Продажа квартиры, находящейся в собственности менее пяти лет, влечет за собой обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно законодательству, налоговая ставка составляет от 13% до 15% и рассчитывается от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта недвижимости.
Учитывая высокие рыночные цены, сумма налога может быть весьма существенной. Стремясь сократить эти расходы, участники сделки иногда идут на уловку — указывают в официальном договоре купли-продажи стоимость, значительно ниже реальной. Однако такая «экономия» сопряжена с серьезными юридическими и финансовыми рисками для обеих сторон.
Почему занижение цены считается нарушением?
Подобные действия могут быть квалифицированы контролирующими органами как попытка уклонения от уплаты налогов, то есть как мошенничество. Это грозит не только крупными штрафами, но и административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственностью. Последствия такой схемы выходят далеко за рамки простого штрафа.
Риски для продавца: иллюзия выгоды
Чаще всего к занижению стоимости прибегают инвесторы, перепродающие жилье, или компании, стремящиеся снизить налоговую нагрузку. Нередко на эту схему соглашаются и обычные собственники, не выдержавшие минимальный пятилетний срок владения.
Кажущаяся выгода очевидна: меньшая сумма в договоре означает меньший налог к уплате. Однако при обнаружении махинаций налоговой инспекцией продавцу придется не только доплатить весь неуплаченный налог (13-15% от скрытой суммы), но и заплатить штраф, который может достигать 40% от суммы уклонения.
Отдельный и очень серьезный риск — недобросовестность покупателя. Разница между реальной и указанной в договоре ценой обычно передается наличными или через банковскую ячейку. Если покупатель откажется передавать эти деньги, доказать в суде факт неофициальной части расчетов будет практически невозможно, так как юридической силы имеют только суммы, зафиксированные в договоре.
Для инвесторов и компаний критически важны также репутационные потери. Квартира, проданная по сомнительной схеме, становится «проблемным активом», а сам продавец рискует получить статус недобросовестного, что затруднит любые будущие сделки.
Обратите внимание: Как мы начали ремонт квартиры под сдачу, рассказываю сколько это стоит.
Риски для покупателя: скрытые угрозы
Иногда инициатором занижения цены выступает покупатель, желающий скрыть от налоговых органов факт крупной траты или источник своих доходов. Однако эта краткосрочная выгода оборачивается долгосрочными проблемами.
Во-первых, в случае оспаривания сделки и ее принудительного расторжения через суд, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая официально указана в договоре. Все средства, переданные «в конверте», судом учтены не будут, и вернуть их не получится.
Во-вторых, если новый собственник решит продать эту квартиру до истечения пятилетнего срока владения, налоговая база для расчета его собственного НДФЛ будет исчисляться именно из заниженной цены покупки. Это приведет к искусственному завышению налога, и для его уменьшения ему, возможно, придется повторять ту же рискованную схему.
В-третьих, покупатель автоматически теряет часть законного имущественного налогового вычета. Этот вычет предоставляется с суммы фактически понесенных расходов на покупку жилья (до 2 млн рублей), а при ипотеке — еще и с уплаченных процентов. Занижая стоимость в договоре, покупатель уменьшает базу для расчета вычета и, как следствие, сумму денег, которую мог бы вернуть из бюджета.
Как обезопасить сделку?
Единственный надежный способ избежать всех перечисленных рисков — проводить сделку абсолютно прозрачно, указывая в договоре реальную рыночную стоимость квартиры. Для грамотного оформления всех документов и минимизации налогов законными способами рекомендуется обращаться к профессиональным риелторам и юристам, например, в проверенные агентства недвижимости. Следите за обновлениями в профильных каналах, чтобы быть в курсе выгодных предложений от застройщиков.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Квартиры с занижением стоимости. Чем может грозить?.
