Заключение договора купли-продажи квартиры — ответственный шаг, требующий внимания к деталям. Чтобы сделка прошла гладко и безопасно для обеих сторон, необходимо четко понимать структуру и содержание этого документа. Давайте разберем основные элементы договора и на что следует обратить особое внимание.
Договор купли-продажи квартиры представляет собой двустороннюю сделку. В рамках этой сделки продавец обязуется передать покупателю право собственности на объект недвижимости, а покупатель — оплатить согласованную стоимость. Все условия фиксируются в договоре.
Содержание договора купли-продажи квартиры
Договор должен включать в себя ряд обязательных разделов, которые четко определяют параметры сделки:
- Дата и место заключения договора
- Стороны договора (полные данные Продавца и Покупателя)
- Предмет договора (детальное описание квартиры)
- Цена договора (стоимость квартиры)
- Условия договора (права, обязанности и порядок расчетов)
Все перечисленные пункты должны быть детально согласованы сторонами, так как они формируют юридическую основу сделки.
Дата и место заключения договора
Дата заключения договора — это день, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям и подписали документ. С этой даты начинается отсчет сроков для исполнения обязательств, указанных в договоре. Местом заключения считается населенный пункт, где был подписан документ.
Стороны договора
В договоре необходимо максимально полно указать данные обеих сторон: ФИО, дату рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), адрес регистрации. Это позволяет однозначно идентифицировать участников сделки.
Предмет договора
В этом разделе дается исчерпывающее описание квартиры. Указывается адрес, общая площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер. Также обязательно прописывается основание, по которому продавец является собственником (например, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о наследстве), и делается ссылка на запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Пример формулировки: «Двухкомнатная квартира общей площадью 65,8 кв. м, расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 500, этаж 4, кв. 400, кадастровый номер: 48:48:……. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, о чем имеется запись в ЕГРН от «___»________ ____ г. №___________».
Цена договора
Это стоимость квартиры, о которой договорились стороны. В этом же пункте целесообразно прописать порядок и способ расчетов (наличными, банковским переводом, через ячейку и т.д.).
Пример формулировки: «Стоимость Квартиры, определенная Сторонами, составляет 2 650 000 (два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей».
Условия договора
Этот раздел регламентирует обязанности сторон и последствия их выполнения или невыполнения. Он описывает как позитивный сценарий (успешное завершение сделки), так и меры ответственности в случае нарушения условий.
Гарантии и обязанности продавца
Продавец несет ответственность за предоставление достоверной информации и должен гарантировать следующее:
- Законность права собственности. Подтверждается правоустанавливающими документами и свежей выпиской из ЕГРН.
- Отсутствие обременений. Квартира не должна находиться под арестом, в залоге или быть предметом спора. Эта информация также отражается в выписке из ЕГРН.
- Свобода от прав третьих лиц. На момент продажи в квартире не должны быть зарегистрированы посторонние лица, либо должен быть установлен четкий срок для их выписки. Особое внимание — к лицам, имеющим право пользования жильем даже после продажи (например, несовершеннолетние дети, отказники от приватизации). Крайне важно включить в договор прямое обязательство продавца «передать квартиру свободной от прав третьих лиц». Это станет вашей защитой в суде, если позже выяснятся скрытые обстоятельства.
- Отсутствие задолженностей. По коммунальным платежам и иным обязательным выплатам. Если долги есть, должен быть прописан порядок их погашения.
- Предоставление документов. Продавец обязан передать покупателю копии всех подтверждающих документов: выписку из ЕГРН, технический паспорт, выписку из домовой книги, квитанции об оплате ЖКУ.
- Передача квартиры. По акту приема-передачи в согласованные сроки вместе с ключами и, если оговорено, с мебелью и техникой.
Важный нюанс: Если продавец состоит или состоял в браке, а квартира приобреталась в этот период, потребуется нотариальное согласие супруга на продажу либо документы, подтверждающие раздел имущества (решение суда). В течение трех лет после развода бывший супруг может оспорить сделку, если имущество не было разделено.
Обязанности покупателя
Основные обязанности покупателя, как правило, сводятся к трем пунктам:
- Своевременно и в полном объеме оплатить стоимость квартиры указанным в договоре способом.
- Принять квартиру по акту приема-передачи.
- Явиться вместе с продавцом в оговоренное время в МФЦ или Росреестр для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Акт приема-передачи квартиры
Подписанный акт приема-передачи — это документ, подтверждающий фактическое исполнение договора: продавец передал, а покупатель принял объект. Договор может сам выполнять функцию акта, если в него включена фраза: «Настоящий договор имеет силу передаточного акта». Если квартира продается с мебелью и техникой, их перечень лучше зафиксировать в отдельном приложении к акту или договору. Решение о том, составлять акт отдельно или нет, остается на усмотрение сторон.
Порядок оплаты по договору
В договоре необходимо четко прописать способ расчета. Это может быть:
- Наличный расчет с оформлением расписки о получении денег (расписка становится приложением к договору).
- Безналичный перевод на расчетный счет продавца (в договоре указываются реквизиты).
- Использование банковской ячейки.
- Привлечение аккредитива или иных безопасных способов расчета.
Главное — зафиксировать выбранный способ в тексте договора, чтобы избежать недопонимания.
Заключение договора купли-продажи — многоэтапный процесс, где каждая деталь имеет значение. Внимательное изучение всех пунктов, проверка документов и консультация с юристом помогут минимизировать риски и провести сделку уверенно.
