Правовая основа для электронных закладных была создана в 2017 году с принятием Федерального закона № 328-ФЗ, который вступил в силу 1 июля 2018 года. Этот закон внес изменения в законодательство об ипотеке, открыв путь для цифровизации одного из ключевых документов на рынке недвижимости.
Сущность и правовая природа
Электронная закладная представляет собой бездокументарную ценную бумагу. Все права по ней фиксируются в виде электронного документа, который заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Документ не существует в бумажной форме, а хранится в специальном депозитарии. Такой подход полностью устраняет риски, связанные с физической утратой ценной бумаги, а также существенно снижает возможности для мошеннических действий.
Содержание и отличительные черты
Как и ее бумажный аналог, электронная закладная содержит всю основную информацию об ипотечной сделке: данные о залогодателе и заемщике, реквизиты кредитного договора, сумму кредита, сроки его погашения и детальное описание заложенного имущества. Однако у цифрового формата есть и уникальные обязательные реквизиты. К ним относятся номер счета депо владельца закладной, данные номинального держателя (если он есть), наименование и контакты депозитария для связи с органом регистрации прав. Эта дополнительная информация необходима для корректного учета и перемещения ценной бумаги между счетами депо.
Процедура создания и хранения
После того как орган регистрации прав (Росреестр) вносит сведения об электронной закладной в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), документ подписывается УКЭП государственного регистратора. Затем он направляется на хранение в указанный депозитарий. Депозитарий — это профессиональный участник рынка ценных бумаг, чья деятельность заключается в хранении и учете прав на ценные бумаги. Взаимодействие между Росреестром и депозитарием происходит через систему межведомственного электронного взаимодействия, что обеспечивает безопасность и оперативность процессов.
Эволюция ипотечного документооборота
До появления электронного формата права залогодержателя удостоверялись исключительно бумажной закладной. Этот физический документ был главным препятствием для полной цифровизации ипотечных сделок. Даже если все остальные документы подавались онлайн, для передачи закладной в Росреестр заявителю приходилось лично посещать Многофункциональный центр (МФЦ). Первые сделки с использованием электронных закладных были зарегистрированы в 2019 году, что стало отправной точкой для нового этапа развития ипотеки.
Национальный проект и цифровая трансформация
Перевод ипотечного кредитования в онлайн-формат является одной из задач федерального проекта «Ипотека», который входит в состав национального проекта «Жилье и городская среда». Это стратегическое направление, нацеленное на повышение доступности и удобства получения жилищных кредитов для граждан.
Ключевые преимущества электронной закладной
Скорость и удобство оформления. Банк может самостоятельно в электронном виде направить пакет документов, включая закладную, в Росреестр. Это избавляет клиентов от необходимости личного визита в МФЦ для сдачи и получения документов, значительно ускоряя процедуру регистрации залога.
Упрощение процедуры погашения. После полного погашения ипотечного кредита процесс снятия обременения с недвижимости также становится проще и быстрее. Заемщику больше не нужно запрашивать у банка бумажную закладную и передавать ее в Росреестр. Банк как владелец электронной закладной сам подает заявление о погашении записи об ипотеке. Росреестр, в свою очередь, уведомляет депозитарий о погашении, и запись в ЕГРН аннулируется.
Безопасность и надежность. Электронную закладную невозможно потерять или повредить, так как она хранится в защищенной цифровой среде депозитария. Кроме того, риск ошибок при заполнении минимален, поскольку электронные формы имеют встроенные проверки и не позволяют внести некорректные данные.
Региональный опыт и текущая ситуация
В Омской области первые электронные закладные были зарегистрированы в октябре 2019 года. Пионером в их использовании выступил Сбербанк. На сегодняшний день Управление Росреестра по региону работает с электронными закладными от нескольких кредитных организаций, что свидетельствует о растущей популярности этого инструмента.
Актуальность электронного документооборота резко возросла в период пандемии COVID-19. Он позволил обеспечивать непрерывность ипотечных процессов без необходимости личных контактов. Как отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, доля электронных услуг ведомства с начала 2020 года выросла в полтора раза, что подтверждает устойчивый тренд на цифровизацию.
Таким образом, внедрение электронной закладной стало знаковым прорывом, который перевел ипотечные сделки в онлайн-режим, сделав их более быстрыми, безопасными и удобными для всех участников рынка.
