Ко мне за советом обратился подписчик, который поделился своими долгосрочными финансовыми планами. Ему 36 лет, и он хочет создать дополнительный источник дохода к пенсии, сдавая в аренду недвижимость. У него есть для этого стартовый капитал, что уже является преимуществом.
История его успеха началась 2,5 года назад, когда он купил однокомнатную квартиру в Подмосковье за 3,5 млн рублей без привлечения ипотеки. Ему удалось идеально попасть в волну роста цен благодаря нескольким факторам: повышению стоимости квартир по мере строительства дома, изменениям в законодательстве (введение счетов эскроу) и запуску льготной ипотеки в 2020 году. Дополнительным стимулом стало открытие станции МЦД рядом с жилым комплексом. В результате недвижимость была продана почти за 7 млн рублей, что почти вдвое превышает первоначальные вложения. Даже с учетом предстоящей уплаты налога на прибыль, результат впечатляет.
Теперь читатель планирует повторить этот успех. После уплаты налога он хочет снова вложить всю сумму в покупку квартиры на ранней стадии строительства в Подмосковье. Его стратегия заключается в циклической покупке и продаже недвижимости с целью накопления капитала. К моменту выхода на пенсию он планирует остановиться на одной квартире, которую будет сдавать, обеспечивая себе регулярный пассивный доход.
Анализ рисков и недостатков предложенной стратегии
Сразу отмечу, что сама по себе схема рабочая — в итоге квартира для сдачи действительно появится. Однако с точки зрения финансовой эффективности и управления рисками этот план имеет ряд существенных недостатков, которые делают его не самым оптимальным решением.
Ненадежность роста цен и изменение рынка
✔️ Отсутствие гарантий роста. Рынок недвижимости цикличный. За периодами активного роста часто следуют стагнация или даже коррекция цен. Невозможно точно предсказать, когда наступит следующий спад, но он неизбежен. Планировать долгосрочную стратегию, целиком основанную на постоянном удорожании жилья, рискованно.
✔️ Исчезновение ключевого фактора прибыли. Раньше значительная часть дохода инвестора формировалась за счет разницы в цене квартиры на стадии котлована и после сдачи дома. С введением системы эскроу-счетов эта модель меняется. Застройщики теперь строят на кредитные средства банков, а деньги дольщиков защищены. Это снижает их мотивацию делать большие скидки на ранних этапах, чтобы привлечь «живые» деньги. Вскоре все новостройки будут работать по этой схеме, что сделает инвестиции «в котлован» менее прибыльными.
Проблемы с доходностью и ликвидностью
✔️ Низкие темпы роста арендной платы. В отличие от цен на покупку, стоимость аренды, даже в Москве, растет очень медленно. Это снижает потенциальную доходность финального актива — квартиры для сдачи. Повысить доход можно лишь за счет дополнительных усилий: перепланировки, сдачи посуточно или как апартаментов, но это требует больше времени, денег и хлопот.
✔️ «Бумажная» прибыль и отсутствие денежного потока. Главный минус стратегии — в длительном отсутствии регулярного дохода. Рост стоимости квартиры остается нереализованной, «бумажной» прибылью, пока актив не продан. Если каждый раз реинвестировать всю выручку в новую строящуюся квартиру, инвестор годами не будет видеть реальных денег. Капитал будет «заморожен» в объектах на стадии строительства, которые не приносят арендного дохода.
Представьте: нашему герою 36 лет. Если выходить на пенсию в 65, то по этой схеме его деньги 29 лет не будут генерировать регулярный пассивный доход. При этом итоговый результат — квартира, которую он получит к пенсии, — может оказаться не намного более доходной при сдаче, чем та, с которой он начинал. Вопрос в эффективности использования капитала и упущенных возможностях.
Альтернативные пути
На мой взгляд, более разумными были бы другие стратегии. Например, можно было бы уже сейчас начать сдавать имеющуюся недвижимость, обеспечив себе постоянный денежный поток, который можно реинвестировать. Другой вариант — зафиксировать прибыль от продажи и рассмотреть диверсифицированные финансовые инструменты: ценные бумаги (акции, облигации), которые могут приносить регулярный доход в виде дивидендов или купонов уже сейчас, а не через 30 лет.
Эта история — хороший повод задуматься о балансе между ростом капитала и текущей доходностью, а также о важности диверсификации инвестиционного портфеля.
А как вам кажется, насколько жизнеспособен такой план?
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Мужчина хочет вкладываться в квартиры на котловане, покупать новые квартиры и сдавать на пенсии. Что не так с этим планом?.
