышена. Если же она близка к рынку или ниже, то сделка может быть интересной для рассмотрения.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Методы оценки коммерческой недвижимости!.
