Договор с агентством недвижимости.
Риелторские фирмы обычно используют стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Изучите предложенный вам вариант договора.
1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Риелторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:
- - подбор вариантов;
- - проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;
- - выяснение "истории" выбранной квартиры по собственникам;
- - подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;
- - проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);
- - подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;
- - присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
- - оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества);
- - контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.
Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная подбором вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю.
Минимальный пакет услуг состоит из проверки юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформления сделки.
2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риелтора в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента от стоимости квартиры и перечислены статьи расходов по сделке:
Фиксированная оплата - это одинаковая цена одинаковых видов работ, она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 50 тысяч долларов или же 200 тысяч принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение полностью готового варианта.
Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые - за предложение и показ нескольких объектов.
3. Обязательно должны быть указаны срок, достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риелтору на совершение сделки требуется приблизительно около двух месяцев.
4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру. Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось. Поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.
5. Должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные.
6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве, также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.
7. Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.
8. Ответственность риелторской фирмы за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.