Заключение договора с агентством недвижимости — важный шаг, требующий внимательного подхода. Несмотря на то, что риелторские компании часто предлагают стандартные формы соглашений, не стоит подписывать их, не изучив детали. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить особое внимание.
1. Предмет договора: конкретика услуг
В документе должно быть четко и недвусмысленно прописано, какие именно услуги вам оказываются. Агентства недвижимости предоставляют широкий спектр услуг, и важно, чтобы в договоре был указан именно тот пакет, который вы ожидаете. Стандартный перечень может включать:
- Поиск и подбор вариантов недвижимости.
- Проверку юридической чистоты объекта и документов продавца.
- Изучение истории смены собственников квартиры.
- Подготовку и заключение предварительных договоров (аванса, задатка) и контроль их исполнения.
- Организацию и юридическое сопровождение основной сделки купли-продажи.
- Подачу документов на государственную регистрацию прав и получение выписки из ЕГРН.
- Сопровождение при передаче денег через банковскую ячейку.
- Оформление акта приема-передачи имущества.
- Контроль за фактической передачей квартиры новому владельцу.
Крайне важно, чтобы в предмете договора прямо указывалось на содействие в покупке или продаже конкретной недвижимости. Следует избегать расплывчатых формулировок вроде «оказание консультационных или информационных услуг», так как они обязывают агентство лишь к процессу, а не к достижению конкретного результата — заключенной сделки.
Услуги могут быть комплексными (полное сопровождение от поиска до регистрации) или минимальными (например, только проверка юридической чистоты и оформление сделки для уже найденного вами варианта). От последней услуги отказываться не рекомендуется, так как самостоятельная проверка всех юридических нюансов может быть затруднительной.
2. Стоимость услуг и порядок расчетов
Договор должен однозначно определять размер вознаграждения агентства. Оно может быть установлено как:
- Фиксированная сумма: не зависит от цены квартиры, что может быть выгодно для дорогой недвижимости. В этом случае вы платите за объем работы, а не за стоимость объекта.
- Процент от стоимости сделки: традиционный, но не всегда прозрачный вариант.
В документе также должны быть подробно расписаны все возможные дополнительные расходы. Обратите особое внимание на прозрачность расчетов: некоторые недобросовестные агенты могут скрывать истинный размер своей комиссии, взимая деньги и с продавца, и с покупателя. Четко прописанная стоимость услуг защищает вас от таких ситуаций. Кроме того, важно указать момент оплаты — например, только после успешного завершения сделки.
3. Сроки исполнения обязательств
В договоре необходимо зафиксировать реалистичный срок, в течение которого агентство обязуется продать вашу квартиру или найти подходящий вариант для покупки. Для стандартной сделки опытному риелтору обычно требуется около двух месяцев. Также стоит прописать условия и порядок продления этого срока по взаимному согласию сторон.
4. Цена объекта недвижимости
Это критически важный пункт, особенно для договора на продажу. В документе должны быть четко указаны две суммы:
- Минимальная сумма, которую вы гарантированно получите на руки.
- Цена, по которой агентство будет выставлять объект на продажу.
Указание только одной цены (чаще всего завышенной) чревато тем, что квартира будет долго висеть на рынке, а по истечении срока договора вам предложат снизить цену. Для защиты своих интересов включите в договор право на односторонний расторжение, если вы обнаружите, что агент превысил оговоренную продажную цену.
5. Реквизиты и документы
Договор должен содержать полные реквизиты агентства и ваши паспортные данные. Отдельным приложением или пунктом составляется опись документов, которые вы передаете агенту на ответственное хранение (например, свидетельство о собственности, выписки). В этом же пункте должна быть конкретизирована ответственность агентства в случае утраты или повреждения этих документов по его вине.
6. Распределение обязанностей и ответственность
Четко пропишите, кто и какие справки собирает для сделки (например, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов). Это поможет избежать недопонимания в процессе.
Наконец, в договоре должна быть прописана ответственность риелторской фирмы за ее действия. Если в ходе сотрудничества вас что-то настораживает, вы имеете полное право получить независимую консультацию у других специалистов. Это позволит вовремя выявить возможные проблемы и предотвратить конфликт или недобросовестные действия.
