Известный принцип "деньги должны делать деньги" сегодня актуален как никогда. Однако в сложных экономических условиях 2020 года, отмеченных пандемией и волатильностью рынков, многие инвесторы теряются в выборе инструмента, который сочетал бы надежность и высокую прибыль. Традиционные консервативные варианты, такие как банковские вклады, практически перестали приносить доход из-за снижения ключевой ставки Центробанка до 4,25% и инфляции. Но именно сейчас открывается уникальная возможность для пассивного заработка с помощью безрисковых инструментов, ранее доступных лишь избранным. Речь идет об инвестициях в готовую премиальную недвижимость.
Почему недвижимость остается выгодным активом
Инвестиции в недвижимость исторически считаются одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала. Качественный актив сохраняет спрос при любой рыночной конъюнктуре, а его стоимость демонстрирует стабильный рост, что выгодно отличает его от более волатильных акций. Ключевая задача инвестора — правильно выбрать объект, который покажет максимальную доходность в текущий период. Интересно, что спрос на премиальную недвижимость во время кризисов только растет, а потенциальная доходность таких вложений сегодня может достигать 8-15% годовых.
Стоит отметить, что покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с рисками: возможны проблемы с юридической чистотой сделки, устаревшие коммуникации или непредсказуемое социальное окружение. Поэтому для минимизации рисков инвесторам стоит обратить внимание на новые, развитые деловые кластеры.
Москва-Сити: инвестиционная экосистема будущего
Ярким примером такой перспективной локации является деловой комплекс Москва-Сити. Это целая экосистема, ежедневно принимающая около 180 тысяч человек. Здесь сосредоточено 1,2 млн кв. м офисных площадей, почти 900 тыс. кв. м апартаментов и гостиниц, а также 245 тыс. кв. метров торговых пространств. Важным фактором привлекательности является постепенный переезд в Сити государственных ведомств, таких как Минэкономики, Минпромторг и других, что привлекает крупный бизнес и государственные компании. Более 80% сделок в этом районе совершаются именно инвесторами, что подчеркивает его огромный инвестиционный потенциал.
Практический расчет: как достичь доходности в 12% годовых
Цены на апартаменты в Москва-Сити стабильно растут минимум на 3% в год. Рассмотрим конкретный пример инвестирования в апартаменты площадью 54,1 кв. м на высоком этаже "Башни Федерация". Первоначальные вложения с учетом отделки и меблировки составят около 34,94 млн рублей. Даже без сдачи в аренду, за 7 лет стоимость актива при минимальном росте цен вырастет до 42,277 млн рублей.
Сдача в аренду значительно увеличивает доходность. При долгосрочной аренде с загрузкой 90% годовая доходность составит 6,41%, а с учетом последующей продажи актива — 9,41%, что принесет инвестору прибыль около 23 млн рублей. Посуточная аренда может быть еще выгоднее, принося до 14 151 рублей в день. Для упрощения управления объектом можно передать его профессиональной компании, которая за комиссию в 20% от выручки организует посуточную сдачу. При стандартной загрузке в 65% годовая доходность в этом случае достигнет 9,11%, а с продажей — 12,11%, что эквивалентно прибыли в 29,6 млн рублей. Стоит отметить, что это не предел, так как аналогичные апартаменты могут сдаваться и за 300 000 рублей в месяц.
Для юридических лиц модель может быть еще выгоднее благодаря возможности вернуть 20% НДС при покупке, что при стоимости объекта в 30 млн рублей составит возврат в 5 миллионов.
Финансирование инвестиций: роль ипотеки
Заметной тенденцией стал рост числа инвесторов, использующих ипотеку для покупки премиальной недвижимости. В "Башне Федерация" доля ипотечных сделок за 8 месяцев 2020 года выросла втрое. Снижение ставки по ипотеке с 8,25% до 7% делает эту стратегию особенно привлекательной: инвесторы приобретают апартаменты в кредит, погашают его за счет арендных платежей и одновременно зарабатывают на росте стоимости самого актива.
Интересно, что в периоды нестабильности на мировых рынках спрос на недвижимость в Сити только увеличивается. Например, за прошлый год спрос на апартаменты в "Башне Федерация" вырос на треть, в то время как количество предложений в уже построенных башнях сокращается. Это делает такие активы исключительно ценными для сохранения и приумножения капитала.
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов
В условиях высокой неопределенности, когда даже краткосрочные прогнозы строить сложно, инвестиции в премиальные апартаменты Москва-Сити становятся главным инструментом, сочетающим консервативность и высокую доходность. Для наглядности сравним потенциальный доход от разных вариантов вложений:
· 2–3% годовых — чистый доход по банковским вкладам.
· 3–5% годовых — доходность от покупки и сдачи в аренду стандартной квартиры.
· 5–7% годовых — доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость.
· 6–6,5% годовых — доходность от вложений в ОФЗ (облигации федерального займа).
· 8–15% годовых — общий диапазон доходности премиум-апартаментов.
· 12,5% годовых — потенциальная доходность от вложений в недвижимость «Москва-Сити».
