В этом году ожидается рост арендных ставок на жилье от 24 до 30%. Это из-за того, что люди станут гораздо реже приобретать недвижимость и чаще ее снимать.
Стоит ли в этой ситуации купить квартиру для сдачи в аренду на долгосрок и будет ли профит от этого бизнеса? Спойлер: нет.
Казалось бы, арендные ставки вырастут
Высокий спрос на покупку жилья сегодня связан с тем, что люди стремятся вложить деньги в надежный актив – недвижимость.
Высокий спрос = взрывной рост стоимости = уменьшение доступности жилья.
К этой ситуации подключается высокая инфляция, ключевая ставка в 17%, ипотека под 12-17%, отсутствие пропорционального роста доходов и сокращение рабочих мест из-за санкций.
А это уже ведет к снижению спроса и цен в среднем на 15% на рынке недвижимости.
Меньше спрос на покупку = больше спрос на аренду. Выше спрос на аренду = выше арендная ставка.
По нашим прогнозам, аренда в этом году подорожает на 24-25%.
В таком случае резонный вопрос: станет ли в новых условиях арендный бизнес более доходным и стоит ли купить квартиру с этими целями? Рассчитаем предполагаемую и реальную доходность от трех разных квартир, взятых в ипотеку сегодня для сдачи в аренду на долгосрок.
Но давайте посчитаем доходность от сдачи в аренду
ИИ от Realiste рассчитал ожидаемый и реальный доход от сдачи трех квартир в разных районах Москвы в аренду на срок 1 год (в сегодняшней нестабильной ситуации более длительные сроки не брали).
Для того чтобы посчитать ожидаемую доходность от аренды и "квартирных” инвестиций сегодня, учитывали стоимость покупки жилья, сумму средних арендных платежей с такой квартиры за год и ожидание роста арендной ставки в этом году на 24%.
Для расчета реальной доходности от сдачи квартиры в аренду учли инфляцию 16%, сумму ипотечных платежей (ипотека под 12%, первоначальный взнос – 20%), расходы на ремонты и быт (около 10% от годового арендного дохода), а также рассчитали прогнозное изменение стоимости квартиры за период ее сдачи*.
*В этом году мы прогнозируем рост арендной ставки на 24% и падение стоимости недвижимости на 15% – учитывались эти показатели.
Вот что получится
- Квартира в Тверском районе
В среднем 1-комнатная квартира в популярном центральном районе Москвы стоит сейчас около 17 млн рублей. Ее можно сдать за 65 тысяч рублей в месяц, за год сумма платежей составит 780 тысяч рублей, из которых около 54 тысяч уйдет на ремонт и решение бытовых вопросов.
Ожидаемый чистый доход рантье за год – 726 тысяч рублей.
При этом мы ожидаем рост арендной ставки на 24%, то есть доход должен еще увеличиться и составить около 900 тысяч рублей через год.
Реальный доход от аренды на горизонте одного года с учетом инфляции составит 783432 рубля.
При этом ипотечных платежей за год (12% годовых и с 20%-ым первым взносом) потребуется заплатить 1632 тысячи рублей.
Подведем итог: за год сдачи в аренду однушки в Тверском районе с учетом повышения арендной ставки можно было бы заработать 900 тысяч рублей даже с учетом инфляции. Но если мы говорим о квартире в ипотеку, то годовая динамика будет отрицательной: мы не заработаем, а потеряем 852 тысячи рублей.
При этом за год, по нашим данным, стоимость квартиры предположительно уменьшится на 15% и составит 11730 тысяч рублей.
Резюме: потеря от покупки квартиры в льготную ипотеку 12% для сдачи ее в аренду за год в Тверском районе составит 6122 тысячи рублей (более 6 миллионов рублей за один год).
Примерно такая же история случится и с квартирами в других районах. Для тех, кто торопится и не может читать так много текста, вот график.
Аналитика Realiste2. Квартира в районе Сокольники
Однушка в районе Сокольники стоит около 14 млн рублей.
Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
Сдать такую квартиру можно за 50 тысяч рублей в месяц, то есть в год – 600 тысяч рублей, а за вычетом бытовых трат (около 10% от выручки) – 558 тысяч рублей чистой прибыли. Однако с учетом роста ставки аренды примерно на 24% за год сумма прибыли могла бы быть 692 тысячи рублей.Но вот реальные расчеты: с учетом инфляции годовой доход уменьшится до 602 тысячи рублей. При этом сумма ипотечных платежей за год составит 1344 тысячи рублей. То есть заработок на аренде составит (минус) -742 тысячи рублей.
При этом стоимость квартиры за это время уменьшится до 9669 тысяч рублей, то есть здесь мы фиксируем потерю 4331 тысяч рублей.
Резюме: потеря от покупки квартиры в льготную ипотеку 12% для сдачи ее в аренду за год в районе Сокольники составит 5073 тысячи рублей (более 5 миллионов рублей за один год).
3. Квартира в районе Коньково
Однушка в более отдаленном от центра районе, который, тем не менее, пользуется спросом, стоит около 12,5 млн рублей. Сдать эту квартиру можно примерно за 38 тысяч рублей в месяц. За вычетом 10% на ремонт и быт это 424 тысячи рублей в год или 525800 рублей с учетом ожидаемого роста ставки аренды.
В реальности с учетом инфляции доход составит 458 тысяч рублей в год. А сумма ипотечных платежей за тот же год будет 1200 тысяч рублей. Теперь “доход” от аренды становится отрицательным: -742 тысячи рублей.
Если при этом прогноз о коррекции рынка сбудется, то к концу года стоимость купленной квартиры уменьшится на 15% и составит 10625 тысяч рублей (то есть минус 1875 тысяч рублей).
Резюме: потеря денег от покупки однушки в Коньково за год составит 2617 тысяч рублей.
Вывод
Если раньше мы говорили, что аренда в долгосрок помогает только покрыть инфляцию, но не является заработком (при этом требует участия владельца в решении бытовых вопросов), то теперь это покупка и работа исключительно “в минус”.
А уже имеющуюся квартиру можно как сдавать в долгосрочную аренду, так и обменять на нечто более новое, чтобы переехать и жить в удовольствие. Весь этот процесс может занять всего неделю, если автоматизированно оценить имеющуюся квартиру и подобрать варианты переезда. Попробовать бесплатную оценку и подбор можно здесь (потребуется регистрация по номеру телефона).
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Стоимость аренды в этом году вырастет, но покупать квартиру для сдачи – все равно плохая идея.
