Автор статьи: Алексей Строков, управляющий партнер ЦНЭС Эстейт
Кризис как повод для пересмотра условий аренды
В условиях экономической нестабильности многие компании вынуждены искать пути оптимизации затрат, и арендная плата часто становится одной из ключевых статей для сокращения. Вопрос о том, как выстроить диалог с владельцем помещения и добиться пересмотра условий договора, становится критически важным. На основе практического опыта можно выделить системный подход, который повышает шансы на успех.
Отправная точка: анализ договора аренды
Любая стратегия должна начинаться с тщательного изучения действующего договора аренды. Хотя в 2020 году был принят закон №98, предоставляющий некоторым бизнесам льготы, он распространяется не на всех. Поэтому первостепенная задача — понять свои законные права и возможности, особенно в части расторжения договора. Существует два основных сценария:
1. Договор с правом одностороннего отказа
Это наиболее распространенная ситуация, когда арендатор может расторгнуть договор, уведомив арендодателя за определенный срок (обычно от 1 до 6 месяцев).
Алгоритм действий:
- Анализ рынка: Изучите текущие рыночные ставки в вашей локации. Обратитесь к оценщикам или консультантам, чтобы получить объективные данные о спросе и предложении.
- Определение готовности: Решите для себя, готовы ли вы к переезду или закрытию точки в случае провала переговоров. Эта готовность значительно усиливает вашу позицию.
- Выбор стратегии:
- Если готовы уйти: Сделайте арендодателю четкое предложение, основанное на рыночных данных и экономическом состоянии вашего бизнеса. В случае отказа — начинайте процедуру расторжения. Такая решимость, по статистике, приводит к уступкам в 80% случаев.
- Если хотите остаться: Разработайте поэтапный план действий, который продемонстрирует арендодателю вашу серьезность. Например:
- Направление официального письма с обоснованием снижения ставки.
- Уведомление о намерении расторгнуть договор.
- Частичное закрытие площадей или вывоз товара.
- Демонтаж оборудования или рекламы.
2. Договор без права одностороннего расторжения
В этой ситуации у арендатора меньше свободы маневра, но возможности есть.
Алгоритм действий:
- Оценка рисков: Проанализируйте правовые и финансовые последствия досрочного расторжения договора (иски, пени, штрафы). Сравните их с убытками от завышенной аренды.
- Поиск рычагов давления: Изучите договор на предмет нарушений со стороны арендодателя (например, неисполнение обязанностей по ремонту, несоблюдение норм). Наличие существенных нарушений может стать основанием для расторжения даже «нерасторжимого» договора.
- Творческие решения: В сложных случаях могут помочь:
- Анализ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).
- Выявление технических несоответствий объекта (незаконные перепланировки, расхождения с БТИ).
- Проверка легитимности заключения самого договора.
Пятиэтапная система подготовки к переговорам
Для системного подхода рекомендуем следовать плану:
- Юридический аудит: Получите заключение юриста о ваших правах и возможностях расторжения договора.
- Экономический анализ: Рассчитайте финансовые потоки бизнеса при текущих, целевых условиях аренды и в случае переезда/закрытия.
- Сбор информации: Соберите все данные, которые могут усилить вашу позицию в диалоге с арендодателем.
- Разработка сценария: Сформируйте четкую переговорную позицию и план действий на каждый этап, предусмотрев риски.
- План отступления: Подготовьте детальный алгоритм действий на случай, если договориться не удастся.
Роль профессионального консультанта
Вы можете действовать самостоятельно или привлечь специалиста по управлению арендой. Работа с профессионалом повышает эффективность по нескольким причинам:
- Опыт и экспертиза: Знание типичных сценариев и возможных реакций арендодателя.
- Владение рынком: Понимание реальных ставок и условий, умение говорить на одном языке с собственником.
- Объективность: Отсутствие эмоциональной вовлеченности позволяет принимать взвешенные решения.
- Системный взгляд: Способность оценить ситуацию комплексно, отделив реальные проблемы от второстепенных.
В новой экономической реальности грамотная подготовка и стратегический подход к переговорам об аренде становятся конкурентным преимуществом. Желаем вам достичь взаимовыгодных соглашений с арендодателями.
Автор статьи: Алексей Строков, управляющий партнер ЦНЭС Эстейт
www.ciepestate.ru
