В последние годы торги по банкротству стали одним из самых обсуждаемых способов приобретения недвижимости. Интерес к ним значительно вырос, особенно после вступления в силу закона о банкротстве физических лиц в 2015 году. Многие надеются купить жилье со значительной скидкой, однако реальность часто оказывается сложнее ожиданий, а количество желающих уже превышает количество выгодных предложений.
Правовые основы: банкротство vs исполнительное производство
Чтобы понять механизм торгов, важно различать два основных пути, по которым квартиры попадают на продажу. Первый — это торги в рамках процедуры банкротства, регулируемые Федеральным законом №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Второй — продажа имущества по исполнительному производству на основании ФЗ №229, когда реализуется конкретная собственность для погашения долгов владельца без объявления его банкротом.
Ключевые отличия процедур торгов
Для потенциального покупателя принципиальны несколько аспектов, которые кардинально отличают эти два процесса:
- Формат проведения: Все торги по банкротству проходят исключительно в электронном виде на специальных площадках (ЭТП). В то время как по исполнительному производству многие аукционы до сих пор проводятся очно, с подачей бумажных заявок.
- Этапы продажи: В банкротстве процесс состоит из трех ступеней: аукцион на повышение, повторный аукцион со скидкой 10% и, если оба не состоялись, — публичное предложение с постепенным снижением цены. В исполнительном производстве этапов всего два: основной аукцион и повторный со скидкой 15%.
- Финансовые условия: Размер задатка при банкротстве законодательно ограничен 20% от стоимости лота, тогда как в исполнительном производстве он может достигать 50%. Сроки окончательной оплаты также разнятся: 30 дней после торгов по банкротству против всего 5 дней по исполнительному производству. Просрочка платежа в обоих случаях ведет к потере задатка.
Какие квартиры выставляют на торги и в чем их специфика
На продажу могут быть выставлены квартиры как юридических, так и физических лиц. Считается, что объекты от компаний-банкротов несут меньше рисков, поскольку обычно в них нет зарегистрированных жильцов, а сама процедура связана с хозяйственной деятельностью предприятия. Квартиры физических лиц чаще всего становятся лотами из-за невыплаты ипотеки. Несмотря на то что они находятся в залоге у банка, это не гарантирует простоту сделки, особенно если в жилье прописаны люди.
Реалии рынка: мифы и суровая правда
Сложилось множество заблуждений вокруг торгов. Главный миф — о возможности купить квартиру за полцены. На практике средний реальный дисконт составляет 10-15%, а на ликвидные объекты возникает такой ажиотаж, что их цена может достигать или даже превышать рыночную. Опытные риелторы часто удивляются, на какие условия соглашаются участники торгов.
Обратите внимание: Чаще всего нам говорят: " Куплю квартиру в Феодосии. Куплю дом в Феодосии. Куплю гостиницу в Феодосии ".
Стандартный рынок недвижимости часто предлагает аналогичные цены, но без сопутствующих проблем: необходимости снимать аресты, обременения и выписывать жильцов. Последний процесс может затянуться на годы, особенно если речь идет о несовершеннолетних или социально незащищенных гражданах. Также важно понимать, что не все аресты (например, наложенные по уголовным делам) снимаются автоматически после покупки — это требует отдельной, часто долгой работы с управляющими, приставами и банками. Отдельный риск — покупка квартиры, принадлежащей одному из супругов, без согласия второго, что может привести к оспариванию сделки.
Чек-лист для покупателя: на что обратить внимание в первую очередь
- Оценка стоимости: Не ориентируйтесь слепо на стартовую цену или отчет оценщика. Самостоятельно определите реальную рыночную стоимость объекта, чтобы избежать переплаты.
- Семейное положение продавца: Уточните, состоит ли собственник в браке, когда была приобретена квартира и существует ли брачный договор.
- Прописка: Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Если они есть и не собираются выезжать добровольно, приготовьтесь к длительным судебным процессам по выселению. Неспециалистам от таких лотов лучше отказаться.
- Обременения: Закажите выписку из ЕГРН и тщательно изучите все аресты и ограничения. Уточните у организатора торгов четкий план и сроки их снятия. Ответ «снимется автоматически» должен вас насторожить.
Итог: стоит ли игра свеч?
Покупать квартиру на торгах можно, но рассматривать это как способ быстрого обогащения не стоит. В лучшем случае вы приобретете жилье для себя с дисконтом 10-15% от рыночной цены. Если вы решились на самостоятельную покупку, начинать лучше с максимально «чистых» объектов: от юридических лиц, без обременений и прописанных жильцов. Это не панацея, но значительно снижает риски.
Главный вывод
Ваши деньги — это ваша ответственность. Безопасно купить квартиру с умеренной скидкой на торгах возможно, но «халявы» в виде полуценных предложений не существует. Ликвидное жилье всегда найдет покупателя по цене, близкой к рыночной. На проблемные объекты скидка будет выше, но готовы ли вы потратить годы, нервы и дополнительные средства на решение этих проблем?
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Как купить квартиру на торгах по банкротству? Особенности, риски.
