Здравствуйте! Меня зовут Мишель Коржова. Пять лет назад я впервые столкнулась с задачей не арендовать жилье, а сдавать его. В этой статье я делюсь своим опытом, как привела в порядок и сдала мамину двухкомнатную квартиру в Москве, в районе станции метро «Сокол».
Квартира до этого почти два десятилетия сдавалась одним и тем же жильцам и к моменту их отъезда находилась в плачевном состоянии. Моей задачей было превратить это запущенное жилье в привлекательный объект для аренды, который будет приносить стабильный доход и при этом не пострадает от новых жильцов.
Фотографии наглядно демонстрируют состояние квартиры после отъезда предыдущих арендаторов: грязные стены, старая испорченная мебель и общий неприглядный вид.
Первый этап: расчистка территории и вывоз мусора
Начать пришлось с масштабной уборки. В квартире скопилось много хлама, который был никому не нужен. Важно помнить, что просто выбросить крупногабаритные вещи (шкафы, ковры) на обычную помойку нельзя — за это грозят штрафы.
Я рассмотрела несколько вариантов:
- Заказ контейнера через ЖЭК. В моем районе эта услуга обошлась в 4500 рублей. Это удобно: в назначенный день привозят контейнер, куда можно сложить весь мусор. Можно договориться и с дворниками, чтобы они помогли с погрузкой.
- Услуги специализированных компаний. Существует множество фирм, которые профессионально занимаются вывозом мусора. Они работают с любыми объемами и могут предоставить контейнер или сразу погрузить отходы в машину. Совет: планируйте вывоз до 21:00, чтобы не беспокоить соседей.
- Продажа или безвозмездная передача. Не спешите все выбрасывать. Многие вещи, кажущиеся вам хламом, могут пригодиться другим. Старую мебель или технику можно продать за символическую сумму на «Авито» или отдать через благотворительные проекты, например, «Свалку», которая забирает ненужные вещи, а вырученные средства направляет на добрые дела.
Второй этап: поиск мастера для ремонта
Бюджет был ограничен, поэтому я решила искать частного мастера. Разместила объявление на сервисе «Юду», указав необходимый объем работ (поклейка обоев в двух комнатах) и свой бюджет. Также искать специалистов можно на «Профи.ру» и «Авито».
После публикации откликнулось много человек. Я выбрала подрядчика с хорошим рейтингом, который предложил приехать на осмотр. Он честно предупредил, что просто поклеить новые обои на старые, советские (клеившиеся на муку) — плохая идея. Стенам требовалась серьезная подготовка. Этот визит помог мне адекватно оценить реальный объем и сложность работ.
Третий этап: закупка стройматериалов
Здесь я вынесла для себя несколько важных уроков:
- Покупайте материалы вместе с мастером. Опытный подрядчик знает, какие материалы лучше подойдут для ваших стен и его методов работы. Самостоятельная закупка «самого дорогого», как советуют в магазине, может привести к тому, что материалы окажутся несовместимыми.
- Всегда сохраняйте чеки. После ремонта почти всегда остаются лишние материалы. Во многих крупных магазинах, например, в «Оби», их можно вернуть в течение нескольких месяцев и получить деньги назад.
- Выбирайте удобство. Я закупалась в ближайшем строительном магазине, хотя на рынках за МКАДом было дешевле. Для косметического ремонта экономия не стоила потраченного времени и сил.
Мастер выполнил косметический ремонт: освежил стены, пол, потолки, плинтусы и двери. На это ушло две недели и 70 000 рублей. Замену сантехники и смесителей делал уже другой специалист.
Четвертый этап: выбор мебели и техники
Поскольку квартира готовилась для долгосрочной аренды, моим главным критерием была надежность, а не обилие функций.
- Изучите офлайн, купите онлайн. Я поехала в магазин, чтобы «пощупать» технику и оценить качество сборки. Но окончательную покупку совершила через интернет, сравнив цены на «Яндекс.Маркете». Часто онлайн-цена оказывается ниже, а доставка — бесплатной.
- Принцип «чем проще, тем лучше». Для аренды идеально подходит техника с механическим управлением, без сложной электроники. Как выяснилось у продавцов, именно такая, недорогая техника, чаще всего служит «как танк» и ее проще ремонтировать.
Общий бюджет на ремонт, мебель и технику составил 140 000 рублей.
На этих фото виден результат: свежий косметический ремонт, минимум необходимой мебели и новая техника. Квартира готова к заселению.
Пятый этап: поиск арендаторов и сдача
Здесь есть три основных пути:
- Агентство недвижимости. Удобный вариант «под ключ». Агентство берет на себя все: размещение объявлений, показы, проверку клиентов. Комиссия составляет от фиксированной суммы до 100% месячной арендной платы. Если комиссию платит собственник (и в объявлении для клиента указана «нулевая комиссия»), квартира сдается очень быстро. Если комиссию платит арендатор — процесс может затянуться, но для вас он будет бесплатным.
- Частный риелтор. Комиссия может быть ниже, чем у агентства, но выше риски нарваться на некомпетентного или недобросовестного специалиста.
- Самостоятельная сдача. Именно этот путь выбрала я. Нужно самому изучить рынок, назначить адекватную цену, написать объявление и общаться с потенциальными жильцами.
Я проанализировала предложения в районе и установила цену в 52 000 рублей в месяц с учетом коммунальных услуг и залога за последний месяц.
Секреты эффективного объявления
Перед написанием объявления решите, каких жильцов вы хотите видеть и какие правила установите (можно ли с животными, курить, делать перестановку). Чем гибче условия, тем быстрее найдется арендатор. Я решила разрешить животных, но запретить курение.
Размещать объявления можно на «Циан», «Авито», «Домофонде». Я ограничилась одним сайтом. Текст писался простым, человеческим языком, с акцентами на преимущества: тихий двор, хорошая инфраструктура, адекватные соседи.
Объявление я опубликовала в пятницу вечером. За два дня позвонило 14 человек. Я договорилась о просмотрах с четырьмя, и в итоге квартиру сняли три девушки, которые живут там до сих пор без каких-либо проблем.
Заключение договора аренды: на что обратить внимание
Грамотный договор — залог спокойствия. Лучше составлять его с юристом. В документе обязательно должны быть:
- Данные собственника и квартиры.
- Паспортные данные арендатора.
- Срок действия договора.
- Стоимость аренды и порядок расчетов (коммуналка).
- Условия внесения и возврата депозита (залога).
- Список всех проживающих.
- Порядок расторжения договора.
- Ответственность за нарушение (просрочка платежа, порча имущества).
- Показания счетчиков на момент заселения.
- Опись передаваемого имущества или отметка о его отсутствии.
Чаще всего заключается краткосрочный договор (до года), так как он не требует государственной регистрации, в отличие от долгосрочного.
Главные выводы из моего опыта
- Приведение квартиры в порядок перед сдачей — обязательный шаг. Это повышает ее стоимость и ускоряет поиск хороших арендаторов.
- Закупку материалов для ремонта лучше согласовывать с подрядчиком — это экономит деньги и нервы.
- Для аренды выбирайте простую и надежную технику, а не навороченную и дорогую.
- В объявлении четко прописывайте правила проживания. Это фильтрует неподходящих кандидатов и экономит время всем.
Бонус: как выбрать квартиру для последующей сдачи в аренду
Если вы только планируете покупку недвижимости как инвестиции, важно сделать правильный выбор. Специализированные курсы, например, могут помочь разобраться в тонкостях: что лучше — новостройка или «вторичка», как проверить продавца и документы, как выбрать перспективный район. Это поможет избежать ошибок и приобрести жилье, которое будет стабильно приносить доход.
→ Узнать, как выбрать квартиру, чтобы вложить в нее деньги ←
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как я сдавала мамину квартиру в Москве: личный опыт.
